武汉也有类似的现象:数量不算太多，但同样不好

其他城市有没有“慢发展”的项目？

答案是肯定的。

作为新一线城市，武汉和成都经济相似，经常被拿来比较。巧合的是，这两个城市在“发展缓慢”的问题上有着同样的苦恼。

9月25日，支点财经记者来到位于武汉市武昌区和平大道的“复兴惠誉月亮湾一号”售楼部。当时各个物业顾问都在为第二天1号楼和6号楼的开业做准备。

房地产也有“发展缓慢”的嫌疑。

10年前的2010年2月5日，湖北省本土上市公司福星股份有限公司旗下的房地产公司福星惠誉以22.8亿元竞得武汉市洪山区三角路村地块。

后来，大部分土地被开发为“复兴于慧滨水国际”，但只有K14地块一直保持安静。直到今年，“复兴号惠誉月亮湾一号”才正式上线。

据悉，该项目规划住宅建筑面积29.5万平方米，分为两个地块。这次市场只开了一期——简单来说，10年没开发了。

复兴号惠誉月亮湾一号的一位物业顾问告诉支点财经记者，物业进展缓慢的主要原因是拆迁难度大，很多年都拆不了。

这种情况在武汉并不多见。

近年来，武汉楼市持续向好，甚至受新冠肺炎疫情影响，中心城区供需紧张的局面也没有改变。然而，少数优质地块仍躺在阳光下。

根据武汉市自然资源和规划局2014年8月6日公布的《中心城区未建成住宅用地项目清单》，武汉市中心城区共有未建成住宅用地191.15公顷。然而，清单中没有说明未能开工的具体原因。

榜单中的项目大多是2019年到2020年的。这些项目拿地不久，开工稍晚，这是情有可原的，但2019年之前的几个项目就相当令人不安了。

其中，武汉前进村经贸集团有限公司、武汉光谷置业有限公司早在2015年就收购了相关地块，但今年尚未正式开工建设。

9月26日，记者前往武汉市汉阳区前进村实地走访。有一大片空被杂草包围，与周围相对成熟的建筑形成鲜明对比。

据土柳说。国内土地出让门户网站com，武汉前进村经贸集团有限公司承接前进村城中村改造项目，约定2016年11月1日开工，2019年10月31日完工。

处置“发展缓慢”的难点

“发展慢”，原因复杂，处置难，一直是业界的共识。

在中国，住宅地产项目“发展缓慢”的原因是什么？如何有效解决这一问题，构建节约集约用地的长效机制？

围绕上述问题，支点财经记者采访了来自中国房地产业协会、浙江大学遗产学院房地产运营研究院、中国指数研究院华中分院的专家及相关业内人士。

找原因:主观因素和客观因素都存在，真实情况需要仔细推敲

中国房地产业协会首席研究员李占军对支点财经记者表示，“发展缓慢”的原因有主客观因素。

从企业主观方面来说，有开发商实力不足、经营不善、股东之间发生纠纷、战略调整、以占地套取长期利润等原因。

“在众多原因中，主观蹲点并不常见，是极少数开发商在特殊时期才会采取的一种手段。”李占军说。

原因是开发者“想慢就可以慢”。

接受支点财经记者采访时发现，与碧桂园、万科等主流房企的“高周转”模式相比，长期覆盖市场并不一定更赚钱，也考验着企业的“手腕”。

首先，长期以来，企业必须有足够的资金。

一些港资背景的房地产公司，融资渠道广，融资成本低。但是，如果是小规模开发商，想用银行贷款来覆盖十年八年，是不可能负担得起的。

一位来自房地产行业的人士告诉记者，大多数房地产企业都处于高周转模式，他们开发早，回款早，马上换到另一个项目。“短期内确实有可能覆盖土地，但长期来看不合理”。

“更多时候，企业征地面积大，需要分阶段发展。在这个过程中，基于自身的发展考虑，有些地块可能会发展得很慢。”李占军说。

其次，企业需要长期准确判断市场前景。

“过去房价飙升、抢滩确定性高的时候，确实有一些开发商铤而走险，等上三五年才能从土地升值中受益。”中国指数研究院华中分院市场研究部主任李国正告诉支点财经记者。

但未来存在不确定性，如果“价格越高越低，就会成为行业笑话”。

第三，企业需要与政府和政策博弈，承担相应的风险。

“和记黄埔的许多项目都经历了缓慢的发展。多年来，很少有地方政府采取行动，可能是考虑到该项目在城市品牌中的作用。”李国正说。

浙江大学继承学院房地产运营研究所所长蔡为民更直白地表示:“要不是当地默许，企业怎么可能长期占地？你怎么能逃脱惩罚呢？”

但一旦游戏失败，企业将承担违反法律法规的成本，以及声誉和美誉度下降的风险。

基于以上因素，现在的好处和困难不成比例。

一方面，楼市调控趋严，限购、限价、限售等措施让大部分城市难以再现房价翻倍；另一方面，监管处罚越严，企业莽撞行为的成本就越高。

当然，只要有盈利机会，小范围内捂地捂市的现象就会长期存在，仍需加强监管。

“发展缓慢”既有主观因素，也有客观因素。

本文受访者普遍认为，大部分“发展缓慢”的项目是由城市规划调整、环境保护力度加大、征地拆迁力度不够等客观原因造成的。

事实上，国土资源部牵头的《中国国土资源报》2018年8月发表的一篇文章提到，根据当时国家专项督察和常规督察，政府部门造成的闲置土地约占75%，部分地级市达到90%以上。

