作者|余庆娃律师

重庆市宗和律师事务所专职律师。专业领域:在处理经济合同纠纷、婚姻家庭纠纷、民间借贷纠纷、劳动争议、商业案件方面有丰富的经验。

在办案实践中，我们经常会遇到房屋登记权利人与房屋实际所有人不一致的情况，主要包括以下几点:1。以具有经济适用住房资格的人的名义购房；2.以亲友名义登记房屋，以隐匿财产或者转移财产的；3.借别人的名字，以避免限制购买和贷款的政策。

一、什么是名义购房

名义买房是指限购政策实施后，一些需要买房的人失去了购房资格，即使能签订买卖合同，也不能在房地产中心进行交易和转让。在这种情况下，个人购房人采取了“以名买房”的方式，即以父母、子女或他人的名义买房，而买房的钱则由购房人自己支付。

二、按名字买房的主要原因

1.借款名人不具备购房资格，购房政策中的限制性规定使部分人因不符合要求而无法购房；

2.买家因年龄等原因无法申请银行按揭贷款。通常，年龄较大、即将退休或有大额未偿贷款的人申请贷款比较困难；

3.购房人想享受一定的购房优惠条件，比如首套房优惠政策、内部员工专用房等。

三、贷款购房协议法律效力的司法实践

目前，司法实践中对名义购房合同的效力存在两种不同的观点:

1.名义购房合同无效。

有人认为，借名行为违反购买经济适用房原则或为规避国家有关房地产政策法规，属于民法典合同编中违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的的无效合同情形，应认定无效。

2.实名购房合同有效。

还有一种观点认为，当事人之间签订的以名义买房的协议，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，就有效，当事人应当按照约定履行。

笔者倾向于接受第二种观点，即名义购房合同是有效合同。原因如下:

根据《民法典合同编》的规定，合同当事人自愿签订合同的，合同内容不违反法律和强制性规定的，合同内容有效。只要名义购房合同是双方自愿签订的，不违反民法典的规定，就具有法律效力。政府限购限贷政策和保障性住房相关政策是行政强制性规定，不是法律、行政法规的有效强制性规定。违反类似规定不会造成合同无效的后果。

第四，名下买房条件下的房产产权归属

名下购买房屋的产权归属应综合考虑以下几个方面:

1.合同的效力是实际购买人取得物权的前提。但是，即使名义购房合同有效，也不意味着实际购房人就能获得房屋所有权。

2.房屋的实际出资人承担举证责任，证明双方对房屋产权归属有约定，登记产权人只是“借”的事实。

根据《民法典》物权编的规定，不动产登记簿具有推定性，即不动产权属发生争议时，不动产登记簿记载的权利人将被推定为实际权利人，除非有相反证据证明登记簿记载错误。实名购房的实际购买人想要取得不动产物权，需要提供充分的证据证明借名的事实。

3.名下购买的房屋必须能够进行产权转移登记。根据相关法律或政策，该房屋必须符合办理产权过户手续的要求。比如借用他人购房资格购买房屋，如果借款人起诉法院确认房屋所有权或者要求登记权利人配合办理产权过户手续，则借款人在诉讼过程中必须已经满足购房条件，否则法院不会支持其主张。

4.借款名人主张房屋所有权不得对抗善意第三人。房屋由善意第三人购买，房屋已转让给善意第三人或者尚未转让，请求法院判决出卖人履行转让义务的，法院应予支持。对于借款人与登记权利人之间的纠纷，借款人只能请求登记权利人返还出资，并基于债权承担违约责任。

动词 投资者实名购房面临的风险

投资人即“实际产权人”因产权证上无签字而面临三类风险，即知名人士不承认借名事实、房屋被处分或限制、知名人士不配合过户，描述如下。

1.名人失去信任，投资人与名人没有书面协议。房价暴涨后，名人鼓吹房产实际归他所有，投资人出资贷款或赠与；

2.名义购买人离婚，房产作为夫妻共同财产分割；

3.名义购买者死亡，财产作为遗产继承；

4.名义上的购买者设定财产抵押；

5.名义买方因法律问题被法院查封；

6.名义购买人擅自出售房屋；

7.名义购买人不配合办理过户手续的。

如果借款人因限购无法签字，往往是在符合过户条件时才同意办理过户手续。然而，名义上的买家当时可能不会合作。

第六，名义买家在借款时面临的风险

一旦实际买家未能及时偿还贷款，名义买家不仅会有债务风险，还会有不良信用记录，影响其未来购房、办理银行贷款和申请信用卡。同时，当你买自己的房子时，你可能会因为你有买房记录而不得不面对更严格的购房相关政策。

