“Xi安房阁”是当地业主购房的服务平台；说出买房的真相，关注房产评论！
Tik TokNo。:Xi安方哥问答，微博:Xi安方哥，脱口秀:方伦
公寓一直在Xi安，但今年多次被提及。一纸6.20限购政策升级，12个月社保让很多人无缘；身边有这样一群人，他们害怕等待，预算有限，没有资格买房。我该怎么办？
我不知道谁开口买公寓了。旁边有人提醒，公寓首付高，贷款期限短，交易税难，还是商业水电，这是真的；但是我转头想想，反正我也不是一个人住，只要能租到好位置的价格，那么我原来的担心也就打消了一半，还是想看一看。
身边还有一些这样的现状和心理活动的人，被认为是少数。自从Xi的房价上涨后，买房的投资趋势就上升了。他们大多想在买房时短期内转手，很多人在买公寓时长期赚取租金。房价上涨总让人觉得发财的机会来了，我也很难发财，但到底要不要发财，我们还是先算个账再买吧。
公寓投资
由于主城区土地性质的限制和开发商高溢价的现状，今年Xi安的公寓基本都是井喷。但是，每当主城有房子要卖的时候，总要盖一栋公寓楼，北二环的郑融府，西二环的中南清怡，都卖得很开心；无论是壳推还是市场推，上车的人多始终是不争的事实，但买与不买的本质还是不一样的。事实上，市场上只有三种受欢迎的类型:
第一个有70年历史的小面积住宅，比如中国世纪城、明城国际社区、建邦华庭、当代鸿福moma，其实是一个住宅，但因为面积小，被归为公寓。优点是比较好，税收低，可以在学校落户。这种住宅最值钱，但目前基本没了。
第二类是审批目的是公寓，属于商业性质，但有特殊卖点。比如香榭兰岛和逸翠园I都汇，有学校名额，一般都在名校周边，前期学位是自用，后期租做陪读房。它是灵活的，但现在基本看不见了；
以上两种类型在公寓中比较特殊，但基本没有新房，且购买受限，占用房源数量多，被认为是小众产品；现在市面上买的是第三种类型，也就是商业性质，用于商业公寓。不限购，不占用已购房屋数量。我想不出多少年没被炒过的公寓。反而被限购政策救了，也是意外；
人们总是有投资的欲望。当他们大的时候，他们想要钱生钱。当他们小的时候，他们希望钱有价值。前者期望普通人死工资的收入，这是不太可能实现的，所以更多的人设定了自己的目标。我希望收入不会贬值，跑赢通胀；
仔细看从16年到现在，在Xi安房价上涨的三年时间里，大部分骂炒房者的人都是抱着不想把钱存银行的心态去买房的。他们总是闲不住，那些靠摇号扎堆买房的，无非是为自己而活，为别人而买。他们都很简单，严格执行住房和不投机的精神。
谁在买它
然而，买公寓的人要复杂得多。我已经详细拆解过了，大概有四种，即短期超住、无房票投资、市民住宿自用、对公寓投资潜力感兴趣的纯投资者；
1.对于短期的过度占用，大部分都是无奈之举。她们大多数是年轻女孩。一方面，他们害怕等房价上涨，但手头有这么多钱，房子还是挺好的，面积90，首付至少30万。还得摇号，单身不是刚需；在一系列条件下，人们实际上被挤到公寓里；
这是一个公寓市场，由于小规模的住宅故障。年轻女孩投资作为婚前财产，然后和丈夫结婚并拥有婚房，然后出租公寓。这就是短期自住的心态。应该说自从有了公寓就有了这样的需求。
2.第二种受到限制的投资是政策性过失杀人。Xi的规定是计划将“公寓”放在合同文本中，无论其土地用途和年限，它都在限购范围内；
大多数已经有房子但手里有闲钱的人都属于这一类。他们想毫无信心地去新区。他们想买一套没有能力的房子。他们只是在主城选择一套公寓，并不寻求发财，但他们希望获得稳定的租金，抵消一些抵押贷款压力。至于未来能否转手，他们会完全按照市场情况来；
身边有大量有这样需求的人，他们也看到了房价上涨带来的甜蜜，但是他们的心思比较谨慎。小型公寓实际上正在尝试。
3.第三种类型不多，但还是有的。地理属性很强。它们是非常高科技的，围绕着城墙、文化旅游景点、地铁站等。，小公司用自己的房子，或者把它们改造成民宿。这种需求购买LOFT。更多，毕竟双层更实用；
随着近两年Xi网上名人城的兴起，B&B产业逐渐成型。很多靠近景区、地铁站、商场的人都能看到大量公寓改建为B&B运营，奥德马斯·皮格特欢迎很多房子。有些人忙着找东西，有些人梦想成为老板娘。
4.最后一种纯投资在每个城市都有。数量虽少，但消费能力很强。他们热衷于一次买多套，或者自己租，或者租到酒店获得稳定收入；
从简单的收租来看，在总价一定范围内，买的套越多，面积越小，租金回报越高。与其去限购的房子，不如买个总价低的公寓，扔下包。提前做租船人；
在房地产投资业务中，有一个流派叫雅居，主张长期持有赚取租金的模式，而这种需求正是公寓所切割的。
