引导阅读
2017年6月29日，广东SDIC广信资产包公开拍卖，挂牌价格446.77亿元，吸引了万科、中海、保利、越秀、碧桂园、华润、信达等众多实力开发商。强度不亚于广州历史上任何一次本地拍卖。
最终，在这场10亿跳拍中，持有11号盘的万科杀出重围，以551亿元获得了漂亮的回报，创造了广州土地拍卖的“史诗成交”。
现在，大概三年过去了，万科从这551亿的资产包中，收回了多少？目前有多少土地改造成功？你找到搭档了吗？带着这些问题，今天就让我们来一探究竟吧！
551亿广信的资产包尚未结算，万科投资了一家不良资产管理公司。
根据天眼查4月28日披露的信息，深圳市国资委与房地产龙头企业万科联合成立深圳市资产管理有限公司。
其中，万科作为第二大股东出资10亿元，持股比例为24.1%。新公司因股东涉及深圳市国资委、罗湖财政局等地方国有资产背景，被视为深圳第二家地方资产管理公司。
值得注意的是，如果深圳资产管理AMC牌照获批，万科无疑将成为首家持有AMC股份的房地产开发商，AMC与房企在困境地产项目上合作的想象空间将打开空。
那么，市场的问题来了。万科收回广信551亿元资产包有多少？
投资10亿股资产管理公司
根据工商登记信息，深圳资产管理公司注册资本为41.5亿元，法定代表人为姚飞。其业务范围涵盖金融机构、地方金融机构、互联网金融机构和非金融机构不良资产的收购、受托经营，以及不良资产的管理、投资和处置。
具体到股权结构层面，其中，深圳投资控股有限公司持有深圳资产管理50.6%的股权，是其第一大股东；万科企业股份有限公司持股24.1%，紧随其后；深圳市罗湖引导基金投资有限公司和中国国鑫资产管理有限公司分别持有公司22.89%和2.41%的股份，为公司第三大和第四大股东。其中，深圳投资控制基金和罗湖基金分别由深圳市国资委和罗湖区财政局控制，隶属于深圳市政府。
值得一提的是，深圳资产管理是深圳第二家本土AMC。早在2017年8月，招商局集团和平安集团就发起成立了深圳招商平安资产管理有限公司，这是深圳首家本土资产管理公司，主要从事不良资产的收购和处置。
但两者的区别在于，深圳资产管理的业务范围包括P2P等互联网机构的不良资产，而深圳招商平安资产管理有限公司的业务范围对此并不明确。
有评论认为，万科可能有意通过参与国企“混改”来加速轻资产转型。特别是2020年将是行业并购的大年。万科可以将部分国有资产纳入控制，拓宽业务范围和扩张路径。不良资产处置业务也可以将万科的轻资产转化为新的渠道。
知名地产分析师严跃进表示，“受新冠肺炎疫情影响，很多房企现金流紧张，公司内部不良资产持续增加，因此并购机会会增加。参与国企混改将继续在并购领域发力，有利于万科多元化业务的发展”。
不良资产改革也是企业未来需要发力的一个方面。虽然万科在城市更新和传统住宅领域表现不错，但在不良资产领域表现较弱。此外，从财务状况来看，万科有能力参与这些新业务，严跃进表示。
公开资料显示，深圳资产管理董事长兼总经理姚飞也与深圳投控有关。曾任中石油资产管理有限公司副总经理、党委委员、昆仑信托副总裁、海通昆仑股权投资管理有限公司董事长、黑龙江龙煤矿集团监事等。现任深圳投控副总经理。
据中国企业资本联盟副主席白文喜介绍，万科的实际控制人为深圳市国资委。显然，此次新发起事项的实际控制人为深圳市国资委，万科只是少数股东。
白文喜认为，这个领域不是万科的主业，也不是万科发起、大股东深圳地铁联合做的，而是被动配合实际控制人要求出资。很大程度上是实际控制人的角色想这么做，要求万科出资。
