正文:陈
标识:BMR2004
“不同于房子还没建好就抢着卖，鲁能大厦已经一年多没开了。”东莞市民胡先生告诉商学院记者。
鲁能大厦于2017年2月17日开工建设，同年入选东莞最受期待的房地产项目之一。该项目已于2019年取得预售证书，但2020年上半年仍无入市消息。
鲁能大厦是四年前鲁能集团有限公司拿下的东莞市茶山镇的“地王”项目。
2020年3月22日，中央纪委国家监委网站发布《关于国家电网第三轮检查整改进展情况的通报》。报告指出，国家电网坚持电网主体责任，决心退出传统制造业和房地产业务，坚决如期完成深化集体企业改革任务。
目前，属于国家电网房地产板块的鲁能集团，在国家电网下定决心后，决定退出房地产业务。鲁能集团地产板块的未来成为业内关注的焦点，不少买家将目光聚焦在鲁能集团旗下的楼盘上。
鲁能集团会退出房地产业务吗？公司的房地产业务是否有可能与其他央企的房地产业务合并？会如何调整？
对此，商学院记者致信鲁能集团，但截至记者发稿，对方并未回应。
鲁能大厦:东莞双陆王
7月12日，商学院记者以买家身份前往鲁能大厦，该大厦位于东莞市松山湖区，距离茶山东莞轨道2号线茶山站出口步行1公里即可到达。
来到鲁能大厦营销中心时，项目的物业管理人员告诉商学院记者:“该楼盘的具体精装方案还没有确定，还在施工中，没有具体的开盘时间。”
鲁能大厦项目名称为鲁能博越花园，已于2019年4月取得预售许可证。从现场看，小区内的绿化和基础设施已经完成。规划的6栋楼已封顶，一栋楼31层；2-3号楼有24层；4-5号楼有32层，6号楼有33层。其中，有4.5米高的LOFT公寓、6米高的创新商务别墅和商业街。商学院记者实地走访鲁能大厦时，已是周六假期，但商业街周边人少。
鲁能大厦附近有金融街金悦府、时代汇、广元纳帕谷等楼盘热卖，均价2万元/平方米。
在接受商学院记者采访时，上海申一合律师事务所王律师解释说，根据房地产销售相关政策和法律法规，商品房必须依法取得预售许可证后，在法定时间开盘销售。但也有开发商故意将项目开放审批办理销售许可证，或故意拖延审批时间，变相拖延取得预售许可证。这些都是非法操作。一旦在监管中发现，必须立即整改，并给予相应的处罚。
国家和各地已经出台了具体的监管政策。2010年，住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度的通知》，第一条第一款明确规定，房地产开发企业应当在10日内一次性披露全部许可房源和每套房源价格，并严格按照申报价格对外销售。
在王看来，一般有两种情况，开发商建了一个房地产项目却不卖。一种情况是开发商选择暂时不出售，另一种情况是客观原因导致不符合出售条件。
当开发商主观选择暂时不卖时，通常被称为“捂盘”。开发商“覆盖市场”的最终目的是为了经济效益，通过控制销售时间节点，实现经济效益最大化。通常“捂盘”的原因主要包括:第一开发商资金充足，通过囤积居奇抬高房价，这也是“捂盘”的根本原因和主要原因。第二，开发商不想降价销售，因为这将导致已经高价购买的买家维权。
据了解，鲁能大厦地块早在2016年9月，经过212轮激烈竞价，鲁能集团旗下房地产平台天津广宇发展有限公司以总价14.3亿元竞得茶山横江村地块，折合楼面价12119元/平方米，溢价率506%。总成交价和单位成交价均创历史新高，成为当时茶山新的“双料王”。
外界表示，价格可能是未能进入市场的主要原因之一。据东莞业内人士测算，鲁能大厦每平方米需要卖2.5万元才能挣钱。但据中原战略研究中心统计，2019年东莞茶山房价均价仅为每平方米1.8万元。
广宇发展2019年年报显示，鲁能大厦于2017年2月17日开工建设，预计投资约29.76亿元，累计投资22.2亿元。项目可售面积约2.74万平方米，累计预售面积0平方米。
