曾经是一个小渔村，到处都是城中村和小产权房。随着深圳的快速发展，城市面貌得到了很大的改善，高品质的建筑不断涌现。深圳的包容开放、科技之都的魅力、宜居城市的典范，吸引着越来越多注重现代生活品质的富裕群体来此定居。

随着深圳中心的不断迁移，富人的首选居住区也在发生变化。今天就给大家好好介绍一下深圳早期富人聚集区和新富区的变迁历史。富人会选择的区域一般聚集了最好的资源，富人聚集的地方基本都是豪宅区，代表了深圳的高房价。

从时间和产品上，我们发现深圳富人区的形成具有明显的时间特征。接下来，我们将把深圳豪华住宅区的演变分为三个时期。豪宅区的演变也反映了深圳中心的变迁历史，可以大致判断深圳富人对顶级住宅追求的变化。

一、早期的豪宅——山庄

早期的豪宅大多是依山而建的山地别墅。在罗湖中心和蛇口外向型经济定位的带动下，深圳最早的两个富人区是银湖和蛇口。

一个

银湖豪华住宅区

居民:第一批港商和传统商贩

上世纪八九十年代，深圳的中心是罗湖，这里诞生了中国第一家证券交易所、中国第一个期货市场、中国第一家地方商业银行。这些行业诞生了许多富人。为了满足和服务这些富人的生活需求，早期的豪宅也诞生在银湖地区，这里离罗湖很近，但却满足了富人各方面的需求。

在这里我们可以找到深圳最早的一批豪华别墅:银湖别墅、祁鸣别墅、银谷别墅、怡园别墅、银湖别墅等。当时有钱人对豪宅的概念还不成熟，普遍喜爱欧美独栋别墅。同时，结合中国人风水观念的需要——望山寻景的意境，在就近原则下，银湖成为早期的富人聚集区。

当时特区刚刚成立，罗湖口岸成为深圳通往香港的唯一通道。一大批来到香港的商人和传统贸易从业者抓住了时代的机遇，迅速在罗湖发家致富。这些人被称为“传统老钱”。据悉，万科成立后不久，王石就搬进了被视为“老钱”富豪代表的银湖山庄。

然而，由于其悠久的历史和新豪宅的出现，银湖豪华住宅区开始被遗忘。十年前，这些别墅的价格达到10万元/平，银湖别墅一套房的总价达到4000-5000万元。当时在深圳人眼里，这么高的总价无疑是天文数字，普通人永远无法企及。十年过去了，银湖地区的房价不仅没有明显上涨，反而下跌了，这对于业主来说相当于资产缩水。

之前有媒体提到，银湖祁鸣别墅2008年卖了11万多元，现在小区均价才10万出头，10年均价不涨反跌。4个月前，有一套421平的价格，价格4800万元。7月中旬，有一套同样的公寓价格降到了4280万元。如果是同一套，那就是直降520万元！还在打折，所以很难卖。

毕竟有了这个预算，完全有可能更新和支撑更好的米香湖和深圳湾。只有那里的业主才应该理解早期豪宅的痛苦。

2

蛇口老字号别墅

居民:外国高管、明星和行业领袖

蛇口早期有三栋别墅:鲸山别墅、半山海景别墅、碧桃园别墅，因为是近海，背靠大南山。山海一体，备受企业高管和名人青睐。

罗湖为市中心时，蛇口被定位为工业区——中国第一个工业园区、第一个外向型经济开发区、中国新型工业城市的起点，成为改革开放最早的试管。2001年中国加入WTO后，中国市场开始被西方所接受，蜂拥而至的外国公司开始在中国设立办事处，吸引了大量的外国高层次人才来此发展。由于毗邻香港，蛇口作为外向型经济区，自然接受了这一时代红利。不少来自40多个国家的外籍高管及其家人，都在附近租下或直接购买了欧美风格的别墅。整个蛇口半岛，尤其是景山、龟山、半山的海景别墅，几乎成了国际化的综合居住区。

偏爱蛇口别墅的名人不在少数。上世纪90年代，刘晓庆花了100多万港元在蛇口碧桃园买了一栋海边别墅。巩俐和搜狐首席执行官张朝阳也被曝在京山金金别墅拥有房产。

在早期的蛇口豪宅中，以景山别墅区最为知名，是深圳乃至全国开发最早的别墅。自1986年以来，不断发展，已完成9个项目。走进景山别墅，就像走过中国别墅的发展走廊。从最早的山下别墅到在建的山顶别墅，可以清楚地看到其设计风格、建筑手法和建筑材料都发生了巨大的变化。整个地块北高南低，大致分为两步，落差较大。它坐落在大南山上，面向深圳湾，宜居指数很高。