“至于万科对资本市场和媒体的说辞，只是冠冕堂皇的解释。如果万科想自己做这个，不一定要和深圳市投控有限公司合作，让它成为大股东。它可以与纯粹的金融投资者合作，掌握领先的力量，并将其培育为巩固和增加利润的新业务，”柏文说。
广信资产包难存
来源:网络
事实上，万科管理层多次透露愿意参与国企“混改”。
早在万科2017年中期业绩会上，万科集团董事长于亮就曾表示，公司目前正在做两项有潜力的业务。第一个是“赛道+”业务。轨道业务不仅与深圳地铁合作，还与比亚迪合作。，云轨道业务；二是“混改”业务。万科也在做“混改”。如果你看到我们未来的“混改”，不要惊讶。
当年7月，万科在保利、华润、碧桂园等行业击败竞争对手，以551亿元的高价将广州广信的不良资产收入囊中。此后，万科还积极参与北京、杭州等城市重大涉房不良资产的收购和盘活。
随后，2018年1月，浙江省大型国有企业杭钢集团将其部分房地产项目股份在浙江产权交易所挂牌出售。当年3月，万科底价17.82亿元，将杭钢集团8个项目的资产包纳入其控制。
但这些不良贷款包的后续推进并不顺利。以广州广信的不良资产包为例，拿下资产包后，万科自愿披露的信息屈指可数。
广信资产包的地位如何
图片来源:南方联合产权交易中心
广信资产包核心资产为广州市16块可开发土地，对应可开发面积211万平方米，其中约98%位于荔湾区、越秀区。
这些分布在广州中心城区7个未开发地块，可谓“寸土寸金”。包括:花地湾板块、白天鹅塘经济圈、东山百货、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、环华路烂尾楼等。
图片来源:中国房地产报
1998年，广信地产以总价2.808亿元拿下花地大道两侧1500亩商品住宅用地，楼面价仅为218元/平方米，开创了广州土地出让的先河。这个地块，大概有2/3的未开发土地！
要知道，保利2016年拿下的广钢中轴线地块，不含划拨面积的楼面价已经达到4.16万元/平方米。这意味着在破产的20年里，花地湾地块的地价几乎上涨了200倍。
在广州楼市的地图上，曾经辉煌的广信地产不容忽视。成立于20世纪80年代，隶属于广东SDIC，是广州最早的房地产开发商之一。
著名的63楼、以花命名的春兰花园、棉花树花园、广信牡丹亭、舞阳新城广信豪景楼等“八景”均由广信地产开发。90年代中期，很多市民甚至以拥有广信开发的房产为荣。
但由于亚洲金融危机的爆发，广信地产的母公司广东国投经历了外债偿付危机，最终破产。而这也使得广信地产从此没落，光是破产清算程序就花了十几年没有定论，导致其大部分土地的开发停滞，闲置至今。
从万科的振兴之路出发
2017年6月，万科吞并广信资产包
根据万科测算，该资产包中可开发土地面积近80万平方米，规划建筑面积211万平方米，折合价值约2000亿元。2019年，万科在广州的总销售额仅为155亿元。
图片来源:参考数据
然而，尽管这些历史规划的土地没有自我维持的要求，但它们是非常稀缺的战略资源。然而，风险和收益并存。目前资产包中存在一些不透明、难以核算的债权，以及当年土地融资合同存在的隐患。
招标完成后，广州万科发言人杨大正表示，广信资产包后续问题还很多，位于花地湾的土地比较旧。公司将在省市政府的指导下，依靠自身的专业能力，依法依规解决资产包中的历史问题。
杨大正说:“还处于梳理调整阶段。梳理后还有哪些计划要进一步发布？”“资产包里有很多不同的资产，有必要和政府沟通如何开发。至于是否邀请合伙人，邀请哪种类型的合伙人仍然是“商业秘密”。万科对广州未来的发展前景非常乐观，对其中心城市的不断优化完善有足够的信心。"