2020年4月30日，广宇发展公告称已计提东莞鲁能大厦存货跌价准备，金额约3亿元。
"企业获得王迪项目的压力相对较大."知名房地产分析师严跃进表示，从获得土地到建房再到出售，开发商需要投入大量资金。“王迪”项目延迟入市，将影响开发商资金回笼。
去房地产化:重组不断肆虐
作为广宇发展的大股东，鲁能集团不遗余力地提供资金援助。
广宇发展是鲁能集团旗下唯一的a股上市公司，也是鲁能集团旗下发展房地产业务的主要平台之一。目前，鲁能集团持有广宇发展76.13%的股份。
自2020年以来，广宇发展已披露了六份财务援助公告，涉及广宇发展及其部分公司。其中，最后两笔资助金额相对较大。6月28日，鲁能集团向光宇发展8家公司提供资金援助，总本金20.55亿元，总利息1.13亿元，利率5.5%，期限不超过一年。此外，7月1日，鲁能集团拟向广宇发展提供资金援助，本金20亿元，利率5.5%，总利息1.1亿元，期限1年。
上述交易完成后，预计2020年财政资助本金金额为89.06亿元，剩余本金金额为128.13亿元，额度利用率已达41%。
事实上，自2017年以来，广宇发展多次获得鲁能集团的支持，并每年向控股股东“伸手要钱”，设定年度财务支持及关联交易的预估金额。
广宇发展前身为天津南开黄金有限公司，1993年12月在深圳证券交易所上市交易。2004年年中，鲁能集团子公司恒源地产控股的南开生化成为广宇发展的第一大股东。当年12月，鲁能集团向广宇发展注入重庆鲁能65.5%股权。
之后市场预测，主营业务变更为房地产的广宇发展将注入鲁能集团的房地产资产。
据记者了解，鲁能集团房地产业务和广宇发展的资产重组最早可以追溯到2009年。他们发起了三次重大重组，前两次重组未能被政策监管和信任所阻止。
2009年12月，广宇发展启动第一次重组计划，计划以9.88元/股的价格向鲁能集团增发股份，收购鲁能旗下海南鲁能广达置业、海南英达等7家房地产公司的股份。然而，由于房地产行业的宏观调控政策，房地产企业的并购重组一直处于暂停状态。直到2011年6月，广宇发展的资产重组没有实质性进展，第一次重组计划告一段落。
2013年11月，广宇发展公布第二次重组方案，但2015年4月失败，原因是证监会否决。证监会认为，“本次重组申请文件中关于上市公司实际控制人是否发生变更的信息披露不符合《上市公司重大资产重组管理办法》第四条的规定。”
2016年4月，广宇发展踏上第三次重组征程。此次鲁能集团压缩拟注入上市公司的资产包，剔除包括海南公司在内的3项标的资产，将标的资产交易价格降至91.11亿元，重组资产增值率由第二次重组方案的133%降至89.85%。
2017年8月24日，广宇发展与鲁能集团股份有限公司重大资产重组方案无条件通过，并于9月20日获得证监会批准，10月30日新股发行上市。至此，广宇发展成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台。
然而，2019年，重组和再生出现了波折。2019年4月8日晚，广宇发展放弃受让关联方首创叶巍集团控制的大连神农科技、海南英达、京津冀碧水园、天津鲁能地产100%股权及海南宜兴地产60%股权。究其原因，考虑到目前房地产市场的低迷和上市公司的资本状况，向上市公司注入相关资产不利于提高上市公司的可持续盈利能力。
至此，长达10年的重组之路并未成功，鲁能集团只完成了对广宇发展部分资产的注入。
严跃进认为，鲁能集团积极谋求重组。一方面通过资本市场发挥实力，通过资本市场获得更多的竞争优势，能够快速扩大规模；另一方面，通过完善公司治理结构，可以更好地实现经营效率和品牌溢价的提升。在央企加速重组、房地产行业竞争激烈的背景下，重组显得尤为关键。
