上半年，二手房市场并不平静。
2月，深圳发布“208新政”，深圳3000+小区参考价发布。整体价格基本比市场平均成交价低7-8倍，成交房屋总数降至“冰点”。
4月，北京出台“731政策”，解决二手房带来的学区房问题。学区房不再是板上钉钉的事，而炒房也仅限于筹集“学区房”。
5月，沪、穗、Xi三地二手房贷款额度紧张，放款时间延长。一些银行关闭了二手房贷款。
针对二手房虚高挂牌价格扰乱房地产市场的情况，我国各城市出台并压制了各种政策，市场秩序逐步好转。
但与此同时，在二手房市场交易中，也频繁出现房款去向不明、购房款易收房、房款被挪用等问题。
一个
绵阳二手房市场现状如何？
4月15日，绵阳正式实施二手房市场存量房交易资金全程监管！回头看看“立即实施！基金监管、预售新政...打击绵阳楼市！与每一位买家的关系！》。
新政的正式实施，为二手房市场购房人提供了安全的交易环境，有效制止了经济机构挪用住房资金的行为，有效维护了良好的房地产秩序。
新政监管下，绵阳二手房交易现状如何？在回答这个问题之前，我们先来看一组数据。
第一波，价格端。
截至7月20日，绵阳二手房挂牌数量共计19845套，其中不足50万套，共计2897套，50-70万套以内，共计4245套；70-90万以内，共4839套；90万-110万以内，共3618套；110万至150万以内，3554套；150万-200万以内，共1047套；200多万，共计705套。
从上述数据来看，绵阳二手房挂牌价格主要在50-150万之间，随着房价总价的走高，挂牌房源数量减少，当挂牌价格超过200万时，挂牌房源明显减少。
50-90万区间，上市房源数量明显高于90-150万，说明二手房主要是刚需。不过，随着目前改善板块的崛起，未来几年上市改善板块的数量也会增加。
第二波，年龄终结。
截至7月20日，绵阳5年内二手房挂牌量为1041套房；5-10年内的共有2734套，10-15年内的有1666套，15-20年内的有1092套，20年以上的有534套。
从数据可以看出，绵阳上市房源房龄主要在5-10年以内。随着房龄的增加，上市房源数量相应减少，房龄超过20年的上市房源非常少。
七七还咨询了一些中介公司，他们说一般社区很老的时候，特别是20多岁的时候，很难在银行申请贷款。在市场上也很难看到一套20年以上的房子。因为所有的房款都要一次性付清，而且房子老旧，很少有买家愿意接手。
20年以上的房子流动性相对较弱。20年以上的房源上市销售至少需要4-5倍甚至更多的时间。大多数业主更喜欢租房。
然而，随着房屋更新的迭代，城市分散化的趋势正在逐渐兴起。即使它利用地段，一些闹市区的老小地位也会动摇。
第三波，区域结束。
截至7月20日，挂牌房源均在50 m 2以下，共计669套房；50-70㎡，共1257套房；70-90㎡，共5414套；90-110㎡，共4646套；110㎡-130㎡，共3698套；130-150㎡，共2283套；150-200m2，共计1233套；200㎡，共586套。
以上数据显示，上市房源面积主要位于70-150㎡，70-90㎡正好需要最小户型。其次，随着住房面积的增加，上市房源数量减少，面积过大或过小的上市房源数量极其稀少。
此前，本期多次提到，随着改善趋势的深入，其市场份额越来越大，但70-90㎡的小户型仍是绵阳楼市的主流。对于大面积的改善，涉及的总价不低，转手难度大，更多的人选择自己留着，这一点我们从二手房市场就能看出来。
根据《关于规范住房公积金贷款政策的意见》规定，首套房为新房的，首付比例不得低于房屋成交价格的20%，首套房为二手房的，首付比例不得低于30%。第二套房为二手房的，首付比例不得低于40%。
从政策上看，也可以看出绵阳收紧了二手房贷款。要研究原因，我认为背后有两点逻辑:
一是间接抑制二手房虚高挂牌价格，维护好二手房市场秩序。
二是做好“房住不炒”，坚持绵阳房地产市场良性循环发展。
三是改造新房市场，为新房市场提供更多机会。
在这里，让我们关注一下新房市场。为什么是新房子？
新房和二手房创造的价值是不一样的。二手房的交易类似于股票，是一个财富转移的过程。在这个过程中，只涉及部分相关平台的增值税、个人所得税和服务费。
新房作为发展大量、创造实体经济的必要手段，能够在一城一地贡献GDP，带来土地收益的同时，带动上下游及相关产业，创造大量就业岗位，刺激实体经济，至少伴随着数亿甚至数十亿的投入产出。
这意味着二手房市场正在走向死亡。
5月份，前十大楼盘都是存量房，数据来自贝壳和绵阳楼市
其实对于那些房龄相对较短、地段成熟的房子来说，在市场上还是抢手货。根据5月份绵阳市销售的前十大房源数据，前十大房源均在10年以内，除东园外，基本位于涪城区较为成熟的地段。
前三名分别是华润中央公园、华润紫云府、田森奥林泉，90天成交量分别为20套、20套、19套，成交均价不低，以华润中央公园为龙头，达到15271元/㎡。
一般来说，二手房的现状是还有市场，但是随着政策的收紧和新房的压力，二手房的优势，地段，是否是主流单位等。更为重要。而且，随着住房年限越长，其投资属性和流动性也会越弱。
2
你对二手房的交易成本了解多少？
最近，楼市背景也收到了不少关于“二手房交易成本”的质疑:
五和二有什么区别？
契税、个税、增值税怎么算？
评估价和成交价是多少？
......
