嗯.....这个标题是不是有点离谱，有点违反直觉？
地火拍摄地平州打不过千灯湖北延的第一站，也就是以南海之眼为核心的李贵新城？
我还记得，从去年到年初，两地最高的产品刚卖出3万+，甚至2万+的产品才是主流。
今年1月，我走出金融高新区地铁站，看到几个中介举着李贵新城崔屹尊堤的牌子。仔细查询，均价才2万多，接近3万/㎡，但最近没怎么见过。是不是我不想跷着二郎腿卖？
话说回来，事实上，李贵新城已经卖到了5.5万元/㎡，而平洲距离卖到了4万元+的日子还有很长的路要走。
但在大家眼里，虽然是灯湖东、灯湖北，但平洲最新最高楼面价超过2.2万/㎡，李贵新城保利南海之眼项目楼面价仅为16038元/㎡。
所以，如果只说房价的重要因素——地价，为什么我们平洲的房价不能和你们李贵新城的房价相比呢？
01.
产品差异化
让李贵新城的价格跑得更快
需要注意的是，保利南海眼的住宅楼面价计算有些复杂，包括A/B地块的划分以及幼儿园、社区用房的分配，看似只有16038元/㎡，但实际相当的住宅楼面价至少在21000元/㎡以上。
因此，李贵新城目前的地价并不比平洲便宜多少。这也是李贵新城价格配不上平洲的一个重要因素。
其实地价只是其中一个因素，还有一个因素是李贵新城价格跑赢平洲的直接因素，那就是高端产品的打造，俗称“豪宅”。
豪宅的溢价往往更高，会带动区域房价。纵观千灯湖，最受欢迎的二手单位是大型奢侈品，如中国铁建国际大厦、中海千灯湖一号等。
在湖北登湖的李贵新城和登湖东部的平洲之间，前者能带出的奢侈品是“好马”。
房源方面，李贵新城是唯一一个卖崔屹尊地的，128-158㎡的单元售价在3-4.5万元/㎡之间，其中320㎡的平层售价5.5万元/㎡。
在TIC时代，全球制造商小镇还没有进入市场，价格未知。
公寓方面，南海之眼旁边的保利维塔120-160平米的价格在1.2-1.5万/㎡，但300多平的楼层已经卖到2.7万/㎡。目前，在售的2号、3号、4号地块基本已经被扫一圈，告一段落。据报道，它们将在9月份继续出售。
2.7万/㎡的公寓贵吗？其实真的很贵。一方面，佛山公寓基本都是1字头；另一方面，平洲公馆起步门槛仅为2.8万/㎡，新增销售如下:
1.越秀星汇汉服:95-135㎡户型，3.3-3.5万元/㎡；
2.保利天骏:87-141平米，2.8-3.8万元/平米；
3.凯撒梦幻花园:83-113平米公寓，2.8-3.3万元/平米；
4.绿城桂雨映月:96-120m2，3.2万元/m2；
看了一圈，你会发现，平洲所有在售的产品，都没有生产出一些高溢价的大鹏豪华型产品，更多的只是改良产品。
即使平洲中海未来项目大概率卖4万+，能否卖5.5万/㎡以上还是个问题。
如果中海不拿出碧桂园新城大坪城的豪宅产品，而平洲还想突破，那期待只能寄托在下一个拍卖现场:
机械厂南地块，即岳影湖旁地块，位于保利天骏旁；
咸安一号、咸安洱海五路南侧工业区地块计划8月开拍；
屏南沙奇伟地块，面积146120㎡，原计划今年6月出让，现已延期。
02.
论购买力
李贵新城更夸张
话说回来，李贵新城的价格这么高，为什么会有人买单呢？
其实这涉及到另一个因素——购买力。显然，有人为李贵新城买单是因为它的购买力更强，但我们不会忽视平洲的强大购买力。
首先，除千灯湖、三山新城、金沙洲外，李贵新城、平洲是广林地区的重点板块。
特别是平洲，和已经卖完住宅产品的龙光天耀一样，是一个6万+和7万+隔江相望的广广新城。这个市场70%到80%的买家是广州客户，他们来自荔湾、海珠、越秀区。
其次，千灯湖新房二手房门槛基本达到4万+，很多广州人和佛山本地人被迫外出寻找目标。平洲和李贵新城都有3万+，其实都很适合。
所以在3万+的价格区间内，两地确实有可比性。
但是，如果平洲卖5万+，可能有人会想:纳尼？谁会买？广州客人？
要知道，平洲很多工厂早就搬迁了，很多老板都搬离了这个地方。
李贵新城卖5万+，大概让大家觉得挺自然的。
以李贵新城为依托的大沥镇，有着“商业重镇”的身份标签。许多老板聚集在批发市场，如平布市场、华丽纺织品市场、国际商品城和大发市场。而且他们的豪车经常停在门外。
据统计，这些专业交易市场每年可产生约8000亿笔交易。最近怎么样？大李的老板是牛吗？
艰苦的工作在这里。此外，千灯湖的选择很少，大部分都是二手的。因此，作为千灯湖北延的第一站，李贵新城是大丽老板们的好选择。
因此，李贵新城的购买力将远远高于平洲。
03.
两者都计划有城市客厅
李贵新城画的“大蛋糕”更香？
未来两个板块都会有城市客厅，规划建设也在加速，土地利用和出让有目共睹。
李贵新城更高的房价意味着这里画的“大蛋糕”会比平洲更香？
在某种程度上，抛开“高端住宅区”这样的字眼是真的。
未来李贵新城的客厅是南海之眼，届时将与千灯湖相连。更重要的是，广州28号线已经获批，这条地铁的建设地点已经预留在南海之眼。
但是在地铁建设期间，个人还是持怀疑态度，佛山地铁的龟速真的不敢恭维。
在平洲这边，岳影新城作为城市的客厅，未来将建设音乐厅、体育中心和文化创意中心。但是，虽然有规划的地铁7号线，但是很远。目前，只有一例心脏绞痛...
平洲岳影新城效果图
04.
计算重置期和价值赎回期
再做选择
写到这里，我还是想强调一点，平洲最高房价不会拿下李贵新城，而不是让大家选择李贵新城。
买房要看自己的需求和预算。如果你更喜欢这两个板块，你可能希望在做出选择之前计算出你自己的置换周期和该板块的价值赎回周期。
如果从中短期来看，平洲，尤其是岳影新城周边，是一个不错的选择。
比如去年底到今年年初，平洲扶风新城、万科金域中心区等相对优质的板块只有2万/㎡，长期横盘，最近几个月达到2.5万/㎡。
现在，从平洲3万/㎡的新房开始，你可以自己想象一下，上限会是多少，收入会是多少。
按照这个逻辑，如果李贵新城的天花板已经达到5.5万/㎡，主体单元规模基本在3万+，很多二手单元都在2.6-3万+，未来回报会有多高？
我们无法预测这一点。但可以肯定的是，依靠南海之眼的李贵新城价值全面实现的周期，仍然是一个长期的周期。如果举办，可以做5-10年的心理准备。
如果你买房有问题，请讨论一下！
这篇文章写完了。感谢阅读
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