我经常在耳边听到两个词,其实是相反的意思。
一家店养三代,另一家店穷三代。这句话明显反映了两个极端的东西,后半句的出现更能反映出它在商店里并没有想象的那么好。
显然很多人已经入坑了,后半句就会出现。否则,他们会沉迷于这句话。
根据自己的需求,考虑是否要开店
要清楚地知道买店的主要目的是什么,是自己用还是选择租。
相信很多人买商铺主要是为了投资和出租,但是我可以明确的告诉你,租金回报率看起来还是不错的,也是可观的,但是这里的水往往是最深的。
租金回报率:
买商铺主要看投资回报,而不是靠短期收益来盈利。
一家店铺的投资回报率必须高于7%,才值得购买。比如一个店铺买了200万,每年的租金回报至少要14万元。
为什么7%以上的店铺值得买?因为无风险定期理财的最大收益可以达到5.5%以上,如果门店无法满足这个回报,那么不如把钱当做其他理财产品来用,稳定健康。
不要相信租回商店:
不要尽可能相信开发商的回租承诺。最后,回租破产的可能性很高,因为你身边很多案例管理不善,最后很难操作。
在出售商铺和公寓的过程中,很多开发商都承诺要租回多年。前几年还在运营,形式很好,每个月按时交房租。
合同到期后,就没有想象中那么简单了。更多的是让我们自己操作。如果流量大,我们还可以运营。如果不大,我们只能等死。
考虑的行业:
买店不可避免要考虑行业。网上有些东西是无法替代的。其实除了吃喝,很多东西都可以在网上更换。所以买店一定要买,可以关注餐饮行业。
如果其他行业整体影响太大,可能承受不了太高的租金,也可能赚不到太多利润,都选择倒闭。
你需要使用商店吗:
如果商店是买来自用的,当然是最好的。如果店铺只是用来出租,那就必须考虑刚才提到的几个重要因素。
如果你真的不相信,掉进了一个商店的坑里,基本上很难爬起来。就像公寓,只能割肉卖。
目前,购买店铺的主要原则是:
一线城市和新一线城市的店铺都值得入手,尤其是中心发展区的店铺。郊区外的商铺要慎重考虑,因为一个城市的发展不可能无限延伸。
至于三四线城市的店铺,不要买,因为没有人流,没有消费。
即使以极低的价格出租,没有整体消费力也难以支撑当地经济增长,只能再次面临破产危机。
最终,他们可能不得不面对无法出租的局面。
上个月同事租了一家店,价格低到我自己都不敢相信。店铺面积65平米,租金600元,房东还包括管理费。平均每平方米9元,含管理费。十年前,没有这样的价格。为什么突然有这么低价的店?
我真的不敢相信,但是我去实地考察,发现我只能以这个价格租出去,否则我一分钱都没有。
租出租屋,才有执照做工作室,65平米租金600元。主要原因是地理位置真的很差,连一条正规体面的路都没有进去。
前面有一棵杂草。不说出来,真的找不到这个铺面。你要装修,你要清理门前的杂草,你要铺一条路进去。
当时房东以每平方米1万元、65平方米65万元的价格买下了这家店,他们全部付清。现在他们每个月只租600元。
如果你买这种店,你怎么看?反正你想卖这个店,但是真的有人愿意接手这个局面吗?有人接手是不可能的。楼主说买店的时候没有看到真实的场景,但是看到对应沙盘上的位置就可以买了。
同期购买的商店都在主街附近的前排。当时的收购价是每平方米1.5万元。现在,租金可以涨到每平方米45元。基本上65平米的租金在2900元左右徘徊。
选择一个合适的位置开店是非常重要的,会影响到租后的销售,店铺的价值是存在的。
今天的商店不像过去那样:
近年来,实体产业经济呈现疲软状态。一方面是电商的冲击,另一方面是租金的高昂,另一方面普通人的消费力也不如以前,所以商铺是实体产业的基础,所以没有各方的支持,最终会走向神坛。
一二线城市中心的三个部分还是很有价值的。毕竟全国的人口都集中在一二线城市发展,所以有足够的经济实力支撑店铺,不然店铺卖的时候就会栽在那里。
还有一个原因:现在每个楼盘下面都有商铺,每个楼盘都说要建什么商业区。最后很多楼盘的楼下商铺都有空商铺,即使小区建了5年10年,楼下要么有中介公司,要么有药店。
其实商铺的类型很多,不同类型、商铺面对的人群、租金都有巨大的差异:
底层商店:
如果房子底层的商铺不靠近商业区中心,房子不是大房子,商铺最终上涨的概率很低。
商业街商店:
顾名思义,商业街是一整条街都是商店,然后是各种类型的产品。事实上,这三种类型都有历史意义。广州上下九十年前很繁华,现在真的少了很多人。
深圳东门现在还是很受欢迎的。可能会随深圳市中心移动,东门后面的商业街会逐渐退去。这是一个时间敏感和时间敏感的问题。
商业综合商店:
东莞虎门,相信大家应该都很熟悉吧。这个镇的GDP在全国排名第一,这个镇的综合体会随着建设的变化而变化。
一些原来的黄河百货在过去相当有名,但现在已经逐渐变得冷清。相反,人口的消费中心在万达这边。
一家店铺要想盈利40年,基本上很难实现。毕竟,真的没有一个地方能天长地久。
一家店铺能否买到,完全取决于它的地理位置、城市人口、城市消费力等因素。当然,在有这些因素的城市,商铺的价格肯定不会便宜,从几万平米到十几万平米不等。
我个人建议买商铺的时候尽量选择综合体的商铺。毕竟,综合体是由整个系统支持的,而不是由一个门面或一个社区单独支持的。