在仓库租赁业务中，如果承租人租用场地堆放货物或设备，很多人很容易将仓储服务与房地产场地租赁混淆。但是，它们不是一种服务，两种业务产生的服务和税收是不同的。这个问题将在下面详细总结。

房地产租赁和仓储服务有什么区别？

仓储服务不仅仅是提供一个堆放货物的地方，还要提供仓储人员。仓储服务商还需要对《仓储保管合同》约定的货物及相关设施设备进行货物仓储、保管、交付、库存预警等服务的综合物流管理，可能还需要配合物流配送进行后续的货物交换和验收。

房地产租赁业务是指出租人将房地产出租给承租人，承租人向出租人支付租金的一种房地产租赁业务。双方需要签订《房地产租赁合同》。

可以看出，与房地产租赁相比，仓储服务具有以下特点:

仓储货物所有权不转移；

保管对象必须是动产；

仓储业务必须具备资质，并取得营业执照方可专营或兼营仓储业务；

结合以上内容，我们可以发现，两种业务的核心区别在于，不动产租赁服务期内，出租人不需要看管场地内的货物，而仓储服务则不同。如果货物在服务期内损坏或丢失，保管人需要承担相应的赔偿责任。

如何正确区分房地产租赁和仓储服务？

首先看交易的目的和合同的具体内容。如果目的是储存货物或者合同包含货物储存的内容，则为仓储业服务；

第二，看仓库的实际运营管理。如果仓库的实际运营经理属于受托人，那么这个项目就是为仓储业服务的；

三是看哪一方有保管义务和安全责任。如果受托人有保管义务，合同货物的保管安全责任由受托人全权负责，那么该交易也属于仓储业。

少数房地产租赁企业和个人会刻意模糊两者的概念:打着储存货物的旗号经营其他应税业务。虽然委托方利用其仓库储存货物，但实际运营管理方不属于委托方，或者委托方对货物储存安全负全部责任或负主要责任。同时，仓储业一般纳税人税率为6%，远低于货物销售17%的基本税率。

仓储租赁服务与房地产租赁服务在税收和税率上的区别

在讨论两者的区别之前，首先要界定一个概念:小规模纳税人是指年收入在500万元以上，但低于500万元的普通纳税人。

接下来，让我们看看哪些税收和税率适用于仓储和租赁服务以及房地产租赁。

增值税

1.税率差异

仓储服务属于现代增值税服务——物流辅助服务，增值税税率为3%或6%；

注:仓储服务一般纳税人选择简易计税，按3%缴纳增值税的，不能抵扣进项税额。

房地产租赁增值税税率为5%或9%，增值税处理相对复杂:

一般纳税人:

营改增前所租房屋取得的房产用于出租，可以选择按简易税率5%缴纳增值税；相反，你需要按9%缴纳增值税。

注:如房产与出租人机构不在同一县，需在房产所在地缴纳增值税。

根据中华人民共和国国家税务总局公告2016年第16号《关于发布〈纳税人提供房地产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》。

第三条规定，普通纳税人出租房地产，应当按照下列规定缴纳增值税

出租2016年4月30日前取得的不动产的普通纳税人，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县的，纳税人应当提前向不动产所在地主管税务机关纳税，并向机构所在地主管税务机关申报纳税。不动产与事业单位所在地在同一县的，纳税人应当向事业单位所在地主管税务机关申报纳税。

一般纳税人出租2016年5月1日后取得的房地产，适用一般计税方法。不动产所在地与机构所在地不在同一县的，纳税人应当提前向不动产所在地主管税务机关纳税，并向机构所在地主管税务机关申报纳税。房地产与事业单位在同一县的，纳税人应当向事业单位所在地主管税务机关申报纳税。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法的，适用上述规定。

作为转租，营地改革前签订的转租协议可以按5%的税率缴纳增值税，但续租时要按9%的税率缴纳增值税，因为续租时取得房屋使用权的时间已经更新为营地改革后的时间。

小规模纳税人:

一、租赁住房

自然人和个体工商户可按1.5%缴纳增值税；

B.非住房租金

按5%的税率缴纳增值税；

《中华人民共和国国家税务总局公告2016年第16号》第四条规定，小规模纳税人出租房地产，按照下列规定缴纳增值税:

单位和个体工商户出租房地产，按5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租房屋，按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县的，纳税人应当提前向不动产所在地主管税务机关纳税，并向机构所在地主管税务机关申报纳税。房地产与事业单位在同一县的，纳税人应当向事业单位所在地主管税务机关申报纳税。

其他个人出租房地产，应当按照5%的征收率计算应纳税额，并向房地产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租房屋，按5%减1.5%的税率计算应纳税额，并向房地产所在地主管税务机关申报纳税。"