老城价值
综上所述，无论是哪种需求还是租房的目的更强，租金水平都是核心KPI公寓投资；虽然每个人都是商业公寓，但受制于位置、交通、配套设施，以及产品的不同，它确实分为三六九等；无非是地铁口、主城、工业园区、交通流量四个因素的综合结果；
说白了就是公司多，人多，商业区密集。这三个因素加起来。除了高科技，首先能想到的是Xi古城；
老城区有一些不好的地方，比如老旧小区多，人多，环境差，但也有优势，比如道路四通八达，什么都配套，商业区人口密集。在租房需求上，我们正在寻找这样一个地方。毕竟人越多，需求就存在，生意就能做。无论是投资开面馆还是投资租房，都绕不过这个规则。
Xi安人最多的地方，第一名一定是旅游景点，比如惠民街、大雁塔、兵马俑、钟鼓楼，还有现在人气极高的大唐不夜城。据统计，Xi每年接待的2.4亿人次中，大部分会在上述地点打卡；
对于租房市场来说，适合开民宿，流动人口多，不用担心空，但要想长期稳定赚取租金，竞争中存在很多不确定性；
第二个能想到很多人的是地铁沿线，尤其是地铁2号线。每天上下班拥挤的人几分钟内就会爆炸。据统计，Xi地铁日均客流量超过200万人次，其中二线沿线1.12人次。万人，占56%，这种高密度流动本身就代表着一种机遇；
有很多上班族可以常年待在地铁2.1号线。这种稳定的生活轨迹给租赁市场留下了巨大的机会。从南到北，小寨、南邵门、钟楼、北关、龙首村，各类中介无处不在，租赁市场异常火爆。
租金调查
前几天业主问北少门综合体公寓，静安国际广场敢不敢买，想不想租，想知道周边的租金状况。
这个区域因为生活比较熟悉，尤其是从龙首村到北关，是典型的老城区，夹杂着行政中心和交通要塞；
商业中心、居住区、主要景区、客运聚集场所等城市业态；
有了完善的配套交通，地铁沿线的游客、路人、本地人、临时租客、商户、上班族都包括在内，形成了一个巨大的租房市场，而真实的租房情况，我们也调查了一些数据:
目前区域内租房最活跃的有三类:一是商业综合体中楼上的公寓，二是很多老旧小区，三是少量新建商品房小区；比例分别为30%、50%和20%。由于用地紧张，高层社区不多，多以老旧社区、未央路中轴线、地铁公寓为主；
访问结果如上。仔细分析，租金的差别还是很大的。最低的二富庄小区是因为小区太旧，没有电梯，没有商业，而且离地铁很远。这也是周边老社区的现状。有相当多的房子，但是租金涨不上去；
中租的是向真宝库和时代名丰园。前者的优势是隔壁荣昊大厦有大量小公司在工作，员工有租房需求。后者靠近未央路，入口处龙首商业街，公交线路多，商户多。；
圣龙广场就是一个例子。由于城市改革项目，有对外出售的公寓和村民安置的商品房。不同地块的租金价格差异很大。共同的优势是楼下的圣龙商业综合体，非常受欢迎；
租金最高的是印象城和宫媛梅雨。前者是龙首村最成功的商业综合体。地铁入口虽然不直达，但远比隔壁的荣民龙首广场受欢迎，也直接带动了楼上的租金。更深层次的原因在于楼下商业综合体的品牌和运营现状；
宫媛美玉是一套标准的独栋公寓。优势在于它相对较新的时代。楼上民宿多，租金比单纯自住出租高。缺点是楼下没有商业综合体，到地铁站有一定距离；
在这个区域，印象塔依然是租金的天花板和标杆，其他品质较好的大房间租金基本在2500元/月左右；
一轮走访发现，租金水平还是要看房子的房龄、综合体、地铁口，以及是否有商业办公需求；如果按照这种情况来判断静安国际广场后期的收益，应该叫挑战与机遇并存。
商业上，静安国际广场的卖点在于Xi安的自持网点；Ole注重品质+折扣+人气的概念。品牌和折扣都不错。不过有几家离市区太远开不了，在主城区地铁附近。这是第一个；
在产品方面，根据我们目前了解到的信息，会有公寓和写字楼可供选择。公寓的一些区域从最小的35个单位到最大的103个单位不等，都是阁楼，高度为5.45米。窗户全部采用玻璃幕墙，采光和视野好；
其中，放样单元可以实现双按键录入。一般理解，一套房子有两个入门门，还有一个双层入门设计，一楼上一楼下，你可以自己住一套，然后通过额外收入再租一套。减轻房子支付压力，或者分两套租，最大化租金收入。另外小区紧挨着Xi安十中，后期会有很大的陪读室需求；
这两点与区域内的印象城和宫廷花园有很大的不同，会体现在后期的租金上。地铁、大明宫遗址、中轴线以及超市卖点周边的各种项目共享。不用说；
唯一的变数在于房子的用途。比如loft产品改成民宿或者租给小公司工作后，加上双钥匙入户，一层改两层的设计，租金溢价翻倍。
收租机会
