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2020年房企中期业绩发布接近尾声。对于房地产行业来说，2020年并不平静，甚至是曲折的。
从销售方面来看，受疫情影响，今年2月房地产百强企业销售业绩跌至低点，3月开始回升。进入6月后，整体市场逐渐走出“深V”曲线。受此影响，上半年房地产企业销售增速较上年有所放缓。
政策方面，今年在“房住不炒”的总基调下，强调稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”和以城市政策为基础的长效管理调控机制。由于二季度后我国土地市场和部分城市房地产市场出现过热迹象，住房和城乡建设部、央行于8月底召开重点房地产企业座谈会，从房企融资端设置管理和调控“三条红线”。
“三条红线”的消息几乎与房企2020年中期业绩发布同步。在业绩会上，各大房企高管不得不直面投资者对“三条红线”的质疑，给出详细解答。
这也可能预示着房企高杠杆时代将逐渐进入历史，稳健增长将成为大多数房企未来发展的关键词。
由于今年市场销售整体节奏后移，为最大程度弥补上半年疫情带来的业绩影响，房企下半年销售压力依然巨大。不过，各大房企高管在业绩会上对完成今年预定的销售目标充满信心。
数据显示，十大房企半数以上的平均售价呈上升趋势，房企千亿俱乐部阵容逐渐扩大，2020年可能超过35家。每一次危机，对优秀的房地产企业来说，也是一次机遇。
我们选取了包括碧桂园莫斌、万科朱九生、融创孙宏斌等行业一批重要人物在内的13位房企大佬，透视2020年及以后中国楼市的复杂未来。
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01
“三条红线”
至于重点房企的资金监控和融资管理规则，往往被称为“三条红线”。
从2018年开始，我们实际上在减少债务，这是符合国家政策的。我们会在稳定和发展之间取得很好的平衡，所以未来的融资管理对我们还是比较友好的。
据官方媒体报道，监管部门主要从规范整个房地产行业、防范金融风险的角度出发。我们将认真研究并尽快适应重点房企的资金监控和融资管理规则。
目前公司财务和资本状况非常稳定，净负债率一直保持在27%的较低水平，手头现金是一年内到期债务倍数的两倍及两倍以上。公司连续11年保持正的经营现金流。即使是今年，受到疫情和市场变化的挑战，上半年实现正现金流226亿元。从长远来看，我们对自己有信心。
融创一直走在政策的前面，2017年开始保持有息负债稳定，加快降低杠杆率。从去年开始，我们就把这作为未来三年的一个关键计划。
我们已经判断了政策，提前做好了准备。
从具体指标来看，已经达到央行要求的方向:净负债率快速下降，今年年底目标120%，明年低于100%；短期债务年底肯定能达到要求；不含税资产负债率相对较慢，需要随着利润的积累和净资产的增加逐步提高。相信以后每年都会逐渐下降，争取在三年内实现目标。
我们也在密切关注“三条红线”。目前还没有出台细则。我们的理解是，这项政策将对行业的稳定健康发展起到积极作用。
近两年绿城规模增长符合预期。我们主动借助融资杠杆控制负债规模，但不依赖融资杠杆。
绿城大股东对资产负债有严格要求。目前净负债率为66%，现金负债率为1.8。自去年以来，所有发展指标都很好。未来将充分利用经营杠杆和合作杠杆，不过度依赖金融杠杆推动高质量增长。
目前新政只是谣言。传闻有“三道红线”对应企业。净负债率较高的企业对整个行业的影响最大，对安全边际好的企业影响不大。我们从去年下半年就开始降杠杆，“三条红线”对整个公司影响不大。
我认为中央出台金融风险防控措施是非常必要和及时的，也是促进房地产行业持续健康稳定发展的重要举措。
这项政策对徐汇有利。“三条红线”和第一条线的净负债率不超过100%。我们今年上半年的净负债率刚刚超过63%。第二行，现金负债率大于1，旭辉是2.4倍。第三行，扣除预收账款后的资产负债率控制在70%以内，现在是74%。这个略有不同，但我相信我们可以在一年内控制在70%以下。徐汇长期以来在三个方面与政策保持一致。