与银湖豪宅区相比，蛇口的老式豪宅并没有随着时间的推移淡出深圳人的视野。整体产品都是新的，后期新开发项目突出了这类别墅产品的稀缺性，别墅的风味和外观都是可以传承的。与此同时，蛇口片区日新月异，各种配套设施不断完善，片区价值进一步凸显，有钱人不断涌入，长期占据优越地位的别墅产品更加稀缺。

景山九期370套以上的五层别墅，单价已经卖到16万/套，而半山海景别墅的独栋别墅，价格一直在稳步上涨。根据我们收集到的信息，12年单价一直在10万以上，14年涨到12万以上。到今年，堆叠别墅的单价已经卖到了24万。如果挤出一些水，单价可以卖到20万以上。

此前，价值2.2亿元的别墅样板房开盘，号称是深圳历史上最贵的样板房。设计为南北通透的小高层纯板楼，全视野的L型阳台，深圳唯一全通透全套房设计，顶楼带游泳池的顶楼。新豪宅的考究品味，全方位贴近高端人群，目前仍以18万/平的均价在售。

三

宝中豪华住宅区

居民:中产阶级家庭

代表鸿荣源方毅中心和西龙湾。

严格来说，宝中可能没有顶级豪宅，但充其量是一个居住的豪宅，因为公寓设计没有跟上时代的潮流，但从价格和热度来看，让大家觉得宝安中心是宝安豪华住宅区不可或缺的。

方毅中心相对较新，但它的支持和定位导致了这样一个事实，即真正服务的不是富人。有一些有钱人在这里买了最好的公寓，更多的是中产阶级家庭喜欢的豪华风格；特别是西龙湾，居民以老宝安为主，有复式和别墅。两者的产品定位只是在活的基础上活得更好，并没有太多新意。华侨城后期开发的公寓项目值得期待，可能会重新定义宝中豪宅区。

现阶段，蛇口周边的别墅产品并没有褪色。随着FTZ的发展，蛇口的区域价值不断提升，以双溪为代表的一线大型临海豪宅诞生。蛇口豪宅区的地位不变。

结论

整篇文章，我相信可以算是比较有条理的方式，向大家展示深圳豪宅变迁的历史。深圳富人区形成的载体基本上是当时豪宅的位置。有实力、有享受的有钱人，选择了能彰显身份、提升圈子的社区。早期传统豪宅主要依靠山、湖、海景资源建造别墅，远离富人日常社交的市中心。中期在市中心区域建别墅，同时引进高层复式和小飞机。最新的豪宅产品已经走向高端，脱胎于被称为“顶级豪宅”的传统豪宅，并设置了进入门槛，积极呼吁“尖顶人群”留下来。近年来，中心区的高层景观是有钱人追求的居住体验。

随着社会的进步和科技的发展，新贵们不再满足于平房子只承载的功能，而不再是传统的重别墅产品，他们更加偏爱高层景观和集成智能大师的定制精装平地板。高售价和购买门槛保证了圈子的整洁，离开别墅区后，他们享受到了更全面的设施。

因此，远离城市中心区域，由一定自然条件形成的传统别墅和豪华住宅区，如银湖、西城、盐田等，开始淡出，受到以深圳湾一号、乐府为代表的大坪顶好的严重冲击。深圳湾也是一个对新贵情有独钟的区域。重要的是要知道，现在深圳的有钱人大多聚集在福田和南山。对于这些精英来说，时间就是利益。深圳湾的豪宅区靠近海边，有很多总部大楼，建筑也比较新，成为富人无与伦比的选择。远离主城、没有富人真正自住需求的豪宅，其实已经失去了自身价值，不会被追捧。

香蜜湖、华侨城豪宅区位于中心区域，区位环境一流，产品为别墅+平层，而新开发的豪宅区深圳湾为主体平层，保证了香蜜湖、华侨城老旧豪宅区的地位保持稳定，不会马上被深圳湾取代。也是目前深圳唯一两个可以媲美深圳湾的豪华住宅区。

这三个地区已经成为深圳富人最集中的地方，是当之无愧的富人区。只要中心区还在福田、南山，这三个豪宅区的地位就不会动摇，成为更稀缺、更抢手的顶级产品。现在已经卖了几个亿了，以后可能也不可能跨进两位数了。