从2019年到明年春节，差异化是武汉楼市的主旋律。在新房市场，有些楼盘不做广告就不卖；一些折扣和促销也很常见。其实不仅仅是新房，还有二手房市场。
二手房市场的分化也很严重。地段好、学区大的二手房很容易卖。如果是小户型的二手房，就是市场上的“香饽饽”。即使价格稍微上涨，也会有人接手。但是，一些没有上涨能力的二手房，却陷入了“不能涨也不能卖”的死胡同，降价卖也是正常的。
在武汉楼市的十字路口，通过盘点，我们发现武汉有的二手房种类太多了，真的碰不得！
一个
垃圾场旁边的房子
关键词:垃圾站，环境差，比周边楼盘便宜
垃圾场对周边居民生活的影响不言而喻，不仅严重影响居民生活空燃气质量，还严重影响水质。
目前，武汉有很多大大小小的垃圾处理站，如青山的霍星、东西湖的新沟、汉阳的郭顶山、陈家冲垃圾填埋场、江夏的常山口等。最有争议的应该是国鼎山焚烧厂。
汉阳郭顶山垃圾焚烧厂是三环唯一的垃圾焚烧厂，附近的业主也很讨厌！连店主都说像地狱！
图片来源:百度地图
我们在链家网站上搜索了周边社区二手房的成交价格，发现跌幅非常明显。距离垃圾焚烧厂最近的小区长南花园平均挂牌价格为12609元/平，但成交价比挂牌价格低了2000-3000元/平，是近两年唯一卖出的两栋房子。
图片来源:链家网
其中，今年5月份卖出的一套房子已经跌到了8866元/平，应该也是武汉三环的一颗菱角。
抛开品质、位置、交通等因素，这个垃圾场确实对二手房的升值影响很大。
2
滞销的豪宅
关键词:质量一般，物业差，周边设施少
武汉滞销的豪华二手房大概有两种:
第一个是位于远城的别墅。
2012年蔡甸一套别墅均价8000元/平。四年过去了，武汉的整体房价翻了两番，这套二手别墅的平均挂牌价格是1.6万元/平。
或许从数字上看，均价似乎涨了不少，但如果算上账，可能会亏一点。假设你投资400万元做房地产。如上所述，买一套别墅7年，增加8000元/平。如果你用这笔钱在2012年买了5、6栋高层的房子，7年后每栋房子增加5000元/平，最终你会赚得更多。
图片来源于网络
是什么原因，让豪宅无法与普通高层建筑的升值价值相比？
首先，我想谈谈产品质量。
虽然这个盘子作为别墅来说很贵，但它的质量却被反复吐槽。比如小区密度高，两户距离小，环境差。戴着豪宅的帽子，质量还不如普通高层。
其次，是财产。
据小区业主介绍，小区绿化没有修剪，随意生长；地面坑坑洼洼，地砖倾斜，有的开裂；小区后排没有围栏，垃圾遍地...
最后，没有大型配套设施。
这种别墅在遥远的城市，因为周边设施和交通设施都没有跟上，整个区域相当荒凉。像这种别墅，居住舒适度还算不错，但周边设施匮乏，所以大部分只能出租给别人作为举办“聚会”的场所。
二是各种独栋、联排和叠拼。
由于价格较高，接手的人较少，这些产品普遍反映在二手房市场上。
在武汉，别墅二手房价格降低，甚至周边高层、平房的价格也是随处可见。主要原因是别墅是用来居住的，不是用来炒房的。
图片来源:链家网
比如上述房产交付车位、花园，但均价刚刚过万，低于蔡甸区二手房均价11230元/平。
要点:判断一个房地产未来是否有升值潜力的关键是房地产的质量和属性，以及房地产的接受者。所以，大家在买房前期都要注意这个问题。
三
只需要一个有严重质量问题的盘子
关键词:质量问题多，位置好
翻看二手房网站，我们会发现有些楼盘明显享受到了和周边社区一样的配套，但是二手房的价格却比周边其他社区低很多。主要原因除了物业跟不上，最重要的还是质量问题。
比如我们上周末写的后湖同心花园，就存在地基沉降、物业不作为的问题，所以房价比附近几个小区低很多。
图片来源:链家网
现在全国有很多楼盘都有维权现象，武汉也有很多:承诺的材料在交房时就没用了；承诺使用的精装修品牌，交房时发现换成了不知名的品牌...这都是好的，最严重的问题是质量问题。
如果这些房产进入二手房市场，对于没有全面了解的购房者来说，真的是一个“陷阱”。
四
发生非正常死亡的凶宅
关键词:非正常死亡
中介表示，武汉的杀人屋大多低价出售，但卖不出去，业主只能在空购买，但对小区整体房价影响不大。
武汉发生命案的房子还挺多的，不过好像新闻比较紧，不知道命案房子的价格会谈到什么程度。
在网上，我们看到了一起谋杀案，可以清楚地看到对房价的影响。
典型案件
今年2月，南京秦淮区某293㎡豪宅业主因债务问题上吊自杀。几经拍卖，成功被一客户以512万元的价格拍卖，单价比市场均价低2.5万元。
那么，武汉有的哪些社区发生过谋杀或非正常死亡？
2012年，一部全国知名的9.13电梯在东湖附近的一个小区坠毁，造成19人死亡；
2015年，钟家村附近某社区一家四口被杀；
2015年，汉阳某居民区发生一起绑架案，一名36岁女子被杀；
2016年，桥口区长风大道梅峰路发生一起悲剧，2人死亡；
...
以上信息来源于骄傲论坛、搜狐新闻等
所以在这方面比较忌讳的买家面对低价房的时候，一定要把房子的来龙去脉搞清楚，不要让自己慌。
五
一定要注意二手房中一些看不见的“坑”
买二手房时，除了上述问题，可能还有一些业主和中介不会轻易透露的“坑”等着你。
比如，正常情况下，武昌某学位房的二手房均价可能会随着学位指数达到4万+，但如果学位指数已经用完，价格会低很多。
再者，有些二手房入住后才发现水电老化，防水层老化，导致漏水渗水，会给我们带来更多的不便和损失。
最后，签订合同是买房过程中最重要的一步。在签订合同之前，所有的事情都需要约定清楚，并在合同中体现出来。否则出了问题就不清楚了。
结论:
买二手房要特别注意以上几点，都是所谓的“硬伤”。尤其是买房自住的购房者，一定要对房子和社区有全面的了解。如果想知道小区有没有问题，可以在武汉城市留言板上查询小区。如果小区出现了一些问题，有的业主会在留言板上留言。
此外，还可以在网上搜索社区了解其背景，这也有利于与房东讨价还价。
结束
