龙华金茂大厦入市的声音一直不绝于耳。一是市场上传出其产品价格高达13万/平的消息，引来网友和媒体质疑其价格的声音。

9月中旬，龙华金茂之家召开新闻发布会，邀请杨澜等知名人士帮扶，主要是宣传自己的产品，宣传产品定位为“中国人居”，拥有全国首家省级国际幼儿园。

纯圈层的高层大型住宅区；超宽间距、豪华层高、三层大堂、入户专用梯；深圳首个干挂陶瓷板建筑集群，近7万m 2干挂陶瓷板是深圳最高；隔热、隔音、防盗、遮阳性能优异的系统窗；立面继承金茂塔宝塔造型，分段布局，拔地而起，笔直有力；120吨浪淘沙、北金米色、汉白玉等宝石打造60个停靠席；第一个五亭五水的下沉式水幕庭院，完美；深圳首个实景艺术停车区；国际大师定制精装方案…

目的是告诉你:这是真钱，是大钱！

10月宣布引进华东师范大学附属学校，样板房同时开业，进入市场的步伐已近。看样板房也是有门槛的，300万的验资就能满足眼睛。对了，宝安的小芸金庭只能看到验资300万的样板房，但是两种观点不一样。小芸只是为后面的卖房设置了一个门槛。金茂之家真正看室内室外空的设计高度，无论是开发商贡献的图片，还是媒体发布的图片，都是开发商用科技感和极大的人文关怀打造出来的。

其实这是金茂大厦一贯的风格。但是在深圳，这样用心做产品的开发商太少了。金茂大厦的出现再次让深圳人眼前一亮，带来了一场现代智慧生活的视觉盛宴。

中国金茂一直是“高能之城、高端精品、高均价”。从龙华金茂府这次的产品推广来看，前两个高点都实现了，但第三个高点——“高均价”值得商榷。

事实上，金茂不仅有龙华王迪项目，16年来也频频在各大城市见诸媒体。但这些王迪项目大多处于尴尬状态，南京河西项目因成本价接近板块价格上限。项目尚未进入市场；郑州项目定价偏高的结果是销售业绩不理想，而厦门项目则是亏本入市；还有9月份的新闻报道，怀疑杭州金茂对同期获得的竞品预售价格偏高不满，选择了新闻报道。

8月底，中国金茂发布2019年中期业绩报告:营收下降33%，净利润增长12.7%。2016年开工的部分王迪项目未能按时入市，可能是营收下滑的主要原因。其“三高”玩法恰好碰上楼市调控期，受周期性波动影响较大，尤其是政策的硬约束，在“房住不炒”基调下的调控常态化，就像是人为划定利益实现上限的有形之手。

深圳龙华金茂大厦能否逃脱这样的命运？

即将离任的金茂大厦将卖到9.8-13万元，市场普遍不乐观。一是限价环境，二是地段价值。大部分人从批次上否定它的价值，但产品绝对牛逼。

我们相信金茂之家的产品在品质上绝对是上乘的，走的是当下豪宅的智能化标准路线，在智能设备上不逊色于深圳湾一号和乐府，甚至在软装上也是胜出的。每一个细节都足以打动追求居住的人，而且是他们看着就想买的那种房子。其软装也是媒体最称赞的点，充满质感的豪宅电影。这个我们就不多说了。毕竟开发商宣传最多的是他最引以为傲的软装。

先说说开发者一直不愿提及的几点。这也是其定价和开盘的影响因素，最终会导致其步上述其他城市地王项目的后尘。另一个延伸是，即使卖得好，进入二手房市场，有什么可以支撑它吸引足够多的购买者？

一个

富人不喜欢

之前流出的金茂房子，从地段上来说，定价是比较贵的，比周边的二手房要高很多。但是考虑到征地的开发成本和产品质量，并不贵，尤其是软装会让你觉得特别有价值，但并不是大多数人都能得到或者愿意付出的产品。

我们先来看看他的公寓设计。有155平3房和4房，185平4房，248平5房，都是刚需改善和有钱人，但是公寓不是那么完美，有很多明显的瑕疵。

比如为了保证园林景观，南边的三栋楼都是客厅朝北的设计。为了保证景观，深圳湾一号没有遵循中国人最喜欢的南北通透，而是客厅阳台朝东看人才公园和深圳湾；很多还没有完全透明，餐厅的方向曾经是厨房，有点像太古城北部的王楼公寓；主要的大型公寓和目标群体都是1000万以上的资产。除了185平带保姆房的公寓，连248平的大户型都没有，完全无视土豪有保姆的需求？这很可惜，客厅不够大，满足不了有钱人对伟大的追求。

