随着狂欢的“金九”和降温的“银十”的过去，715新政转眼已经过去了100天。边肖不禁感受到了时间的飞逝和新政前后深圳楼市的明显变化。

与715之前热搜的魔幻盛况相比，深圳楼市的新房和二手市场可谓冰火两重天，即一边是新热情的延续，另一边是日渐冷淡的二手市场。

2020年还剩不到50天。新常态下，上车的正确姿势是什么？

1.深圳楼市跌破5000套门槛

715新政已过百日，深圳楼市分化越来越明显。新房的受欢迎程度没有下降，二手市场越来越冷。

新政出台以来，一部分人失去了房票，一部分人屈服于高税费的胁迫，不约而同地放慢甚至暂停了二手房买卖的步伐。

中原研究中心数据显示，10月全市二手房累计成交5049套，环比下降42.8%；成交面积44.8万平方米，环比下降42.7%。

10月，门槛内5000套二手住宅成交量为过去一年第二低，继7月高成交量后，8月至10月也呈现连续三次下降趋势。

由于二手交易数据有2-3个月的滞后性，“715新政”对全市二手市场的影响可能已经体现在10月份的二手交易数据中。

与二手房成交量惨淡形成鲜明对比的是，8-10月份一手市场成交量突破4000套。

截至目前，2020年1-10月，深圳共销售新房33769套，仅比2019年销售新房纪录低4113套。

按照新政后平均月均4000套以上的新房去城镇化率来看，今年深圳新房成交量很有可能超过去年的纪录，超过4万套。

2、打出新常态，一半蜜糖一半伤

据广东省住房政策研究中心首席研究员李介绍，715调控后，二手房市场的税费成本明显增加，随后业主的挂牌价格更高。相比之下，新房税费成本较低，供给有效性相对较高。而且现在很多新房基本都和地铁相连，还有很多带学位的概念，所以新的热潮还是比较高的。此外，二手房市场均价已经达到7万多，比新房大1万元，这也导致人们对新房和二手房的预期发生了很大的变化。再加上“三条红线”和年底开发商业绩的影响，房企的促销折扣也不少，造成一波又一波的新热潮。

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下半年以来，深圳楼市出现了十多张每日存单

了解深圳楼市的人都知道，今年西部火热，“日式光盘”可谓层出不穷。

据不完全统计，下半年以来，西部至少有10个项目被抢。仅在10月份，就出现了三天的光盘:精瑞富、嘉福宝禧、海洋天空。

从图中可以看出，西部的成功率反映出西部玩“新”不容易，甚至有更多的网友吐槽他们已经陪了好几套新的。

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躺下就能赚钱？

根据一套二手房的差价，以最小的公寓作为资金门槛最低的投资目标，用差价乘以面积计算出打新房的最新收益。

深圳新最低收入报表

以6个月前23人抢劫一套房的金融街一期为例。开盘价5.1万。现在，周边二手房均价已经达到7.6万左右。

距离最近的龙光玖龙站，现在成交均价接近8万。

如果买一条最小户型92㎡的金融街，即使未来房价不涨，也会以参考均价7.6万/㎡卖出，比买的时候多230万。

不含契税、精装修费、维修基金、物业费等。，还有170万的净收入。

由于新房限价，过去一年热门新房开盘涨幅甚至不如大面积二手房平均涨幅。随着时间的推移，新的收入会越来越高。

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当代冲击新家庭的烦恼

房价高，看房门槛更高

对于新房市场来说，验证资金、缴纳认购基金或诚意基金几乎是不可或缺的。与缴纳认购基金或诚意基金不同，验资看房只是房产出售前的一个环节。据悉，近年来，深圳部分房产的验资标准从几十万元到几千万元不等。

对此，有网友感到很郁闷:“有时候发现自己连看房的资格都没有”。

此外，市场近日报道，深圳南山区某大型新房项目需要“1000万元”验资，但未获开发商确认。有买家调侃:“观景房的价格涨得比房价还快。”

打一个新的“无房优先”，有房的人短期内会受损

相关调查发现，“无房优先”在现有的新房抽签模式中占比更高。

有深圳居民表示，不管有没有房子，都不能和需求直接挂钩。目前，购买第一套房的购房者可能并不真正需要它，因为这与他们可以一次性发放数百万现金的事实是矛盾的。

知名房地产评论员朱洛基认为，在价格有限的情况下，很难实现最终的公平。短期来看，无房者受益，有房者遭殃。

3、会玩新到底吗？

目前，各大房企都在努力迎接年终业绩。据不完全统计，预计未来两个月将有33个项目推出发售，供应量超过1万套，而11月将有175个新项目发售。

以上项目均为不完全统计，具体项目信息以开发商公告为准

沙井海岸城、华润城润熙、龙光天京大概是年底最火最难的新房。

对许多人来说，盯着西方看可能只是顺应潮流。如果只是在天气热的地方，你会测试钱包，试试运气。

那么，如何选择自己需要的东西呢？

7月15日新政后，深圳中轴线热闹地旋转，龙华的价格涨了。但前段时间华东龙岗坂田新沂嘉峪山7期备案均价达到8万+/平，高于周边二手均价。一定程度上说明西部的上涨也带动了东部房价的上涨，尤其是东部最好的两个区坂田和大运。

在深圳东部，有一些新盘虽然不在最热的地方，但发展前景很大，值得入手，比如坪山。

如果明确需要接受二手房，可以年前确定。因为目前的价格谈判，买方有一点“优势”，尤其是对于缺钱又急于套现的“竹笋”。

4.小节

回顾今年下半年，从8月下半月开始，市场进入供应高峰期。相较于此前“挤牙膏”推新房的步伐，开发商的推盘步伐明显加快，不少热点项目也频频搬家。

深圳市住房研究会会长陈爱品近日表示，在政府的调控下，未来五年深圳房地产将更加稳定。坚持调控，出台金融政策等手段，不会让房价暴跌和抄底，反而让深圳的房地产行业更健康。此外，在“十四五”规划中，政府将继续增加土地供应，加强公共住房建设，让公共住房和商品房双轮驱动，解决更多住房需求。

综上所述，预计新一轮热潮将持续到年底，未来深圳楼市将进入平稳发展阶段，很大概率不会出现类似715新政前后大起大落的市场状况。

注:数据资料来源于中原研究中心及房地产行业相关平台