近年来，房地产行业作为一个社区特别受欢迎。

过去郊区市场热衷于做社区，因为项目体量大，销售周期长，通过社区做好服务，可以形成良好的口碑传播，有效的以旧换新。在安纳亚、路虎、巨龙镇、兰湾镇等大型市场，90%以上的老城区和新城区可以达到97%。

但是现在，许多城市项目已经开始成为社区。融创、东源、绿城、建业等标杆房企在地产社区发力，不少中小房企纷纷效仿。然而，根据明·袁俊的观察，大多数社区都跟随潮流加入了这种乐趣，这种乐趣是一时兴起，最终徒劳无功。为什么大多数房地产社区做不到？一个成功的房地产社区有哪些成功因素？明袁俊将在下面详细谈一谈。

为什么大多数房地产社区做不到？

房地产社区的优势已经在业内充分讨论，包括新旧比例高、销售溢价、营销成本低、业主粘性增强等。但是，并不是所有的房企都适合社区。

首先产品质量不要太硬，最好不要先做社区。

优秀的产品和服务是建设房地产社区的前提。

一些房子还没建好的房企，如果跟风搞社区，可能会很惨。

因为一旦项目出现质量问题，业主很容易与开发商进行谈判。如果处理不当，必然会发展成群体诉讼事件。

前两天，明袁俊听说某二线城市的一个楼盘成立了业主交流小组。结果物业被踢出群，业主群变成了投诉群。

其次，如果老板或者管理层不重视，先不要做社区。

其实现在行业内社区做得好的项目，大部分都有老板的高度参与。比如阿那亚的业主马茵就是社区负责人，聚龙镇的业主从一开始就想建立一个熟人社会。路虎总统经常亲自参加社区活动。

房地产社区前期需要投入大量的时间、人力、物力，周期长，回报慢。

一些周转快的房企等不起，一些房企的业主或管理人员缺乏最初的心和感情，所以他们会在卖掉房子后被拆除，这样他们下面的人会再努力，最终可能是徒劳的。

第三，目的不纯，最好不要做社团。

很多房地产公司以卖房为目的做社区，组织活动，希望业主能扶老带新，但目的不同，最终目的地也不同。

社区做得好的项目出发点是很纯粹的，就是为了改善业主的服务，为业主创造更好的生活方式，促进销售只是一个过眼云烟的事情。

房地产界应该怎么做？

明袁俊说，从现在开始，做事情不再容易，而是要主动选择和做最难的事情！事情越难，越能锻炼自己的能力，形成护城河。

房地产社区是一件困难但正确的事情，只有长期的活动家才能做到。但是一旦做到了，就会有意想不到的收获。

首先，我们必须有坚定的信念，愿意在早期花钱

很多人做社区工作，坚持一段时间就放弃了，看不到效果。但如果我们真的想做好，坚定的信念和早期的投入是基础。

下图是前不久安纳亚老板马茵发的朋友圈。这个数额应该超出了很多人的想象。

很多人羡慕安纳亚、聚龙镇、路虎湖的新旧带比例高，但很少有人愿意在不还钱的情况下，学习他们早期的努力。

比如安纳亚一直有着为业主建设美好生活的坚定信念，所以在开发初期就建设了大量的配套设施。而且，由于长期运营，Anaya并不强调把钱花在客户看得见的表面上，而是把很多钱投入到隐藏的作品中。

因为这些项目也与未来服务息息相关，如何让客户少抱怨，社区更和谐，如何让未来物业更经济，如何让未来服务更经济，都是发展阶段要做的事情。

二、硬件的几种形式空

对于文化酒店集团来说，项目足够大，他们可以为业主规划大量的活动场所，为业主提供丰富的内容。

例如，安纳亚有海滨沙滩、足球场和排球场、沿着海滨的跑步小径、打高尔夫球、农场、有湿地的鸟舍、图书馆和礼堂、美术馆和户外训练营等。

聚龙镇空由日常生活、情感与需求、社区人文三大系统组成。共有16个场景空，如客厅、邻里厨房、业主快乐花园、美术馆、小镇书店。

但在之前的项目中，硬件是根据业主的需求逐步搭建和调整的。目前的趋势是在项目规划之初就规划社区空。

比如融创华南有一个项目。根据项目定位，社区团队介入项目前期准备阶段。根据客户群在未来生活系统中的体验，确定了空房间的方案。业主在社区能做什么，未来能举办什么社区活动都已经规划好了，这些空房间落地后会有专人操作。