七.实名购房的风险防范及建议

名下购买的房屋登记在名义买受人名下，对借款人来说存在较大的法律风险。总结以往的实际案例，需要提醒的是，以名买房的当事人，在以名买房之前，一定要充分了解并自觉采取相应的防范措施。

1.清楚所购房屋的性质。最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，以免发生纠纷，导致两房空。

2.委托律师起草一份详细的“名义购房合同”。合同应当明确房屋所有权的划分，明确双方的权利和义务。防止因房屋权属不清引发未来纠纷的隐患。

3.与该房屋相关的所有原始材料均由借款人持有并实际占有该房屋。比如出资证明书、购房合同、产权证等原件。如有争议，借款人可以有充分的证据证明该房屋是在名下购买的，该房屋的实际所有人为借款人，该房屋由他占有和控制。如果双方协商未能向法院提起诉讼，借款人更有可能获得法院支持。但如果证据不足，且产权证登记在名义购房人名下，或者房屋并非借款人实际占有，则败诉的风险会大大增加。

4.规定严格的违约责任。为了降低借款人的风险，有必要对权利登记人的违约行为规定严格的违约责任，并规定无论合同效力如何，违约条款照常适用。

5.如有争议，应请专业律师为其维权。

在金钱的诱惑下，自己的兄弟也可能翻脸不认账。用名字买房有很多风险。如果有这种想法，一定要慎重考虑，避免以后不必要的合同纠纷。

附件:

财产持有协议

客户:身份证号码:

客户配偶:身份证号码:

委托人的邮寄地址:

受托人:身份证号码:

受托人配偶:身份证号码:

受托人的邮寄地址:

鉴于:

甲方购买的房产位于省市。现甲乙双方本着平等自愿的原则，经协商，委托乙方代表甲方就持有产权及相关事宜达成如下协议，双方遵照执行:

第一个房地产事实

1.房屋位置:省市；

2.建筑面积:平方米；

3.出资及登记:该房产实际由甲方全额出资，甲方同意委托乙方代为持有。产权登记在乙方名下，未办理产权证。

第二条房地产产权

1.甲、乙双方确认，虽然该房产仅登记在乙方名下，但该房产及相关附属设施的所有权利实际上属于甲方，且在购买过程中产生的票据、合同、权证等所有相关文件均由甲方保管..

2.甲方实际享有该物业及其附属设施的全部所有权及其他附属权利，乙方仅以自己的名义持有，不享有任何产权。在持有期间，乙方应配合甲方实现其产权。

3.未经甲方事先书面同意，乙方不得将上述财产权转让、让与或设立共同所有权或担保给知情或不知情的第三方，不得实施任何危及或可能危及甲方利益的行为。

4.如乙方未经甲方事先书面同意，向知情或不知情的第三方转让、委托、设立共同所有权或担保，或实施任何其他危及或可能危及甲方利益的行为，给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方承担全部损失的赔偿责任，包括但不限于甲方的直接损失、间接损失，以及相关费用如诉讼费、保全费、律师费等。

第三条委托和持有的期限和费用

1.持有期自本协议生效之日起至双方协商终止止。

2.乙方在受甲方委托持有该房产期间，不收取任何报酬。

第四条甲方的权利和义务

1.该物业产生的租金等所有收入均由甲方享有..

2.甲方应承担因使用或经营该物业而产生的房产税、营业税、物业管理费、水电费、修理费、管理费等相关税费。

3.甲方应承担因该财产造成的人身、财产损失及财产毁损、灭失的风险。如因乙方过错造成损失或风险，甲方有权要求乙方承担全部损失的赔偿责任。

第五条乙方的权利和义务

1.甲方同意以乙方的名义负责该房产的使用..

2.乙方确认，未经甲方事先书面同意，乙方不得单方面出租、出售或以其他方式处置该房产。如婚姻状况发生变化，乙方应向关联方说明该房产的实际所有人为甲方，乙方配偶不得要求分割该房产。

3.自本协议签订之日起，乙方有义务配合甲方做好物业的管理和处置等一切事宜。乙方不得在任何时候、任何地点、以任何方式抗拒或干涉甲方行使权利，不得撤销授权。

4.由于该房产由乙方代甲方持有，且甲方将该房产抵押给银行贷款，乙方承诺协助甲方办理贷款手续，贷款本息全部由甲方承担。

第六条争端解决

因本协议引起的或与本协议有关的任何争议应由双方协商解决。协商不成的，任何一方均可向房产所在地人民法院提起诉讼。

第7条协定的生效

1.本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。

2.本协议自双方签字之日起生效。

甲方:

甲方配偶:

乙方:

乙方配偶:

签约时间:XXX年XXX月XXX日

签约地点:

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