经常看作者文章的朋友应该知道，作者总是不太看重叠加，总是说这是假别墅，但这是真的，因为真正的别墅应该是联排到双户型和单户型。

不过，这件事有点小误会。这次我们来谈谈叠加。上下两篇，这一篇是关于资产考虑，下一篇是关于居住考虑。

我一直认为，买房首先考虑的是房产，尤其是在上海和北京。毕竟每转一圈都有几千万，每年比市场平均水平多跑2%，也就是几十万，一辆中级车出来。另一方面，如果比市场平均水平低2%，那就是中档车。而且往往不是一年，就是每年，思考起来也很痛苦。言归正传。

二手叠加往往有几年的一手泡沫消化期

首先有一个基本点，就是同一句话。叠加不需要很高的土地。就上海而言，不存在稀缺性，因此无法与联排别墅这样的真正别墅相提并论。

即使在今天，上海也有大量的房产通过常规容积率的土地，可以配置多个楼层，做很多叠加产品。到目前为止，仍有源源不断的新上市公司，在可预见的未来也是如此。因此，在资产中，叠加应该分为与平层或复合层的比较。

问题是由于开发商的炒作，一手住房销售价格偏高。在很多地区，二手房真的把它们的叠加卖成了真正的别墅。

但是二手房经过市场和时间的对比，买家在整个区域和所有的房子里都是理性的。失去了开发商包装炒作的光环后，在大部分地区，如果最后一户拿着一套叠加作为联排别墅来报价，那就别理他。

不过，特定板块的叠加有一定的升值机会

俗话说，山中无老虎，猴子称大王。《货殖传》中还有一句名言:天下熙熙攘攘，皆为利来。这两句加在一起，翻译成白话看房地产就是:

如果，在一个潜力大、独栋联排别墅少的区域，叠加是一个比较优势强的稀缺房子，如果报价合适，会有一定的长期资产潜力。那什么样的价格合适呢？

重叠报价序列:

上层栈的报价要接近面积相近的复式，不一定贵或者便宜，但是要接近，因为本质是一样的。

算上捐赠面积的总面积，每平方米的平均单价除以总价一定比总面积相同的平地板便宜。

下层堆栈的报价顺序:

从稀缺性比较来看，带花园的下层栈可以略高于面积相近的复式和大户型，但不宜过高，主要看花园大小。

而且产权证叠加计入的建筑面积越大，可以报价越高，因为相当于一次买两套，在限购市场有优势。

不过我想提醒大家，很多叠加的所谓花园都是开发商私下分配给公共绿化的，不计入物业面积，所以这是个坑。你可以和家人谈谈价格。

因为万一遇到强硬的业委会或其他业主带来的麻烦，“私人”花园可以取消。此时开发商的项目公司已经注销，这种私占公共绿化的行为是不被法律支持的。

列举几个同样具有巨大升值潜力的行业

简单分析后，可以参考自己的思路，举一反三。

南方七宝

独栋联排别墅很少，所以叠加是相对最好的住房，区域内的稀缺性就出来了，一路稀缺到莘庄，有投资价值。但是不能去松江附近的新民山庄小区。一旦到了那里就没有优势了，所以不适合投资。

西部的南翔

投资有潜力有杠杆，但是大面积的好房子很多，别墅甚至更多，湖边那个县城，叠加在里面根本就不是好房子，更别说稀缺的投资了。

浦江镇浦津路街道东

独栋的也不少，不算太缺复式和叠加。此时叠加的范畴本身并不稀缺，这取决于它的规模。因为前滩的挤压，那个地方有大公寓的机会。

北浦东北滨河板块

板块很强，但是别墅很少，所以叠加投资有一定的稀缺性。

当然，在这些资源丰富、潜力巨大的地段，也有一类房源是笔者经常推荐的，那就是超小户型，因为它们可以以较低的总价获得同样的配套资源。当然，这是生活考虑，不是投资考虑。

当然，本金越大，收益的绝对值就越大。

下一部分告诉你如何从居住上判断和选择叠加的“别墅”。

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结束