7月7日整理了背景问题，现在我来为大家解答。与新房相比，二手房买卖的税费更为复杂。从大的分类来看，主要分为住宅类和非住宅类。
77这里需要说明的是，本文提到的核税总价不是网上签约价格，而是根据纳税评估体系确定的。比如你的网签价格是10000元/㎡，你向评估系统报了9800元/㎡，已经系统确定了，乘以物业面积。这是你的核税总价。
话不多说，我们开始计算二手房交易涉及的成本。
住宅类别
首先我们来了解一下，绵阳常见的住宅产品大概包括房子和别墅。
常见的税费中，契税、增值税、个人所得税、代理费是大的，剩下的都是小千千，基本可以忽略不计。
1.契税
主要看买家是以家庭为单位的哪一套房。需要注意的是，要看全国有房产证的房子。
第一套，≤90㎡，契税按1%收取；> 90 ㎡，契税按1.5%收取；第二套，≤90㎡，契税按1%收取；> 90 ㎡，契税按2%收取；第三套，≤90㎡，契税按3%收取；> 90 ㎡，契税按3%收取。
计算方法:核税总价×契税税率
接下来，一波实战~
小王家买了一套二手房，房产面积90㎡，成交单价1万元/㎡，核税价9500元/㎡。契税是什么？
契税=9500x90x1%=8550元
2.个人所得税
看看卖家是不是这个城市唯一以家庭为单位的住所，住了五年。
1.个人所得税五年及五年以上免征。
2.其余的需要缴纳1点个人所得税
个人所得税=核税总价x1%
如果是赠与/继承获得的房屋，则为×20%
3.增值税
产权证是两年以上吗
1.超过两年的，免征增值税；
2.如果不满两年，需要缴纳增值税。
增值税=核税总价×5.3%
其实这5.3%的增值税是5%，附加税是0.3%。
4.中介费
据了解，绵阳市中介公司一般收费标准为买方2%，卖方1%，按成交价格计算。
5.土地出让金
一般绵阳的商品房不需要交费，只需要交费安置房和统建房
只要记住:政府出让的土地不交，政府划拨的土地交。
6.贷款费用
评估费:免商业贷款；公积金/组合贷款为总成交价×1%
抵押登记费:免商业贷款；公积金/组合贷款80元
贷款服务费:贷款总额的2%
7.房地产许可证费用
只要80元/本
8.印花税
只要2.5元/本
看完之后，大家都很困惑。别担心。理论讲完之后，经过一波实战，我们就明白了。
例:小李买了一套二手商品房作为婚房，物业面积100㎡，总价110万元，核税合计100万元。如果他选择贷款50万元的商业贷款，要花多少钱？
1.契税:100万x 1.5% = 1.5万元
2.个人所得税:免税
3.增值税:100万x 5.3% = 5.3万元
4.中介费:100万x2% = 2万元
5.贷款服务费:50万×2% = 1万元
6.房产证费用:80元
7.印花税:2.5元/本
合计:98，082.5元
非住宅类
非住宅、普通公寓、车位、写字楼、商铺等拥有40年产权。
同样，还有契税、个税、增值税、登记费等。不同的是土地增值税提高了，贵到吓死人！
1.契税:核税总价×3%
2.个税:核税总价×1%，如提供房地产发票:×20%
3.增值税:×5.3%
4.房产证费用:550元/户
5.印花税:2.5元/本
6.交易费:核税总价× 1%+5元/户
7.中介费:买方2%，卖方1%，按成交总价计算
8.贷款服务费:贷款总额的2%
9.土地增值税:除车位外的非住宅:核税总价×8%；车位:税价总额×5%
在绵阳市场，各种税费一般都是卖方开具。具体来说，买卖双方自行协商。
接下来，也是一波实战！
例子:小王打算卖掉他2015年买的一套公寓。当时他30万买的，现在卖45万。他可以开具核税总额40万元的房地产发票。作为卖家他应该付多少钱？
1.契税:40万×3% = 1.2万元
2.个税:x 20% = 2万元
3.增值税:x 5.3% = 5.3万元
4.房产证费用:550元
5.印花税:2.5元
6.交易费:40万×1%+5元= 4005元
7.中介费:40万元×1% = 4000元
8.贷款服务费:40万×2% = 8000元
9.土地增值税:X30% = 3万元
合计:至少131557.5元
在绵阳市场，住宅产品的成本基本由买方承担，而非住宅产品的成本基本由卖方承担。非住宅产品转售即使有房地产发票，涉及的成本也远高于住宅产品。所以投资意愿比较强的买家要多方面比较。
以上基本都是二手房买卖涉及的成本问题，都是从市场上人工收取的。你也可以根据你喜欢的房子算一笔，看看你的房子值多少钱。
—结束—
图文来源:绵阳楼市