新政的出台，对依赖高财务杠杆、盈利能力弱的企业影响略大。
中央调控房地产经历了几个周期，流传的“三条红线”是国家打算住没有投机的房子，引导行业健康发展。我们将积极配合和支持。未来我们的净负债率会维持在70%-80%左右。满足国家对房地产的要求，短期和中期对我们影响不大，长期对行业有利。
02
投资和土地收购战略
目前，房地产市场已经进入存量竞争阶段。市场继续分化，存在结构性机会。主力市场将回归一二线城市和核心城市群。
中海的投资逻辑是按照企业要求的净利润，先反转销售规模，再反转投资规模。要想保持利润总额的持续稳定发展，投资规模也需要持续稳定增长。
随着规模的增长，叠加式公开市场竞争激烈，要做好两方面的准备。一方面，我们应该利用更多的机会在公开市场上获得符合我们投资标准的土地。第二，非公开市场还有很多工作要做。
大湾区、长三角、环渤海都是我们投资的重点。如果有适合我们投资规模的机会，我们会积极抓住。
随着存量时代的到来，我们希望我们的销售规模能尽快进入行业前5。核心发展目标是希望利润总额能够稳定持续增长。
我们现在几乎覆盖了江苏和安徽所有的地级市。我觉得可以继续做整个长三角的深耕。
中西部地区比较大，尤其是云贵地区，对整个综合体的需求和品质还是有需求的。对于政府来说，我们的产品线很有吸引力，所以中西部地区的发展也将是我们的第二战场。
相信在未来一段时间内，有必要对盈利能力和自我运营能力进行考验，从而体现竞争力。我希望我们能在规模上有一定的增长。
创新投资是我们的内在需求。在众多的外部不确定性中，我们能做的是内部能力的确定性。
中南地区在投资城市时，将重点布局高能都市圈。我们会找到裂缝，找到洼地，避开热点和高地价。把握小周期红利，规避举枪先斩后奏的政策风险。
在高能级城市周围，会有断层带，比如人才战略、高铁建设、城市化等等。高能产业迭代升级会有很大的空区域。这个领域受政策干扰相对较少，灵活性高，所以这是我们的关键策略，可以实现速度和利润的同时兼顾。
我们继续在长三角、珠三角和中西部城市稳步布局。我们可能会更深入长三角，比如昆山、太仓，这些都是非常优质的三四线城市，尤其是前100名的三四线城市，但我们并没有更深入中西部城市。
我们不会增加更多的城市，只是在深耕领域，我们会提高单个城市的产量。更有利于我们的经济就业，有效提高我们的人均效率。
坚定地回归能级更高的城市不会改变，具体比例要看竞争情况。关注长江经济带，首选长三角，其次是长江中游和成渝；中西部和环渤海地区，关注中西部地区发展程度较高的省会和二线城市，未来重点投资二三线城市，尤其是基本面好、市场容量大、收入有保障的城市；谨慎投资四线城市，重点关注都市圈供需比健康的城市。
下半年，土地市场难以判断。郑融的投资区域很多，但我们会加强对已经进入的区域的判断，比如长三角、海峡西岸、中西部城市。我们将选择进入尚未进入的区域。
上半年部分城市土地市场过热，国家政策收紧对整个房地产有利，有利于未来房地产的健康发展。一二线城市的整体市场基调应该不会变，郑融还是会做好自己，尤其是投资方面。要坚持几大原则:一是利润和现金流安全；二是周转快；三是区域深耕。
我们对管理团队提出了一个非常明确的要求:可以尽量自己拿地。合作太多，利润的保证空存在问题，包括清算的保证。因此，今年我们大力推动了自己的投资。今年股权比例要在60%以上，以后争取70-80%。
下半年土地市场越来越热，2020年整体战略不会改变。全线看好六大都市圈一二线城市，控制有效溢价率，拿地前有明确交付标准。
我们正在为并购和产业收购土地，下半年会有更多的行动。同时，随着我们旧改项目的落地，下半年可以进行的项目比较大。基本上方向是维稳保利的方向，多渠道在我们的核心城市圈进行多元化扩张。
03
整体市场判断
在“房住不炒”的主基调不变的情况下，中国房地产市场会越来越健康，随着中国城市化进程的推进，机会也会越来越多。这样的外部环境对碧桂园来说是最大的好处。我们依靠竞争力来改善市场空，包括利润空和规模空。未来2-3年，我们将追求资源高质量发展、稳定健康发展，力争保持10%-20%的增速。