对于城市社区，城市项目规模不大，可规划的社会空房间有限。如何解决它们？

一是依托项目周边配套设施。

某房地产企业提出“社区共创”模式，即社区为商户输出潜在客户群体，商户回馈业主提供场地免费使用或产品折扣等生活福利。

第二，设计过程中规划了大量的社区活动空。

《沟通与空的作者认为低强度接触是进一步发展其他沟通形式的起点，但首要前提是在同一空见面。

因此，社区在设计之初就规划了大量的场所，考虑未来人们将如何互动和社交，如何融入大众空，从而达到更好的效果，改善邻里关系。

目前很多房企会专门规划空小区专属场景进行小区开发。

比如东源建了一个原始聚集地，他们的第一个原始聚集地是从重庆的一个物业支付中心改建而来的，总面积800多平方米。根据11个主要主题场景，规划了15个小主题空房间。业主可以和父母一起学习，看表演，学手工课程，烘焙，演话剧，看电影等等。

原聚集地将根据生活艺术、亲子、戏剧三大核心元素进行内容创作。这些内容不仅由东苑小区运营团队组织策划，也由业主自行组织。它们还将与外部资源相链接，在空之间为客户带来更丰富的体验。比如做了20年皮匠的王师傅，就可以在这里教邻居做牛皮笔记本和牛皮钱包。有才华的老板可以在网上名人面包店的面包店教每个人制作文件，妈妈们现在正在学习使用它们；外贸工作者王女士拿出家里收藏的红酒，教大家如何鉴赏。

东源希望通过让人们相互联系，让每个成员都成为内容的贡献者，激发大家对社会生活的热情。

融创东南很多项目的规划设计都会考虑各种社区空房，称为“归乡空房，包括:

书享ZONE:阅读、写作、办公、社交等多功能自助阅览室空。

果壳PAR:儿童亲子游戏空赋能儿童成长的空间。

Footprint SPACE:针对车主运动需求定制的自助运动健身室空。

乐活:丰富老年人爱好的休闲室空。

PARTY HOUSE:公共厨房空房间，可容纳聚会和亲友聚会。

三是将旧空房改造成社区空房。

比如融创华北姚兴五洲项目原本就有游艇俱乐部，利用率不高。后来经过业主的调查，改成了现在的“意外西餐厅”，立即受到了广泛的欢迎...

