春节后，监管组合拳、学区房炒作被平息，节后三周，北京二手房挂牌量增加3000多套，整个市场趋于平静。

很多之前犹豫不决的需求，都准备在震惊中开始选房。今天别墅的姐姐就来说说北京上车的一些相关问题。

为什么他们都借了303万？

最近有孩子问，为什么在周边买房的朋友有303万的房贷？

这说明他所有的朋友都应该在北京五环买二手房，而且都用的是首贷资格。

北京住宅商业贷款比例规则如下:

第一套普通房可以最大化利用杠杆，非普通房比普通房多缴税。所以在北京上车的时候，要优先考虑首套房子和首笔贷款的资格，买普通的房子。

符合下列三个条件之一的房屋，在北京市认定为普通房屋:

1.容易率在1.0以上

2.单套建筑面积超过140平方米

3.总价或单价符合循环指导价

其中，环城路指导价分为五环路以内、五环路至六环路以内、六环路以外三个档次。五环路内指导价总价为468万元，也就是说五环路内所有价格小于等于468万元的房产都是普通房子。

北京五环路的房地产交易占比更大。这个群体中很多人选择468万元作为网签价格，是为了最大化杠杆，避免为非普通住宅交易支付额外税费。

房产的网签价格是银行的贷款审批基数，468万* 35% = 303万，所以303万成为很多人的贷款额度。

所以303万不是北京五环二手房的贷款上限，而是首付充足前提下最实惠的操作方式。

为什么说北京首笔贷款资格很值钱？

大家都知道，拥有北京首套房子和首笔贷款的资格，是最大化利用杠杆的前提。

其中，首笔贷款比首套房子资质更重要。因为第一套房子的资格只要目前处于无房状态就可以判断，也就是说如果你把手中的北京房产卖完了，你还是可以重新获得第一套房子的身份；只要你做了抵押，你将永远失去第一贷款资格。

看上表，其中“两套”是住房和贷款认可。一旦失去第一笔贷款资格，买普通房就要付60%的首付，买非普通房就要付80%的首付，和全款差不多。

别墅姐姐见过财大气粗的买家，拿到北京票后，她选择全款买下北京第一套房产，只为将来能以更高的杠杆置换大房子。

应该在哪里买？

北京房票来之不易，第一次贷款资格非常珍贵，使用前一定要慎重考虑。

上车所需的子弹大部分是有限的。在北京上车的底线是什么？300多万元就可以了，但是这个价格在相对核心的市区，只能买旧的和破的。

北京的老建筑大多是指90年代以前建成的老建筑，没有封闭的建筑和电梯。虽然周边环境成熟，登楼门槛低，但未来人们很难接手这些建筑。

去年7月31日后，西城也开始实行多校抄写员。到目前为止，一些老学校和小学校——学区——的最终价值也大大降低了。未来，没有学区加持的老小学校将彻底失去流动性。

虽然刚需买房绝不是为了将来赚大钱，但要考虑保持房子价值的属性和未来置换的余地。

所以手里子弹少的话，与其考虑相对核心位置的老房子，不如在四五环外的地铁沿线找新房或者新房。一方面，新房可贷比例较高，税费较低，没有中介费；另一方面，虽然北京房价整体将保持稳定，但部分地区仍有机会。

北京的发展并不是简单的按照离市中心或者环线的距离来划分的。稍微了解北京的人都知道，北京一直在向北、向东发展。在上地、望京等区域，最优秀的企业吸引人才，不断吸引同类型企业入驻，形成产业集群。高薪人群的生活消费需求带动了周边房屋和商业的发展，同时也抬高了房价。

对于大多数人来说，上地和望京的房价早已遥不可及，但核心产业区的扩散和溢出效应仍将持续。比如国茂传到双井，中关村传到永丰，永丰带动西北繁荣。

在北京核心城市买不起房产的朋友，可以试试赌北京未来的中心。看最赚钱的行业集中在哪里；或者翻看北京上市公司的招股书，看看他们的高管住在哪里，在这些地方的辐射区域寻找机会。

“全五绝”是什么意思？

在北京二手房产销售信息中，每套都会标注“满五绝”“满两高原值”等字样。这是什么意思？

为了降低房地产的流失率，打击炒房行为，北京将待售的二手房按照是否购买两年/五年、是否唯一分为六类。

购买五岁以上的唯一房产，纳税最低，只需缴纳契税；如果你不到两岁，不到五岁，你就要交税；房产未满两年就要缴纳个税、增值税、契税，买卖双方都难以接受。因此，北京二手市场很少有人买不到两年的房产出售。

具体的税收计算比较复杂，所以我们也要考虑第一套税收是否和房地产面积有关。最后，我们将发布一份由绿色中介制作的表格，供您参考。

封面图片是六月接君