​滨湖目前仍是合肥重点建设的新区，研究合肥房地产，滨湖始终是一个最重要的课题，没有之一。从我目前接触到的一些粉丝来看，咨询我最多的就是滨湖，而大多数外地购房者最先考虑的也是滨湖，滨湖在安徽买房人心中的分量不言而喻。

我统计了合肥链家2019年第二季度所有二手房成交数据，共计3776个样本，均价16623元/平米，较去年16386元/平米上涨237元/平米，涨幅1.45%。其中滨湖成交489套，占总成交的13%，比去年提高了1个百分点。

根据滨湖先后建成顺序、各板块的特点以及重点学区范围，我将滨湖划分为5个板块，分别为：

核心区板块2019年第二季度共成交139套，成交均价从17840元/平米涨至18850元/平米，上涨1010元/平米，涨幅5.66%。成交周期从66.2天延长至90.8天，增加24.6天；议价空间从3.01%回落至2.23%，降低0.78个百分点，略高于均值。

随着去年几个限价盘的清盘，核心区压抑已久的房价终于迎来了爆发，几个热门小区的涨幅基本达到8%-12%，尤其是在地铁1号线和5号线交口，大部分小区二手房实际成交均价已基本全面突破2w+。

宝能城由于品质和物业问题，是去年板块内成交均价最低的小区，但今年涨幅最大，其1期均价甚至已经赶上了淮矿东方蓝海和万达临湖苑，我认为跟宝能的房龄、户型和位置有很大关系。二期总层高大都在39层和49层，而且产证普遍未满两年，是成交价格低于一期的主要原因。

淮矿东方蓝海在核心区慢慢变得弱势，主要还是因为房龄相对最老，品牌和产品竞争力不足。万达揽湖苑和亲湖苑表现不错，临湖苑和悦湖苑差点意思，应该是距离地铁1号线相对较远的原因。

保利海上五月花实际成交均价已经在2.1w-2.2w之间，较去年又有了较大的涨幅。中海滨湖公馆相比差一些，也基本全面突破2w+。联投书城房龄相对较新，如果加上增值税，实际价格已经在2w左右。

信达公园里新房还剩下一些洋房，面积偏大，总价大都超过了350w，均价大概在2.5w左右，比高层二手房高出25%左右，说实话，自住可以考虑，投资性价比不高。文一塘溪津门品牌力和产品力不足以支撑目前的价格，没有什么相对投资价值。

总的来讲，核心区二手房都在上涨，但首先体现的是填谷，这跟金融西板块类似。想在核心区买二手房的同学，其淘笋策略是，尽量考虑那些户型不错、房龄年轻、价格又相对不高的小三房。

省府板块

省府板块二手房共成交62套，成交均价从19406元/平米涨至20417元/平米，上涨1011元/平米，涨幅5.21%。议价空间从2.25%提高到2.50%，扩大0.25个百分点，高于平均水平，成交周期从57天延长至85.9天，增加28.9天，基本与平均值持平。

省府板块目前是滨湖最热门的区域，平均房龄非常年轻，均价仅次于46中学区板块。除了琥珀瑞安家园房价略有下跌外，板块内其余小区都在上涨，大部分都已逼近或者超过2w+，巴黎都市涨幅甚至已经超过10%以上。

如果看2018年的成交均价，巴黎都市的价格基本与高速时代城和琥珀瑞安家园持平甚至还要低一些，而目前前者已全面超过后两家。我想这与巴黎都市靠近地铁1号线的位置有关，如果按照填谷的规律，高速时代城和琥珀瑞安家园后期应该会进一步补涨。

徽盐世纪广场的户型比较好，均价甚至已经达到2.2w的这个高度。万科蓝山价格仍是板块内的最高价，均价已超过2.2w，从近期成交来看，已在2.3w+站稳。省府板块二手房的迅速拉抬，基本坐实了区域新房价格。

去年看起来性价比不高的碧桂园中堂、招商雍华府和金茂悦，今年也逐步解套，价格在2.2w-2.3w的刚需户型，去化看起来也不错。而紫郡府和中国府这种偏高端的小区，价格依然偏高，没有什么投资价值。

我一直认为滨湖与包河工业园区的分界线是锦绣大道，也有很多人觉得花园大道合适，但十五里河的天然屏障，让锦绣大道与花园大道之间的这个过渡地带，在气质上更接近包河工业园区，这点从周边二手房成交均价就能看出来了。

华夏茗湾学府和滨湖阳光里的价格还在1.6w上下徘徊，比省府板块二手房低了20%以上，说明板块价值根本不能相提并论。因此高速时代首府、金科博翠天宸和龙湖景粼玖序均价在2.1w-2.2w，基本与省府板块新房看齐，支撑显然不足。

滨湖房价分析及购房建议

从房价整体表现来看，合肥第二季度二手房价格较去年均值上涨1.45%，这也可能是近几个月以来合肥房贷略微收紧的一个重要原因。滨湖是合肥最优质的板块之一，房价涨幅3.64%，是均值的2.5倍。

滨湖各个板块之间也存在着相当的差异，整体来讲与房龄存在密切的关系。以2017年价格为基数，我们看到房龄最老的启动区，二手房上涨5.66%，是滨湖涨幅最小的板块，而省府板块则是房价上涨最快的区域，同时也是平均房龄最年轻的板块。

核心区平均房龄大概比启动区年轻5年左右，房价涨幅高出5%左右，这表明随着房龄的增长，滨湖区二手房平均每年磨损速度大概在1%左右。而46中学区板块房龄跟启动区基本相等，但平均涨幅比启动区高出2.29%，学区将房龄造成的磨损，降低了一半左右。

滨湖目前的低价新房越来越少，主要集中在西南边缘区域，再具体一点，可能只剩下荣盛华府和金鹏壹品天成这两个小区了。目前滨湖西南价格洼地应该是云谷或者华冶万象公馆，考虑到位置上的劣势，新房定价必不能超过这两个小区二手房的购买成本，不然性价比就差了。

滨湖整体上仍旧是一个刚需区域，大部分购房者对超过180w-200w的总价比较敏感。我认为1.85w-1.9w目前还是一个新房比较难以突破的关口，尤其是刚需房，超过这个阈值，就不如考虑周边的二手次新房，或者高新区的新房。

所以我们看到省府板块2.2w-2.3w的新房，尤其是面积大总价高的，去化不畅。而在低价新房逐渐消化完毕的情况下，二手房价格也开始水涨船高，具体表现就是次新房价格谷地被慢慢填平。

我建议刚需或者投资者应着重考虑滨湖目前1.85w以下的新房或者二手次新房，以低于100平的小三房为主，总价尽量控制在200w以内。如果你想稳健投资，可以考虑46中+师范附小的双学区房，尽量不要去碰洋房。