华平投资合伙人张琪琪

金河集团董事长于敏君

这篇文章最初发表在《明天的土地》上

2020年，长租公寓行业遭遇发展瓶颈，部分头部企业接连陷入困境。华平投资合伙人张奇奇认为，近期市场下跌是稳扎稳打的企业难得的扩张机会。

张琪琪说:“近年来，一些房地产开发商和经营者在资本的支持下，纷纷涌入住房租赁市场。他们可能认为这个行业的进入门槛低，所以购买后只需要对物业进行翻新。其实这是一种误解。与激进扩张相比，企业建立强大的运营能力更为重要。”

张琪琪曾在华坪领衔魔方、基地等多个长租公寓项目，在行业内有着丰富的投资经验和深刻的见解。在近期明天举行的行业论坛上，他与金河集团董事长于敏君进行了精彩对话，探讨了长租公寓和城市更新的重要趋势。

长租公寓行业正在向标准化发展

张琪琪认为，长租公寓行业在过去几年经历了过山车般的大起大落。2015年以来，在政策红利和强劲的市场需求下，以长租公寓为代表的住房租赁行业日渐火爆。但在去年疫情的冲击下，一些经营管理不善的企业损失惨重，甚至出现了生存危机。张琪琪说:“长租公寓行业面临挑战，但也有很多机会，尤其是头部企业会从中受益。”

他进一步指出:“我们投资的企业自由地是中国分散式长租公寓的领导者，今年它们的发展仍然非常迅速。另一家被投资的公司魔方是中国集中式白领公寓的先驱和领导者。它也在迅速扩张，并在过去6个月完成了多项并购。”

2018年，华平在A系列融资中牵头投资40亿元。作为专业化租赁经营机构的代表，凭借其独创的模式和稳定高速的增长，得到了社会的高度认可和资本的青睐。2012年，华平首次投资魔方，随后几年加大投资。作为集中式长租公寓行业的先行者，魔方生活始终以解决年轻人租房的痛点为己任，不断在产品、服务、规模上实现自我突破，引领整个行业走向标准化、成熟化。

运营能力成为核心竞争力

张琪琪帮助华平多家被投资企业制定和实施发展战略。基于过去的经验，他认为对于仍处于市场初期的中国住房租赁企业来说，重资产战略可能是更好的选择。

张琪琪解释说:“拥有重资产会给企业带来很多天然的优势。比如，企业将有更大的实力抵御市场下行压力，也可以从所持有的资产中获得可观的资本收益。”

在金禾董事长于敏君看来，收购现有资产并重新定位，也是低成本实现高回报的有效途径。以上海跨界山康里项目为例。过去这里是靖江的物资工业集散地。如今，在金河集团的重新规划设计改造下，已成为上海文化旅游新亮点和线上名人潮流的打卡地。

于敏君说:“山康利是金禾通过不良资产法拿下的项目。因为过去长期作为建材市场使用，所以非常破碎混乱。后来，我们把老厂房和沿街商铺的建筑建成封闭的商业区，通过打造时尚、文化、创意的新空房，提升社区整体商业调性。”

上海皇家轩凯宾斯基酒店也是金河集团引以为傲的作品。12年前，金河集团刚收购这个项目时，周边环境还很普通，但在金河集团的运营管理下，如今已经成为引领欧洲豪宅概念的上海顶级酒店式公寓的标杆。

2020年4月，金河集团旗下商业物业运营管理板块“金河商业”在上海证券交易所主板a股上市。金河商业有限公司致力于通过对城市老旧低效商业物业的重新定位、设计、改造和运营，提升物业价值，同时改善城市面貌，挖掘建筑历史文脉，促进文化创意产业的孵化和发展。目前，金河商业拥有近70个项目，总建筑面积约100万平方米，并将继续加快在中国一线城市及长三角地区的发展。

住房租赁缓解了大城市的住房问题

张琪琪和于敏君都表示，住房租赁是年轻人在大城市生活的重要方式。如今，中国各大城市的人才竞争硝烟弥漫，但高房价已成为吸引人才的主要障碍。将大城市的房价降低到普通年轻人短期内能够承受的水平，既不现实，也不明智。如果我们想真正解决大城市的住房问题，我们应该从住房租赁开始。

于敏君进一步解释道:“在北上广深等超大城市，以及很多一线城市和省会城市，作为社会主体的年轻人已经无法承受高房价。但城市的发展离不开年轻人，各地要实现创新发展，必须重视人才的支撑作用。未来，金河集团将继续深化培育，努力为更多大城市的年轻人提供优质的生活环境。”