根据中华人民共和国国家税务总局公告2016年第23号《关于全面推进营业税改征增值税试点有关税收征管问题的公告》。

开具房地产租赁发票时也要注意:

出租房地产时，纳税人应自行开具增值税专用发票或由税务机关在备注栏注明房地产的详细地址。

印花税

仓储保管合同按仓储保管合同缴纳印花税，并按仓储保管费用的千分之一贴花；《房地产租赁合同》按房产租赁合同缴纳印花税，贴花租赁金额的千分之一，税额不足一元的贴花一元。

虽然印花税的税率相同，但两种业务的征税目的不同。

注:印花税的计税依据是不含增值税的合同价格，所以签订合同时必须做到价税分离，并列出不含税金额。

城镇土地使用税

物流企业可以提供仓储服务或使用城镇土地使用税减半的政策，但适用的前提是仓储面积需达到6000㎡以上，且必须存放“农产品及农业生产资料”或“矿产品及工业原料”。该政策不适用于储存和保管其他物品。

根据财政部、国家税务总局2020年第16号公告，关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告:自2020年1月1日至2022年12月31日，对物流企业拥有或租赁的大宗商品仓储设施用地，减按土地等级适用税额标准的50%征收。

注:物流企业办公生活区用地及其他未直接用于大宗商品仓储的土地不在减税范围内，应按规定征收城镇土地使用税。

企业所得税

无论是签订房地产租赁合同还是仓储保管合同，场地使用权都会在一定期限内转让。因此，出租人在经营租赁期间收取的租金，应在租赁期各期采用直线法确认为收入。

如果其他分摊方式更合理，也可以采用其他方式。当提供免租期时，租金总额应在整个租赁期内分配，而不是在扣除免租期后的期间内分配。出租人承担承租人部分费用的，从租金总额中扣除，租金余额在整个租赁期内分摊。

简单理解为租金收入在收到时已触发增值税纳税义务，租金收入总额应在企业所得税和财务会计处理中按月分摊计入各期。

摘要

仓储和房地产租赁服务的区别主要有:流转税和房产税不同。流转税附加费随流转税而变化，本文不考虑这一点。印花税、企业所得税等其他税种相同。

1.营业税

营改增前，租赁业和仓储业都属于“服务业”，适用5%的营业税税率。两者的流转税税负相同。

营改增后，仓储业适用“物流辅助业”税目，适用6%的增值税税率。对于小规模纳税人，适用3%的征收率；房地产租赁仍适用5%的营业税。

对于年入库营业额低于500万元的小规模纳税人，无疑是税负降低且低于房地产租赁业务的税负；对于一般纳税人来说，仓储业的成本构成主要是折旧费、仓储费、低值易耗品等。取得进项税的成本较少，税负取决于取得进项税的成本。就目前的情况来看，税负略高于租赁行业。

2.财产税

缴纳房产税有两种不同的方式，即按房产原值缴纳和按租金收入缴纳。根据《房产税暂行条例》，对于房地产租赁，房产税按照房产的租金收入计算缴纳，税率为12%；为自用物业提供仓储服务的，按照物业原值扣除30%后的残值计算房产税，税率为1.2%。

租赁和仓储案例的税负比较

拥有仓库和货场的纳税人在使用该场所进行租赁或仓储时，税负不同。

例如:

企业A在北京拥有一个仓库，原值5000万元，租给企业B仓库使用，年租金500万元。企业a年应纳营业税500 * 5% = 25万元，房产税500 * 12% = 60万元。

如果企业A代之与企业B签订仓储合同，并提供仓储服务，每年仓储费用为500万元。如果企业A为小规模纳税人，企业A每年应缴纳增值税500/* 3% = 14.56万元，房产税5000 * * 1.2% = 42万元。

可以看出，在这种情况下，仓储服务项下的增值税和房产税低于租赁服务项下的增值税和房产税。

为了通过进一步的比较得出结论，我们分析了租赁业务和仓储业务之间的税收平衡。

假设A为年租赁营业额，B为仓储业务可获得的进项税，C为房屋原值。

流转税平衡点

1、当企业是小规模纳税人时:

营业税的5%高于增值税的2.91%，即仓储业务的增值税低于租赁业务。

2.当企业为一般纳税人时:

A*5%=A/*6%-B B/A=0.66%，即进项税/年营业额大于0.66%时，仓储业务增值税税负较低，反之，租赁服务业务税负较低。

财产税负担平衡点

A*12%=C**1.2% A/C=7%，即当当年营业额低于物业原值的7%时，租赁业务的物业税负担低于仓储业务。