不过，公寓还有一个最大的亮点:这套248平的公寓设计了深圳罕见的家庭礼堂，待客和家庭活动之间没有延迟空。

如果最终的目标和吸引力是富人群体，项目有其他卖点来掩盖其户型的不完美，以上提到的都不会是问题，那么金茂大厦是否具备这样的条件？

2

最大的错误:只是需要很多才能成为豪宅

唯一的，就是开发商和自媒体人最称赞的软装，别的都不是，在上海的配套度也是牛逼。不知道来深圳会不会水土不服。去当地的名校一般都不难，地铁就更不用说了，只是需要注意，因为地铁对于金茂大厦来说可能还是降价项目。

项目在龙华地区还算不错，但非中心区也是事实。配套设施为普通房屋的配套设施，三面向路。旁边的地铁站带来的高级交通，降低了豪宅必备的低调品格；周边基本都是普通房子，视野一般，没有景观加成。单纯依靠开发商的内部努力，有点高估了深圳人对龙华的期待。没有景观，没有稀缺性，没有独特的配套设施，光靠软装是很难让土豪省钱的！

土豪不仅可以买房子生活，房子要么是社会工具，要么是钱生钱的工具，他们最需要的是生活。而且，住在哪里不好，他们要牺牲时间和成本才能住在龙华？金茂府的位置不是土豪青睐的富人聚集区。买家最热衷的显然是地铁物业...

有网友分析得很好:金茂在刚需区建豪华公寓的选择是错误的，可以说是对自己的产品盲目自信，或者是对深圳房地产市场规律缺乏基本尊重造成的。你去豪宅区卖刚需的盘子，绝对是疯了。大家都想捡便宜。你是去豪宅区设计豪宅盘，祈求有钱人与民同乐吗？

金茂大厦可以成为龙华有望回归的优质豪宅，但总价能达到的群体却相当尴尬。公寓适合有钱人的需求，但项目位置不对。即使单价13万元，总价也不会让有钱人体验到挥大笔的快感，所以有钱人基本可以忽略不计。

三

我买的。值得活一辈子

但是，金茂甫的软装真的让人无法拒绝。价格如网友预期9.8-13万，总价在1500-3500万以内。这对于深圳人来说还是个小案子。深圳中城有2000多购买力，没地方放。但是我们都有这个预算。为什么不在南山和福田买？有地段、有学位、有配套设施，交通、时间、社会成本大大增加。

从金茂的反复宣传来看，也强调了通过软装来居住的功能，现在还没有人相信房子只有居住的功能？买房的时候，买的不仅仅是贝壳和软装，还有地段和配套设施，这才是支撑其后续升值的价值。

“进则旺，出则忙。”龙华的样子暂时配不上金茂大厦，但是钱已经扔出去了。金茂只能用软装讨好深圳金业主。金茂大厦打出这张软包情感牌。如果你是认真的，你将不得不一辈子生活在其中。

为什么值得活一辈子？不管金茂大厦的定价如何，很大程度上是你为金茂大厦的情怀买单，也就是为软装买单。未来，智能、高品质的家装将会越来越受欢迎。进入二手房市场后，软装只会打折，买家对装修的追求会更加挑剔。如果你想卖，还有哪些卖点可以支撑你想要的售价？那时候你是不是还想用自己的软装打动二手买家，打动原来的开发商？进入二手房市场就是赤裸裸的价值PK。

因此，如果你一辈子都住在自己的房子里，那是值得的。金茂之家解决了你家的痛点。从这个角度来看，它只是迎合了中产阶级住宅升级的需要。无需购买深圳湾一号和乐府，即可享受接近他们标准的内部硬件配套。相信有这样的买家会青睐它，尤其是龙华的老式房子。

如果你有投资目的，你会成为一个真正的接管者，因为可能没有人愿意以更高的价格接管报价，你肯定不想以市场节奏的价格出售。怎么拿涨幅还应该和深圳湾、米香湖比？如果位置不占优势，有什么卖点？学位？深圳当地的名校深高北和深外龙华校区都是深圳家长的菜。华东师范大学的附属学校只能算是小吃，无法打开家长们对名校感受的胃。

真正的问题是，金茂拿地的时候，成本已经在那里了。限价是现实，调控是现实，市场不容乐观。开发商想要什么，要看是以盈利为主，还是迎合市场。近年来，深圳出现了很多外资房地产企业，比如误拿地王的，深陷旧改泥潭的，迟迟拿不到的。金茂会给它一个机会，挑战龙华的房价上限。

到底是有血有肉还是受欢迎受追捧？很难说，毕竟深圳人的购买力一直都超出市场预期，更别说充当“敢死队”的外国买家和新富了。

没有一流的地段、景观和配套设施，你会为开发商的情怀买单吗？