买卖房子应该注意哪些问题？遇到纠纷后如何有效维权？这些小常识开发者不会提醒你

1.“首付”和“首付”是不同的法律概念，是开发商逃避法律责任的常见做法。《中华人民共和国担保法》规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的金额的20%。商品房交易中，定金应当抵作价款或者在买受人履行合同后收回。买受人不履行合同的，无权主张定金。开发商不履行合同，要双倍定金，定金可以退！押金很难退！存款不是一个标准的法律概念。事实上，它具有预付款的性质，不具有担保的性质。在商品房交易中，买受人未履行合同义务的，不代表其丧失了要求返还定金的权利；相反，如果开发商不履行义务，不需要双倍定金，但这并不意味着违约方不必承担违约责任。

2.商品房也是一种商品。合同签订后，无约定和合法的退房理由。任何一方违反合同都必须向守约方承担违约责任。此外，从法律上讲，老业主很难通过开发商的降价来维权，这是一种房地产交易风险。但是，如果开发商在签订合同时有书面承诺，并承诺不降价，或者如果降价就赔偿业主损失，那么业主就可以得到赔偿。砸售楼处只能是徒劳，甚至构成犯罪

3.《五证》《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售许可证》证照不全，极易引发纠纷。因此，买房前，购房人可以向房地产开发商或相关部门了解上述情况或要求开发商出示相关证件。开发商交房时还应提供“两本书”和“住宅质量保证书”。

4.业主取得权属证书的期限无法确定；为了取得权属证书，需要支付额外的费用，比如缴纳土地出让金；只能取得使用权，不能取得权属证书的，不能上市交易；可能会被政府以违章建筑强行拆除。

5.销售广告和宣传资料只是开发商为吸引买家而做的一种宣传。如果广告中的宣传内容没有写进合同，即使这些宣传在以后没有兑现，开发商一般也不会为此承担责任，但对房价和购房者是否买房有重大影响的内容除外。

《中华人民共和国广告法》第二十八条:以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的广告，构成虚假广告。有下列情形之一的广告为虚假广告:

商品或服务不存在；

商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、获得的荣誉等信息，或者服务内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、获得的荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的与实际情况不符、对购买行为产生实质性影响的信息；

使用虚构、伪造或者无法核实的科研成果、统计数据、调查结果、摘要、引文等资料作为证明材料的；

虚构使用商品或接受服务的效果；

消费者被虚假或者引人误解的内容欺骗、误导的其他情形。

6.双方签订《商品房买卖合同》后，在未完成预售登记前，购买人以《商品房买卖合同》尚未生效为由，反悔单方面解除合同。采购人应按合同约定承担违约责任。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条:当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规的规定登记备案为由请求确认合同无效的，不予支持。

7.鉴于开发商迟迟不交房，业主可以和开发商聚一聚，商量一下。如果他们不能，他们可以通过法律程序。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。因此，如果开发商未能按时交付房屋，业主可以要求开发商支付违约金或赔偿损失。买受人如欲解除合同，应先催告买受人在三个月以上要求开发商解除合同

8.第一，购房者与开发商签订的房屋买卖合同无效，购房者有权退房。第二，开发商根本违约，购房者有权解除合同，追究开发商的责任。拒绝的正当理由:

1.该房屋未通过最终验收；

2.交付时没有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

3.道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基本生活设施。不具备使用条件的；

4.该商品房户型、朝向、结构形式、空尺寸发生变化，建设单位未通知买受人；

5.交货时间延迟，满足买方单方解除合同的条件；

6.测绘完成后房屋面积差异达到约定的解除合同标准。

上述案例中，前三种情况是出卖人无法证明符合交付条件，后三种情况是出卖人根本违约，这些事实无需收回即可证明。开发商采用欺诈手段诱导购房者与其订立房屋买卖合同，合同无效。比如开发商故意将竣工日期、装修规格、质量标准等虚假信息告知购房者，或者故意隐瞒真实情况，均可视为欺诈，合同无效。