资产交付于2019年1月完成
2019年1月9日晚，万科宣布完成广信地产资产包交付。万科在公告中表示:广州皖西已向破产清算组支付投资股权及债务转让款201亿元。关于资产包的后续开发，万科正在与多个相关方洽谈合作开发事宜。
图片来源:万科公告
公告还透露，“由于部分土地资产存在历史遗留的复杂问题，不排除未来会出现土地规划条件变化等影响运营的因素。广州万科将积极与相关主体就历史遗留问题进行沟通，最大限度减少不良影响。”万科计划引入合作伙伴共同开发其房地产项目。目前已有多家潜在合作伙伴出具了“联合投资承诺书”，具体合作事宜仍在洽谈中。
2019年5月，越秀区荣华南地块规划修编并公示
图片来源:广州市规划和自然资源局
2019年5月，广州市规划和自然资源局挂了修订后的《广信越秀区荣华南地块控制性详细规划》论证报告，其中明确提到，为解决历史遗留问题，如搬迁安置等，地块将新增住宅用地3345㎡。该地块位于荣华南地块，中山三路以南，东濠涌高架路以东，容积率高达6.03。
越秀荣华南地块属于当时广国投旗下广东信托房地产开发公司参与的旧城改造项目，或将是万科收购广信资产包后首个上市的商品房项目。
2019年7月，广信花地湾项目围合开放
7月，荔湾区2019年重点项目集中签约开工仪式在大坦沙举行。还包括广信花地湾项目。
图片来源:荔湾区人民政府
之后，有媒体前往玉兰园街区，发现该街区已被围墙围起来，街区内一些低矮的临时建筑或老旧建筑已被拆除平整。街区内原本建到10层左右的烂尾楼还没有拆除，沿街的高层烂尾楼已经开始搭建脚踩，用于拆除烂尾楼。
2019年9月，万科表示正在洽谈合作
9月23日，万科在北京世博会举办南方区域媒体交流会。
图片来源:万科关伟
有媒体问万科会不会重点关注广州的旧改项目。于亮表示，万科在广州全面布局，其中万科以551亿元拿下广信资产包，珠江新城未来将成为万科广州总部。
万科南方区域业务集团CEO孙嘉透露，预计广信资产包年底会有土地转换，合作方正在洽谈中。
2019年12月，月河花鸟鱼艺世界被要求闭关
月河花鸟鱼艺世界是广信资产鲍莉花地湾地块的一部分。
2019年12月，月河花卉市场管理有限公司发布搬迁公告，要求园艺区、鸟类区、S花木摊、仓库所有租户于2020年1月23日24: 00前搬迁。
事实上，早在10月份，新业主万科就已经在市场上贴出公告，表示将于2019年12月31日收回月河花鸟鱼艺世界园艺区和鸟类区的所有场地。
图片来源:广州日报
同时，毗邻月河花鸟鱼虫世界的颐和广场也将关闭。“广东信托房地产开发有限公司”发布公告称，颐和市场将于2020年1月8日正式关闭。从19日起，广信公司将正式接管怡和广场所在地块，并将地块围合。
2020年3月，广州皖西仍在招聘
作为广信资产包的开发主体，广州万熙置业有限公司做了大量的工作。
除了处理与广东信托房地产开发有限公司的债权转让及合同纠纷外，广州万熙置业有限公司于2019年6月6日变更公司名称为广州万熙企业管理有限公司，主要项目类别由房地产业变更为商务服务业。9月25日，公司注册资本由3000万元变更为1亿元。
在招聘网站上，皖西自称是国内少有的集不良资产盘活、存量运营、城市更新、综合开发于一体的专业地产公司，主要负责光信资产包的盘活，包括梳理股权债权、存量房屋的运营管理、资产包内地块项目的拆除重建及后期开发。
直到今年3月，该公司仍在招聘20个职位的人员，包括法律管理和资产管理。其职责包括根据历史合同整理不良资产包中的债权债务，协助业务部门对资产包进行重估和后续处置，与不良资产历史合作伙伴进行谈判，确定历史权利和后续合作计划。