姚兴梧州有一大片室外草坪，专业人士教业主在草坪上练瑜伽。

融创翻新了原有仓库，铺设了地毯等。，并将其建成多功能活动室，方便大家在室内练习瑜伽。

三是社区运营管理，从开发商主导向业主主导转变

1.社区制度的建立

房地产社区应该如何分类才能覆盖更多业主，吸引更多客户参与？一般来说，根据不同的客户导向和需求，可以分为几类:爱好、亲子互动、全龄、育儿、财富、健康等等。

比如融创东南孵化的两个城市社区，分别是儿童社区“小鱼”和老年社区“毛辛凯”。

融创华北社区主要由“幸福+”家庭和“一”家庭两部分组成。有许多不同的系列，根据不同的标准进行分类。

这些社区中有些是按年龄顺序排列的。

例如，贝壳属于孩子，枫叶属于老人。

也有按爱好划分的系列。比如乐活系列属于热爱运动的业主，而七彩系列属于有摄影、绘画等爱好或特长的业主。

还有面向城市高净值人群的社区，分为健康、财富、文化、社会化、传承等系列。

因为系列多，系列下分类社区多，几乎每个业主都能找到两个以上适合自己的社区。

东源社区根据性别差异、年龄组、体验、客户偏好、参与活动趋势、社区家庭结构等维度进行深入分析。，并及时调整创新活动内容，确保每个人都能找到合适的活动。

2.社区团队的组织结构

房地产社区在发展初期需要开发商的支持，大多数房地产社区都有专门的团队负责运营。

对于城市社区，一般采用三级组织，总部制定社区运营标准，区域公司有社区负责人，规划或物业配合规划活动和实施项目。

某50强地产公司去年开始做社区，并在集团内成立了社区运营部，团队近10人。该部门有两个核心职责，一是制定社区运营管理标准，二是负责整个社区品牌的推广和传播。每个社区分配2 ~ 3人负责社区发展。

建业地产邻里俱乐部设有董事长、总裁和秘书处，其中秘书处主要负责邻里俱乐部的整体运营、会员发展与管理、会员服务与运营、数据管理与行业研究、品牌建设、团队管理和成本控制。

其中，区域邻里机构和区域社区建立并运行。林俊GO为高端会员定制服务。

对于单一的文化旅游市场，通常会有专门的社区运营团队。

比如聚龙镇在物业公司下面有一个社区文化部门，负责社区运营。

社区文化部与物业高度配合，品牌部协助社区文化部的内外部宣传工作。房地产营销的作用是邀请客户参与活动或引导新业主融入。

3.坚持投资线下活动

如果一个群体只在线，就不会发展得很好。一千个线上讨论不如一个线下聚会。重建农村或大院的熟人社会需要面对面的交流。

例如，东源在2019年举办了559场活动，平均44人参加。他们的社区活动包括日常社区互动、社区业主活动和年度品牌活动。

安纳亚社区每年可能有1000个线下活动。

很多人可能会问，你从哪里弄来这么多钱举办这么多活动？

一方面，如果社区有足够的地方，举办活动并不需要花费太多。

比如很多大型的文化旅游社区，都建设了大量的配套设施，包括教堂、室内体育馆、犹太教堂、图书馆感、美术馆等。基本上，每个社区都有自己的场景空，活动通常在社区举行，不会产生太多额外费用。

另一方面，花钱的活动由基金解决。

一些高端活动可能需要专家花钱。我该怎么办？安纳亚的做法是，社区内的所有酒店、民宿、餐馆和其他商业组织都设立一个基金来支付费用。因为:活动会给业务带来客流，而业务组织本身需要从事活动。

当然，一些房地产公司会在初期投入大量资金支持社区发展。

4.运行机制:逐步从开发主导向业主主导过渡

一般来说，房地产社区的运作会经历几个阶段。在前几组中，开发人员负责设置并充当组主，因为只有开发人员与每个人都有联系，可以将每个人都带进来。刚开始的时候，当业主不熟悉的时候，开发团队就策划活动，邀请业主参与。

但业主熟悉之后，会形成各种亚群体，逐渐转化为开发商和业主之间的合作。比如一个房地产企业的社区形成后，业主作为集团业主，客服、物业管理、营销作为管理员，共同协助业主把社区经营好。

当社区发展到后期，就变成了业主主导，开发商辅助。例如，目前“总统”是路虎社区的主体，几十个社区的数百项活动都是由总统亲自完成的。

要达到最后两个阶段的运行状态，需要做两件事:

首先，选择活跃度高的明星主。找出有较强表现力、领导力和才能的业主做群主，开发商要协助他们做好个人宣传。

其次，放权给业主，开发商退居二线。只有这样，才能充分唤起业主社区的主人翁意识。

第三，建立完善的集团业主激励制度。

从物质层面来说，优秀的社区每年都可以获得社区资金的奖励。

精神层面，邀请群主作为业主代表参与各种品牌活动，对表现优秀的群主进行表彰，并在年底发放奖金。