以武汉为例，2012年11月28日批准的《武汉市中心城区湖泊“三线一路”保护规划》规定，中心城区39个湖泊的蓝线、绿线不得随意开发，灰线以内的建设与滨水环境相协调，限制湖泊周边无序开发。

李国正说，武汉市有许多湖泊。这项政策实施后，一些已经取得土地的项目可能因为触及生态红线，被动拖延进度，需要进行调整。

拆迁难也是企业反馈的重要原因。

“上海还是有这样的情况——拆迁户提出了极其不合理的补偿要求，但开发商愿意给他们，但当地政府不允许。因为如果给了，别人也会跟着给，周边其他项目的拆迁会很难。”蔡为民告诉支点财经记者。

需要注意的是，几乎任何开发商都不会主动承认自己是在盖地，而只会谈客观因素。背后的真实情况需要仔细推敲。

处置困难:难以识别、界定和实施

“发展缓慢”的原因复杂，难以处理。除了房管部门加大力度打击前端囤地外，更关键的是解决后端闲置土地问题。

原国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》对闲置土地的认定和处置作出了具体规定。

闲置土地的认定有两种方式。

一是国有建设用地权利人超过合同约定或划拨决定，开发日期满一年，但土地尚未开始开发。

二是开发已经启动，但开发用地占总面积不足1/3，或投资不足总投资25%且开发建设已暂停一年的国有建设用地，也可划作闲置土地。

闲散的原因不一样，处理方法也会不一样。

如果闲置土地是不可抗力或政府及相关政府部门的行为造成的，处理方式相对温和。

具体包括延长开发期限、调整土地用途或规划条件、政府临时使用、政府有偿收回、土地置换等。大多数治疗方法都有相应的时间段。

此外，市、县国土资源部门还可以根据实际情况规定其他处置方式，相当灵活。

如果闲散的原因在于企业，处理方法极其严厉。

项目未开发满一年的，按土地出让或划拨价格的20%收取闲置土地费，闲置土地费不计入生产成本。

换句话说，如果开发商以10亿元的价格拿下一块住宅用地，一年后由于自身原因未能开工建设，他就要为闲置土地支付2亿元。

项目未开发满2年的，市、县国土资源部门应当按照有关法律法规规定，向有批准权的人民政府报告，无偿收回国有建设用地使用权。

如果真的到达这样的田地，开发商的土地就会被收回，一分钱也拿不到。

结合《办法》及相关政策文本，近年来全国各地出台了相应的地方性法规，监管手段逐步优化升级。

比如对违法违规行为进行严厉处罚，并计入不良信用记录；出让土地时，应事先与开发商约定开始开发、竣工期限和违约责任。

据公开报道，2014年初，武汉处置闲置地块19宗，其中4宗无偿收回。其中，无偿收回的吴京路土地出让合同签订于1993年5月26日。

客观来说，饱受“发展缓慢”之苦的地方政府已经采取了实质性的措施，但这类问题已经长期存在，解决起来并不容易。

一是闲置土地难以认定。

比如有的项目符合《办法》规定“开发建设面积占应开工开发建设总面积的1/3”，但剩余2/3的土地长期闲置；或者大部分已经开发或建成，但却被搁置了很长时间——这些是否也应该被视为闲置土地也很难判断。

以投资额度为例，如果没有专业的投资审计报告和会计报表检查，很难确定投资比例。

此外，投资超过总投资25%的项目可能会出现土地闲置、资金长期无法完成等问题。

其次，很难界定原因。

大多数“慢发展”项目的主客观因素交织在一起，尤其是拆迁任务巨大的城中村改造项目，存在很多隐性的占地模式。

“为了覆盖土地，一些开发商会想到拆迁户，暗中鼓励他们不要搬走。因此，钉子户究竟是与开发商串通的‘天然钉子户’还是‘人造钉子户’，即使开发商得到了监管部门的默许，也需要仔细界定。”蔡为民说。

前述《中国国土资源报》文章也指出，政府原因造成的闲置土地有很多，“但也有一些基层政府对一些企业自身原因造成的闲置土地出具政府原因证明，避免出现‘揽责’处置的现象”。

文章认为，不同原因的闲置土地处置方式差异较大，可能存在权力寻租空。

三是处置措施难以落实。

如果严格按照《办法》执行，无论是收取20%的土地闲置费还是无偿收回土地，企业都可能面临破产风险。

特别是，作为一种非常严厉的惩罚，无偿收回可能会产生后续影响，例如影响投资环境、冲击土地市场和增加处置难度。

所以，无论是在整理公开资料的过程中，还是支点财经记者采访被采访对象的过程中，真正无偿收回的项目都是很少听到的。

“大型征地户一般是地方政府吸引投资的对象。即使有闲置地块，执法力度也往往较弱。”蔡为民说。

综上所述，如何提高监管的效率和科学性，发挥处置手段的威慑机制，在经济社会稳定和强制手段之间取得平衡，需要更全面、细致的设计。

记者李江

编辑童

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