“听说万熙的律师团队很壮观。这个项目真的需要万科这样的大公司来做。”广州某开发商向媒体表示，与普通不良资产不同，光广信资产应付的土地增值税就高达315亿元，20多年历史遗留问题短时间内无法理顺，挑战才刚刚开始。
广信资产包曾被王石称为告别万科的“大礼包”。那我们就等着看这个大礼包会给万科带来什么。
利润质量“不足”
被业内称为“三好学生”的万科集团，近年来陷入了一个多事之秋，之前发布的2019年财务报告业绩不及预期，导致股价在过去一年跌至新低，甚至引发资本市场关注，导致整个房地产板块股价下跌。
万科5月13日收盘价
财务报告显示，万科集团近一年签约销售金额同比增长3.9%至6308.4亿元，销售面积同比增长1.8%至4112.2万平方米，业绩增速低于全国平均增速6.9%。
其中，在人事调整频繁的南方地区，万科销售金额仅为1274.23亿元，同比下降11.18%，在公司四大区域中排名垫底，直接拉低了万科整体的销售增速。
虽然万科当期营业收入同比增长23.59%至3678.8亿元，但归属于上市公司股东的净利润仅同比增长15.1%至388.7亿元，低于20%的市场预期，这也导致公司被外界质疑为“增收不增利”。
盈利能力方面，财务报告显示，万科去年毛利润同比增长19.5%至1333.4亿元，净利润同比增长11.9%至551.3亿元，明显低于2018年的30%以上。同期，公司毛利率和归母净利润率分别为36.2%和10.6%，同比下降1.2个百分点和0.8个百分点。
财务报告发布后的第二天，投资者就用行动表达了对万科业绩的不满。在大盘高开高走的同时，万科大幅低开，迅速跌逾3点。一些小股东表示，虽然万科的PB还很低，但他准备出售公司。随后，瑞士瑞信银行将万科a股评级下调至落后市场，目标价23.80元。
业绩发布会上，万科表示，受新冠肺炎疫情影响，预计公司2、3月销售金额较去年同期减少约510亿。此外，疫情给公司项目的项目交付带来压力和不确定性，一季度约有1万客户面临交付压力，全年有3.9万客户面临交付压力。
一句话变成了预言。今年一季度，万科的合同销售额和营业收入持续下滑。其中，合同销售额同比下降4.3%至1378.8亿元，营业收入同比下降1.2%至477.7亿元。同时，万科新增建筑面积同比减少30.5%至708.8万平方米，占全年建设计划的24.3%，较去年的28.2%下降3.9个百分点。
-结局-
本文由房地产指南综合而成，
乐居金融、搜狐焦点等等。
@所有人
5月13日，今晚8点
房产主必须了解的财税知识！
如何合理规划“卖房”营销，实现税后利润最大化？
中国房地产财税咨询网总裁、中国企业“N模式财税管理”创始人、财税专家李明军先生将授课！
进入直播间留言区留言提问，就有机会得到老师的亲自回复~
让我们一起飞吧！
房导社团来了！
这个小组是房地产指导俱乐部成员的特殊交流小组。其成员来自全国各地《房地产指南》的热心读者、房地产及配套企业的从业者、专家学者、高端投资和置业者，以及对房地产政策和市场感兴趣的人士。
在这里，我们将分享和交流中国房地产政策、市场、项目和城市运营、工业经济、特色城镇等方面的信息。，并不时组织热心读者与地产及其上下游产业链之间的交流互动沙龙。
目前已有5000+人加入房导社群。请扫描以上二维码添加边肖微信，并注明公司、职位、姓名，即可直接申请加入群。如果你不注意公司信息，你就不能通过申请！感谢您的合作！
