买房一生可能经历一两次。有人买多房卖多房，他们是高手，可以用自己的体系驾驭战场。
高层专家可能是炒房者、专家学者，也可能是大中型企业，但在买房层面，大家都在同一个韭菜阵营。
我们每天穿梭在钢筋水泥的森林中，经常会接触到“今天M2超卖多少”、“明天几万人在哪里抢购房子”、“后天李嘉诚又被杀”等与房地产相关的咨询。
大多数人每天都被动地接触房地产，但他们对此一无所知。
2000年以前，人们买房看报的时候，任何开发商发布的广告都是大而醒目，很快就被曝光了。纸媒是我们早年了解房地产的主要渠道之一，包括传单。
当时闭着眼睛买房的收入是相当可观的。当然回头看，在城中村找块地空自己盖房子，收入更高。
二十年前，咨询不发达，但市场高速发展。今年的咨询很发达，但是市场很惨淡。如果你能在信息的洪流中看到这篇文章，说明我们是命中注定的。
今天，我就简单跟大家分享一下买房前的功课，不是为了虚列，而是为了保存真相:
01如何查询真实的本地房地产交易和价格数据
百度XXX管理ju，去官网而不是李鬼链接。点击与“业务”、“交易”、“数据”相关的栏目，你会进入一个关于该区域新房、二手房交易相关的大部分数据的查询。以深圳和上海为例:
在上海的官网上，你可以找到几乎所有在售楼盘的详细信息，包括开发商取得预售许可证的时间、在售套数、想买哪栋楼、想卖哪层楼等等。有了这些数据在手，你就能大致了解整个房地产的发展节奏和营销现状的真实情况，以免被销售顾问牵着鼻子走。
上海没有提供更多的二手房相关数据，但一套二手房的整体成交统计还是相当到位的。可以直观的看到哪个区域库存最多，内环外环哪个区域交易量最大。还有最近两周房产局系统记录的平均成交价格的真实走势。
深圳的官网比较简洁，视觉统计非常直观。同样，你也可以查询待售房产的征地、取证、开盘时间、具体销售控制等情况。
每个地区的官网都有人们不愿意轻易找到的缺点和信息类别，但这个开放的信息库是最真实的。
市场上能找到的所有机构发布的相关房地产的基础数据都是从各个地区的官方数据系统中收集的，要看更详细的数据是要花钱的。
如果各个地区的数据能够相互连接，那将是一个年收入超过100亿元的大数据市场。房产的所有网上签约信息都是政府公开的，所有市民都有权咨询，所有新房的销售情况都是具体到房号的。
我学会了查询房管局的项目详情和交易数据。我不会被售楼处的销售人员牵着鼻子走，对当地房地产市场的大环境也能略知一二。
02二手房的真实交易和经营
在房管局的网站上，你可以查看你买的房子有没有签约备案，你可以看到每个城市、每个地区、每个季度、每天的房地产运行情况，但是不能参考周边的二手房。二手房的成交价格和销售大部分是由市场自动调节和操作的。而且二手房的成交量比一手房大很多。土地定价、新房定价和银行评估都要参考周边二手房市场。
不管你买新房还是二手房，如果你买的房子没有比价的步骤，很难权衡性价比，除了那些不在乎房子价格只在乎居住质量的人。只能去各种房产平台查询二手房。每一处房产的交易都有记录。我们可以根据具体的交易时间和交易金额来判断最新的真实交易。
做好功课的高手会在这些平台上逐一抓取数据，生成定制表，比如哪个社区，哪个户型，哪个价格区间，哪个时间段卖得最好。
看完这些交易记录，我们会形成一个大致的市场认知。当人们给出报价时，我们可以立即判断价格是否处于合理水平。在你知道你在做什么之后，你应该迈开腿跑。据说，如果你想买一套满意的房子，不后悔这个价格，你会损失两张皮。
城市分为行政区和行政区划，区划数量根据自身需要减少到1-3个。有时候，事情不顺利的时候，买新房的朋友往往会因为某栋楼而放弃自己喜欢的板块。没有对错好坏之分，在自己家里开心就好。有些人用藤椅50年，有些人经常换家具。业内有句话叫“五年换一次房”。
对于买房经验比较丰富的朋友来说，一般会根据自己的需求寻找一定的板块，并保持休眠1-2年，因为他们经常会做以下的事情。
03与土地和规划有关
更高级的操作是查询一个地区的相关规划和城市建设，参考规划可以判断一个地区未来5-10年的发展。地铁、医院、学校、商场的规划、选址、建设进度，决定了你所在区域未来实现增值的进度。
查规划，百度搜索XXX规划和国土资源居，首先要学会从上帝的角度看区域的整体规划，就像看帝王做沙盘推演一样。总体总体规划可分为“十三五”规划和远期规划，前者是以五年为周期的阶段性规划，后者以未来20年为总方向，即2035年。
一个地方需要开辟一个新的领域。首先会出几版区域规划，将一些核心区域的教育、医疗、企业、行政等资源进行配置，吸引开发商购买土地，然后用土地出让金修复水电网络。
那么，买一个新区或者新城，需要参考长远规划。我们用上帝的视角来看上帝如何安排各个地方的发展。在规划中，我们可以大致看到新区的能级是副中心还是次中心，也可以看到这个区域未来的骨架，包括交通线路、商业中心、住宅聚集点、产业集散区。另外，有些地方的“十四五”规划已经编制好了，这些东西的开发者肯定已经拿到了第一手资料。有可能他们10年前就知道地铁从没经过你家。
想买一个升值潜力高的区域，除了听熟人朋友、房产大V、各种商业简讯，还需要用相关规划材料查询论证，这样自己就能丰衣足食。
当然，我们也可以查询各个地区的城市更新情况。根据每个规划的项目，我们可以在专业平台上查询大部分项目的施工进度。
说得更精一点，就是从土地供应情况来判断一个地区的推进状况和未来的供应节点，从而提前做出评估和判断。百度搜索XXX土地交易中心，可以看到待拍卖的土地和已出让的土地。不同的开发商拿到同一块地会有不同的化学反应。
每一个地块的细节都一目了然，像深圳这样贴心的公共服务甚至帮你尽收眼底。土地中标后，开发商将在1-3个月内设计平面图和建筑模型图并公布。我们可以在国家网站上找到详细的项目参数，但公示期过后就找不到了。
因此，如果你想买一套房产，请保存好方圆2公里范围内重点建设项目的细节，在爱人、朋友、同事、销售、业主面前展现世界。
最后，让我们重复一遍。人们一生中会买一两次房子。做足功课，思路清晰，没有坏处。
刚需买房就是要打破信息不对称，进而提高对房产的认知水平。本文绝不是硬核科普文章，只是提供了一种方法和思路。
刚买房的高概率不会欣喜若狂，因为房价翻了很多倍，因为房子在贬值，城市板块在旋转，需求又在变化，置换任务也很艰巨。
在楼梯房住了半辈子的前浪，大部分都在等着旧房拆迁，结果是要翻新外墙、门窗。而且现在不是闭着眼睛买房实现超额收益的时候，而是需要更多的时间和精力。希望每个朋友都能买一套自己满意的房子。
