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在日本楼市泡沫破灭之前，有一句话:日本的岛国面积小，土地稀缺，房价必然永远上涨。这句话是几十年后在中国学到的:当城市土地稀缺时，房价必然会强势上涨。也就是说，最好的谎言不是颠倒黑白，而是只说出一部分精心挑选的真相。这句话适合楼市，也适合目前的陆金咖啡。从招托儿到虚假交易，淘汰率造假，业绩造假，包装美化充斥这个行业，所以瑞幸没有什么好嘲讽的，也就是我们做的假货不够大胆。

瑞幸的谎言被浑水揭穿，随后瑞幸干脆自曝。2019年以来，地方政府大幅度增加土地供应，在一定程度上戳中了城市土地稀缺的谎言，以求戳得更彻底。2020年，各个地方的基调非常一致:土地供应将持续增长！当然，秘密君始终只关注天津。

全市:规划土地出让金增长27%

天津市政府决算预算报告显示，2019年政府性基金收入1431亿元，其中土地出让收入1361亿元，同比增长38.1%，其中住宅用地出让金额1237亿元，平均成交楼面价6858元/平方米。2020年政府性基金收入预算1817亿元，其中土地出让收入1783亿元。计划土地出让金增加27%左右。如果按照2019年宅基地出让金额与平均地价的比例计算，今年全市住宅用地出让建筑面积应在2000万-2500万平方米之间，去年出让建筑面积为1804万平方米，比2018年增加36%。

随着土地供应的大幅度增加，土地价格必须稳步下降。2018年天津市住宅销售均价下降近30%，2019年下降5.81%。地价有所下调，但2018年天津住宅均价小幅上涨0.05%，2019年全市住宅均价基本持平。住房均价的下降与土地均价的下降相差甚远。一方面，新出让土地从开发到上市的时间差为1-2年，这使得这种下降不太明显。另一方面，秘籍君个人认为价格下跌距离合理区间还很远。

补充一组数据:截至2019年，天津建成区规模为1007.91平方公里，100791公顷，仅次于北京、重庆、广州，位居全国第四。但根据《天津市土地利用总体规划》公布的数据，到2020年，建设用地总规模控制在40.34万公顷以内，其中城乡建设用地控制在25万公顷以内。从城市规模和土地开发规模来看，天津不缺土地。这就是为什么曾经“稀缺”的土地被大面积规划为绿地隔离屏障的原因。

南开、虹桥、津南、武清区

看全市总量大幅度增长的趋势，没有改变。来看看目前披露的各地区的土地出让计划。

近日刚刚公布的武清区2020年，预计出让60幅地块，主要集中在武清商务区、杨村、高村、四村店、朱霞庄。总销售面积453.3万平方米，较2019年增长288%。其中纯住宅用地37宗，满建面积超420万平方米。2019年，武清区住宅用地出让建筑面积仅为129.21万平方米。

津南区早在1月就公布了2020年土地出让计划，其中预计全年出让40宗，其中住宅用地32宗，住宅用地建筑规模305万平方米。涉及莘庄、国际会展中心、鲜水谷、北沙口、葛家镇、八里台、双桥河、开发区。2019年，津南区出让住宅用地建筑面积145.82万平方米。换句话说，今年计划出售的住宅用地面积将增加一倍。

土地一向稀缺的南开区，近日也有报道称，2020年计划推出8宗地块，其中中医药大学地块、水厂南侧地块、李馨雨地块均规划为居住用地，预计居住建筑面积将超过30万平方米。去年，南开区只出让了南开的凌庄子地块，规划建筑面积25万平方米。

虹桥区过去一直因为拆迁而拥有大量的土地储备，但其在楼市中的认可度一直较差，导致开发商的进入意愿较低。2019年土地推介会推出16个地块，主力集中在西客站片区，住宅面积突破200万平方米。2019年全年，虹桥仅出让红旗路一地块，荣盛以15564元/㎡的楼面价拿下。

从远郊到环城再到中心城区，土地供应计划无一例外都在增加。但是，也有一些不同。远郊、滨海新区周边大量土地过去是农用地或其他工厂用地，只需简单平整即可出让。但中心城区的土地主要依靠拆棚改造后的土地收储，其体量有限，这是中心城区所谓保值的一个核心原因。

然而，在中心城市有所不同。在典型的和平年代很难有土地储备和转让，这是一个共识。南开区可以挤出一些小地块，除非进行大规模的拆迁改造，否则会大大增加。由于河西和陈塘庄土地面积大，以前小海之间工厂密集分布，腾出后有一定的土地储备。其他虹桥拆除后，开发商进入意愿低，土地储备尚可。河北、河东仍有大量区域未拆迁或无拆迁计划，土地储备也不是极度匮乏。真正能谈稀缺的短期是传统的三区。

地价和房价是什么关系？2019年，全市土地平均楼面价与住房平均价格之比为43%。这就是原材料价格和成品价格的关系。秘密君正在整理一组数据，对比天津不同区的地价房价比与全市平均值的偏差。理论上可以看出各小区房价是否严重虚高，但数据还没有整理出来，明天会呈现出来。