在过去的4年里，熟悉的90平方米的中小公寓是北京新房中供应和销售最多的。自2016年楼市调控加码以来，70/90政策下的中小套型井喷供应，帮助不少购房者完成了人生第一次置业。

现在4年过去了，楼市改善的需求明显占了上风，70/90政策似乎到了调整的时候。11月10日，一幅新建住宅用地在北京市规划和自然资源委员会网站挂牌。土地使用信息中明确表示，“本次出让宗地住宅建筑规模小于90平方米。住房面积比例必须达到开发建设总面积的70%以上。”

这意味着北京楼市70/90政策首次以套内面积计算，据此开发的产品将不再聚焦90平方米红线，最终建筑面积很可能达到115平方米以上。90平米的“神户型”小户型，未来将让位于115平米的“神户型”。

然而，也有很多买家担心新的70/90政策会让公寓的面积变大。是不是意味着买房门槛变高了？

字差的面积增加了几十平方米

在最近公布的昌平区沙河CP00-1804-0002地块和朝阳区东坝1104-611地块出让文件中，有这样的规定:该出让宗地住宅建筑规模中，实用建筑面积在90平方米以下的住房面积比例必须达到开发建设总面积的70%以上。

乍一看，是老生常谈；通过像书一样说话，我发现有很多文章。

在这里，干坤在于，需要占整体建筑规模70%以上的是90平方米的室内建筑面积。我们之前讨论的“7090”政策都谈到了“邢弢建筑面积90平方米”。

简而言之，实际使用的是90平方米的新住宅用地，我们通常说70/90中的90是指房子的建筑面积。

这样，按照之前的“7090”政策，对于市场上建筑面积小于90平方米的产品，按照常规房屋收购率75%-80%，实际上套内面积只有67-72平方米。

但如果改为“使用面积”，则意味着开发商在产品规划设计空方面发挥了更大的作用。按照75%-80%的市场率，90平米的实用面积将在112-120平米之间。

115平方米的“上帝之家”更懂得改善家庭

这对于久居不到90平米三居室的改善型购房者来说，无疑是个好消息。

70/90政策受到了广泛的批评，因为根据最初的规定，新房的最大比例必须控制在90平方米以内。虽然开发商绞尽脑汁将市场上主流的90平米公寓设计成三居室，甚至有些“神字号公寓”三面朝南，但不可否认的是，90平米面积内的三居室不可能大规模的宽大，每个房间都足够舒适。虽然叫三居室，但实际使用中更像是两个半卧室。

对于二胎出生后的年轻人来说，家庭人口的增长和与父母同住的需要，使得原本的公寓类型空变短了。

RealData的一份二胎住房需求报告显示，虽然我国整体生育率呈下降趋势，但二胎生育率明显上升。从2013年“二胎”发布开始，新生儿出生人口占比31.2%，到2016年“二胎”全面出生，二胎比例在2019年再创新高，达到57%。近三年来，二胎数量持续超过一胎，中国每年生育二胎家庭超过800万个。

家庭结构的变化导致购房需求的变化。报告显示，一线城市41.1%的二胎家庭已经换房或会考虑换房。此外，近90%的受访者选择三居室或以上，80%的受访者更喜欢90-150平方米的二胎房。总之，三室已经成为二胎家庭的基本配置，大面积成为改善户型的首选。

在这样的需求下，90平米的三居室显然只是改善居住条件的门槛。在最新的70/90政策下，112-120平米的面积将大量出现，甚至可能成为新房市场供应的主力军。按照开发商目前的设计能力，这个区域的三居室甚至四居室公寓，舒适度会明显提升，成为真正的一步到位的改善住房。

它不会提高买房门槛

一切都像一枚两面的硬币。

在满足改善需求，提高三居室舒适度的同时，是否意味着对于那些刚需买房的人来说，负担加重了？毕竟很多人担心，如果买房门槛从90平米提高到120平米，会多花几百万元。

其实我们追溯“7090”政策出台的原因，就是为了稳定房价，保证刚需需求。引入了这种由行政人员干预和规范开发商产品的魔咒。

近年来，在限购、限竞、70/90的共同作用下，对楼市稳定的调节作用明显，大量首次购房者可以上车。

但目前市场的实际情况是，70/90的房源区域很大一部分分布在非交通便利区域，尤其是五环路甚至六环路以外，如青龙湖、北七家、亦庄河西等区域，都远离地铁。

3公里多，70/90的新房项目堆积如山，很多产品陷入销售困境甚至维权，增加了楼市的风险。

本来是想提高购房者的集中度，但是大量的人就是需要，这也加剧了楼市的矛盾。但长平、东坝地块“7090”限制的改字，是首次给予开发商更多的产品调整空，让开发商可以根据地块的具体位置和周边需求的不同，适当调整面积段，也可以为市场提供更多的户型，满足更多样化的需求。也说明政策制定者重视市场研究的深入和需求的变化。

这是否意味着接下来的90平米将被扫进历史？大多数专家不这么认为。有业内专家告诉北京青年报，这种可能性不大。相反，我们的政策制定会更加灵活。在交通便利、地铁通达的地区，为满足刚需通勤便利和“上车”买房的低门槛，原70/90政策可能仍会执行。基于内部计算的新70/90政策将是一个很好的补充。在改善区域，将提供更多的大型单元，这将允许开发商根据市场情况选择性地供应住房面积。这样既满足了各类住房需求，又控制了房价，保持了市场稳定。

记者|李伟

编辑|刘洋