如今，海外投资成为越来越多高净值个人的刚性需求，资产配置国际化成为趋势。那么我们为什么要投资海外房地产呢？看完下面的分析，可能一目了然。

一、投资和资产配置要求

对于房地产投资，主要分为两个逻辑。第一种是追求房地产本身价值的上升，获得投资收益；第二个逻辑是通过房产出租的形式获得年现金流收入。

第一个逻辑完全适用于我们国内市场。在过去的20年里，房地产的价值上升得非常快，但是上升的趋势已经减缓了很多。在世界上很多城市，近十年房价涨幅很大，很多投资者通过低仓位买入房产，高仓位卖出房产，赚取了很多差价收入。

第二种逻辑是通过短期或长期出租房屋获得稳定现金流的海外房地产投资方式。目前我国房地产的租金收入在1%-2%之间，回报率在世界上是偏低的，也就是我们常说的租售比偏低。

然而，在一些旅游业发达或名校云集的地区，租金收益率往往很高。比如美国部分地区年税前收益率可达10%以上，欧洲部分地区商铺出租率可达10%以上，东南亚地区菲律宾房屋出租率可达8%-10%。因此，在考虑投资目标时，一定要确保我们的投资逻辑更倾向于房价上涨或稳定现金流恢复带来的本金收益。

二、安全需求

目前国内的生活环境，无论是空气体质量还是食品安全，普遍不尽人意。但海外基本没有必要有这样的担忧。南欧很多国家，如西班牙、葡萄牙、马耳他、希腊等，自然环境优良，每年都有大量游客前来观光。自从欧洲国家开放购房移民政策后，很多投资者选择在欧洲买房，甚至直接移民到那里居住。清澈的海水和广阔的蓝天空，这在国外很常见空，在中国却很少见。

此外，国外也非常重视食品安全。美国的食品工业规模巨大，每年国内食品销售额超过2400亿美元，进口食品销售额超过150亿美元。然而，食品行业在安全方面有着出色的记录，被认为是世界上最安全的食品供应，美国人在日常生活中对食品安全有着高度的信任。这种安全感来自于时刻高效运转的联合监管体系、完备的法律法规、先进的检测手段、完备的安全评估技术以及每年数亿美元的科研投入，当然还有美国人强烈的法律意识。

高品质的居住环境和完善的食品安全措施也成为大量民众投资海外房产、移民海外的主要原因。

第三，儿童教育

解决了生命安全的需求之后，大家自然会开始思考自己的下一代。就孩子的教育而言，国内的教育环境、教育质量、教育公平往往会迫使大量的人选择将孩子送到海外接受更先进的西方教育。虽然选择教育方式是每个人的自由，但让孩子接触不同的文化已经成为主流趋势。随着孩子在国外接受教育，海外置业几乎成了每个家长的必然选择。

当孩子出国时投资房产，你会发现留学的成本会大大降低，甚至用房子升值或租房的收入来抵消留学的成本，赚了不少收入。在这种情况下，我们通常称之为出国留学时刚需买房。其实这种购买行为完全可以伴随着海外投资，可以合二为一。把留学变成一种不仅不花钱，而且有投资收益的行为，这就是我们所说的以房养学。

除了以上三种主流需求，海外房产投资的需求也因人而异。有些人是身份的象征，有些旅行者想为自己购买旅游地产，有些人是在为自己的晚年做准备。看似只是简单的购买房产，但海外置业和海外投资不仅仅是买房那么简单。人们的生活因为需求不同，操作方式不同，发生了很大的变化。