易的感觉戛然而止，而娄市却突然启动了。2020年3月的SZ市场比我们想象的要好。

一、市场热度

3月，两件互不相容的事情意外无缝链接。几乎在社区逐渐放松门禁的同时，中介看了一下。

图1:2020年3月券商指数&全市挂牌价格&参考价曲线

挂牌价仅在过年期间略有止跌，3月份继续迎头上涨。反映市场情绪的经纪人指数由红转蓝，回到65。

这个券商指数的计算有点复杂，主要是基于香港中原的CSI券商指数模型。

感兴趣的朋友可以自行查找相关信息，其在娄城的作用类似于制造业的PMI采购经理指数，具有很大的参考价值。

该指数以50作为繁荣和衰落的分界线。当指数大于50时，意味着未来房价有上涨的趋势；相反，当指数低于50时，意味着未来房价往往会下跌。

图2:沪深券商指数及简介

二、供需博弈

图3:2020年3月新增挂量&带看量&二手销量

经过去年双十一的哄抢，全市二手市场销量迅速下降，终于在2020年2月见底，迎来反弹。但销量仍在6个月安全库存左右，供需矛盾仍十分尖锐。

如果我们看一下各个区域挂板数量的变化，会觉得比较明显。

图4:各区历史二手挂存量波动情况

去年10月至今年1月，各区下降明显，尤其是宝安区，从4000+套下降到2200+套。

目前各区库存量都经历了1月份触底的过程，宝安区也恢复到3000+套的水平。

值得注意的是，龙岗区常住人口约250万，约占全市的1/5，但挂量约占全市的2/5。相比之下，宝安区常住人口约340万，但挂盘数量不足全市的1/10，说明供需矛盾严峻。

第三，量价

图5:深圳历史量价曲线

这个数字来源于国土局的出让数据，所以会有一个月左右的延迟，对我们验证市场走势有重要的参考意义。

3月二手房成交量8008套，门槛仍在8000以上。由于3月上半月还很难看到，很大一部分应该是年前就卖出去了。

与历史数据相比，过去也有类似的数据连年上涨的现象。但过年期间，抢到8000套的成交数量并不多，说明当时市场火爆。

全市成交均价已超过6万，稳定在6万的价格区间。由于2月市场成交数据样本较少，价格跳涨较多，3月均价回升至较为客观的60723.8元/㎡。

但从目前的市场情况来看，由于对特区40周年礼包+明年后市走势的预期，相信SZ的成交均价会持续上涨。

既然挂牌价的波动会在成交价之前体现出来，我们可以从下面挂牌价的波动来推断这个结论。

第四，面积的波动

2020年3月深圳各区挂牌价格较上月上涨:

对比3月份和2月份的涨幅，可以明显看出各个区的涨幅都有一个非常重要的变化:2019年年终总结中，涨幅非常突出的科技园、宝安中心、百花的涨幅在本月有所放缓，反而有向四周扩散的趋势。

图6:6:SZ区挂价上涨截图

显然，围绕西部地区的宝安中心，如碧海、新安、西乡、番神等，增速在5%以上。尤其是新安和翻车，月度涨幅甚至超过8%。

图7:7:SZ区域挂价环比涨幅前30截图

东部和西部的火热市场延续了多年前冰火两重天的状态。更神奇的是，八卦岭去年涨幅领跑全市，然后领先一个月，真的让人感叹学历期待的力量。

此外，南山中心、自贸区、翠竹也有不错的增速，都属于传统的二三线地区+二三线学位房，现在紧跟一线热点，有一定的性价比。

增长率前20名中，大学城、洪山、松岗、龚铭也出现了，说明这一波增长已经蔓延到全市。然而双十一已经过去5个月了，龙岗、坪山、大鹏、盐田依旧沉寂。

目前楼主对外发布的月度更新数据仅限于各区涨幅，小红圈会有精准到各区涨幅前20的楼盘可供参考。

图8:“挑房”3月份各区房地产涨幅前20名截图

动词 其他城市

为什么关注全国市场？

娄癫认为，SZ虽然有其特色，但终究跳不出全国棋局。一旦全国市场出现波动，深证也不能独善其身。

此外，还有很多投资者投资SZ，涉足其他城市。因为SZ在娄城有先发优势，对于大家在其他城市提前做好准备有重要的参考价值。

因此，为了更宏观、更全面地了解全国房地产市场的走势，楼癫将从本月开始在月度文章中补充其他城市的房源价格数据。

下图涵盖了房在四大一线城市和15大二线城市的涨价情况。

之所以不采用国家统计局70个主要大中城市的房价指数，一是数据延迟太严重，二是娄毅认为只有一线城市和强二线城市才能算是真正的房地产市场。

图9:主要城市均价环比上涨

客观来说，数据样本期比较短，但还是能看到一些内容。

首先，全国市场整体保持稳定水平，基本在2%以内波动；一二线城市的房价涨跌节奏基本统一，二线城市会略慢于一线城市；目前一线城市有下降趋势，二线城市有上升趋势。

1919年6月，三个城市提高了二线的平均增长率，即沈阳、苏州和南京。

与此同时，苏州也在热播电视剧《万事大吉》中升级了调控政策。甚至国家统计局首次将苏州纳入“70+1”大中城市房地产指数监测范围。

从涨幅来看，当时全国的娄城都不具备开工条件，所以下个月很快就被打压了。

图10:一线城市房价波动

我们来看看一线城市:

北京仍在下跌，从2019年3月的63776元/㎡跌至2020年3月的60470元/㎡。

广州还是比较稳定的，有细微的波动。

事实上，上海的数据在过去一年里一直相对稳定。但3月份上海出现明显下降，从2月份的55553.56元/㎡降至53363.5元/㎡。

一线城市中，只有SZ脱颖而出。方的价格只是在疫情期间稍微停了一下，然后在3月份又开始上涨，至今没有停的趋势。

整体来看，其他城市还没有看到跟进SZ的意义，暂时需要谨慎。

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