近年来，鲁能集团一直在刻意弱化房地产业务。过去五年，鲁能的征地活动主要集中在2015年和2016年。近两年共收购土地9宗，面积1560.99亩，至今未新增土地。
在公司官网上，房地产开发并没有提到主导产业，反而是商业、文化旅游、体育、健康科技等。
2018年9月，鲁能集团宣布将从“泛行业地产开发商”转变为“商旅一体化专业运营服务平台”。提出的绿色发展、产业升级战略构想，聚焦幸福产业、绿色能源、专业化运营，全方位整合产品线资源，加速向产业链高端迈进，构建具有鲁能特色的幸福产业生态链。
拿起“退房单”:鲁能要去哪里
从2010年SASAC发出的第一张“退房令”开始，鲁能集团房地产板块的命运可谓一波三折。
2010年3月底，国有资产监督管理委员会作出声明，严令除中国建筑外的78家央企和其他16家央企可以继续从事房地产行业。
国家电网是78家央企之一，意味着国家电网必须退出房地产行业，而鲁能集团作为国家电网旗下经营房地产行业的平台，也迎来了重大危机。
然而，国家电网的“退房”风波在次年迎来了转折点。
2011年，国资委再次宣布，允许国家电网等5家主营业务为非房地产业务的央企保留房地产业务，允许从事房地产业务的央企由之前的16家扩大到21家。当时SASAC相关负责人表示，一是鲁能集团开发房地产较早，二是业务规模较大。
收回房地产营业执照后，鲁能迎来了一个爆发期。
一是2015年，鲁能迅速提升了在土地市场的地位。那一年，它花了137.8亿元买地，销售额达到220.7亿元。今年，鲁能首次进入房企TOP50榜单，仅以220.7亿元排名第45位。
2016-2017年，鲁能集团房地产业务发展迅速。根据嘉里榜单的统计，2016年鲁能集团的流量金额达到646.7亿元，排名第20位。
2017年，鲁能集团共销售鲁能三亚湾新城、山海田、鲁能灵秀城、格拉斯镇、泰山七号等30多个项目，销售金额均为50亿元，5个项目的总贡献率均在40%以上。在此基础上，凯瑞榜单显示，2017年，鲁能集团的流量金额达到893.7亿元，排名第21位。
但从2018年开始，鲁能明显保持低调，不再发布房地产销售数据。
记者注意到，7月1日广宇发展的一份关联交易公告披露了鲁能集团现在的规模。公告显示，鲁能集团2018年营业收入491.9亿元，净利润45.2亿元；2019年前11个月，鲁能集团营业收入265亿元，净利润49.98亿元。数据显示，与2018年相比，鲁能集团2019年的营收规模有所缩减。
2020年，鲁能集团将再次成为国家电网的烫手山芋。
2020年3月20日至22日，中央纪委公布了十九届中央第三轮巡察整改进展情况。作为45家被检查单位之一，国家电网在检查整改材料中表示，确定退出房地产行业。
当国家电网决定退出房地产业务时，很多人都把目光投向了鲁能集团，鲁能集团的命运成为了业内关注的焦点。
《商学院》记者采访了上海市经济和信息化委员会专项评估专家库专家孙文华，他认为，从中央银行放钱时，从中央企业和国有企业获得资金的成本明显好于民营企业，因此对一些中央企业和国有企业来说，实际征地成本较低。即使央企、国企高价拿地，也有先天优势。但是，在国家不炒房的前提下，高价地王的风险更高。频繁的地王会给楼市制造“繁荣”的假象，推高房地产价格。政府要求国有企业退出房地产市场，有利于稳定房价，抑制房地产市场过度发展。
严跃进表示，从央企改革的角度来看，国家电网已经退出房地产业务，鲁能的房地产资产大概会有两种可能:一是鲁能集团被国家电网切割转让；二是长期逐步清理房地产项目，鲁能集团慢慢做转型，剥离房地产业务。
孙文华认为鲁能集团需要重新定位主营业务。如果想从原来的房地产向工业转变，可以专注于母公司国家电网的电力业务发展，或者从事能源业务，以及电力技术。往哪个方向走，取决于鲁能集团的转型决心。