受疫情影响，年初我国房地产销售开发投资规模大幅下降，但3月以来，随着疫情防控形势的好转，市场逐步企稳回升。在“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”和“按城决策”，促进了市场的平稳健康发展。
上半年我司开发业务销售额达3204.8亿元，降幅收窄至4%。从5月份开始，我们的销售额开始同比增长。
下半年经营形势仍较为复杂，无论是疫情还是宏观经济都存在诸多不确定性。集团将做好以下工作:一是坚持主动销售，每天都是卖物业的好日子。二、全面实施好产品、好服务、好项目，巩固升级基本盘，提升行业竞争力。三、深化经营，提高各项业务的效率和效益。
近年来，中央对房地产按照“不炒房”“不利用房地产作为刺激短期经济的工具”“稳地价、稳房价、稳预期”三大政策方向进行调控。这些政策实际上是符合大基调的:保稳、稳股、控量，在保持稳定的前提下逐步降低杠杆。
在整个行业的现阶段，央行的要求将对未来的行业格局产生深远影响。在整体要求下，全行业弯道超车、快速增长的可能性不大。
对自身而言，融创不以规模为首要目标，而应提升综合竞争力。
房地产仍然是国内经济的主要支柱产业。中央政府调控房地产行业，希望行业健康发展，对不同的企业有不同的影响。
监管是绿城进一步发展的契机。上半年，我们接了很多项目。疫情发生后，我们一直在纠结这些地方该不该拍。我不知道疫情会对我们产生怎样的影响。后来经过讨论，我觉得这是一个机会，疫情下经济会更加依赖房地产。下半年，我们会跟风，随势而变。
这个时候我们要特别思考。对于我们这样一个已经达到如此规模并且相对迎头的企业来说，发展战略有两个非常大的因素:
第一个是未来中国的经济发展会是国内大循环，海外小循环这样的模式，可能会成为常态。
这里有一个很好的机会:一个新的城市化模式。
未来，中国将重点关注中心城市群与城市间高铁和城市内交通的结合，强化城市功能的便捷性。如何通过一些措施增加消费将成为新的竞争增长点。
第二个是落实一个最近很热的长效机制。房地产本身离不开金融。如何进一步规范金融和房地产是一个很好的切入点。
从这两点来看，我们认为中国房地产的最佳时期已经到来。
首先，我认为从宏观经济和产业背景来看，中国房地产市场确实是一个非常大的消费市场，处于消费升级的阶段和状态。
消费升级可以明确体现在两个方面，一是居民消费升级需求，二是零售购物中心消费升级。无论是一线城市、二线城市还是三线城市，只要有好的购物中心、好的产品、好的服务，都可以作为消费者消费升级的欲望和状态的隐喻。
第二是中国经济。只看中国的内部经济，我觉得未来发展潜力还是很大的，我们的内需有很大的市场。未来要稳，要有序，要稳步提升。
第三，今年房地产市场差不多16万亿元。在我们对市场的看法中，我们也认为中国16万亿元的大市场已经形成。
在确定大市场规模的前提下，未来会不会有更大的增长空？我们不这么认为。但是会不会有非常大的跌幅空？这个判断不是。
未来我们市场的感觉应该是在股市，应该更多的考虑如何面对激烈的竞争或者能力的竞争。我觉得应该是这样的状态，分蛋糕。
我对市场的简单判断，第一，市场还是很稳定的，保持房地产行业稳定发展的基本政策不会变，包括“房住不炒”、“按城决策”、“租售并举”。这些长期政策和长期机制必须非常稳定。
二是“稳预期、稳地价、稳房价”更为重要，因此下半年房价趋于稳定。
三是受疫情影响，今年行业销量将同比小幅下滑，前低后高的比例，上半年少，下半年多，上半年35%，下半年65%。
四是疫情下的房企更加分化。
五是下半年土地市场将更加理性，投资机会更多。
六是风险防控，市场化、定期化、透明化的融资规则将减缓下半年投资和土地购置的增长。
第七，疫情实际上改变了需求结构，改善需求在加速释放，产品不断迭代升级速度更快，不同区域、不同能级的城市市场越来越分化。沿海和内陆地区、一二线、三四线，甚至二线都有区别。即使在同一个城市，不同的板块也发生了明显的变化。在一些城市，核心板块很难找到房，但郊区板块或配套不成熟的板块很多项目滞销。这些都是今年市场的特点，甚至是下半年市场的特点。
