先抛出一个问题——佛山楼市是涨还是跌？
你可能会嗤之以鼻。毕竟在“三山四万+”、“禅城四万+”、“千灯湖六万”等反复轰炸的新闻下，这种问题听起来就像个笑话。
但如果我说，我指的不仅仅是住房，而是公寓、商铺等商业产品呢？
他们是否蹭到了居民楼的热度，开始了上涨的趋势？
恐怕很少有人能果断说出答案。
其实这种灵魂拷问来自于一个因为限购而打算开店的读者。
接下来，让我们用几组数据简单粗暴地揭示答案。
结果可能出乎你的意料。
01.公寓产品的数量上升，价格下降
商业项目分为公寓、商店和办公楼。
先从认可度最高的公寓产品说起。
再看今年3月份的商住公寓，虽然供应面积同比减少了53%，但成交面积却增长了66%，几乎与住宅成交同比增长同步。
来源:惠城鸿图
即使在炎热的三山，公寓产品也没有真正的香法，价格也像泰山一样稳定。
你是说房子里的公寓越来越热了吗？
可能对销量有一定影响，但是用住宅来弥补涨幅有点困难。
02.商店正在分阶段回升，但很难弥补
3月份，商店的营业额在数量和价格方面也定期回升。
来源:佛山中原
但在生意过剩的佛山，商铺需求低于公寓产品。
所以，一年四季看，有点“不在大众”。
来源:佛山中原
此外，店铺交易主要以底层业务为主，很多项目为了加快去转化，在价格方面进行盈利。网签价格呈下降趋势，去转换期高达85个月，是住宅楼的10倍！
来源:佛山中原
可以说，买商铺和买房子根本不是一回事。
毕竟商铺没有居住价值，而实际上主要也不是和房价上涨有关，更多的是和市场供求关系有关。
即使地铁上层建筑和热门商业区没有整体定位，也未必能支撑交通。
比如金融高新区地铁上的一个商场。
因此，在完全供过于求的市场中，商铺几乎不可能弥补这一轮行情。
如果你的普通投资者没有非凡的眼光和成熟的商业计划，不要问商铺为什么“不涨”。
03.办公楼整体上是活跃的
价格相对稳定
3月份写字楼成交面积同比增长41%，环比增长170%。
来源:佛山中原
回顾今年一季度的数据，整体来看还是比较活跃的——除了2月份春节假期，1、3月份的成交面积几乎可以是过去一年的任何一个月。
来源:佛山中原
当然，办公产品是比较特殊的，因为说到产业的引入，去工业化倾向于集中在有利好倾向的部门，不缺商品交易，所以平均价格会波动很大。
和第一季度的TOP10一样，主要是工业园区的写字楼。
图:惠城鸿图
但即使在成交不错的前提下，办公产品的价格也没有上涨。
比如第一季度德福地产大厦网上签约均价8445元/㎡，去年报价10500元/㎡。
千灯湖商务区的新开广场均价16323元/㎡，2019年的售价已经不变。
然而，办公产品的优势不在于房价的升值，而在于租金的高收入。
一方面，租客稳定，租金长；
另一方面，同面积，租金收入比房子高——前提是能顺利租出去。
以官方标准为例，在灯湖社区，电梯间租金约30元/㎡，而甲级写字楼可翻倍。
在写字楼空入住率极高的佛山，要想弥补涨幅，可能只能依靠强大的高端产业集群。
