疫情过后，中国进入新消费时代，住房改善需求也进入消费升级。

比如家庭住宅一些需要改进的缺点暴露出来，比如小区密度大，公寓楼通风不良，采光不足，空之间格局过小，严重影响人们的安全感和幸福指数。

而一些周边设施丰富、物业服务好、内部设施完善、房源充足空的改善型房子，居住体验非常舒适。

深圳作为一线大都市，10年人口增加714万，到2020年常住人口将增加到1756万。但商品房总量约200万套，处于严重供不应求的局面，品质优良的改善型住宅稀缺。

当然，更残酷的是，随着中国三胎政策的调整，深圳这个上世纪八九十年代年轻人聚集的城市，随着生育高峰的临近，二胎、三胎的家庭结构会越来越多。

这些家庭也迫切需要改善生活。

目前，随着深圳半年的调控，伴随着时不时的突如其来的攻击，深圳人对提高需求的欲望凸显，想要换到更大、更好、更好的程度，甚至更安全的房子。

乐游佳研究中心数据显示，在深圳改善型二手住宅市场中，3套房子有32%上市，是所有单元中占比最高的。

这也表明迫切需要改善住房单元。

01.

深圳改善买家

核心区的住宅产品真的很难买！

对于深圳的改善型购房者来说，买房最重要的是位置，选择深圳核心区的优质房源绝对是必须的。

在深圳“十四五”规划中，宝安区的新安街道和西乡街道、智敏龙华区的龙华街道和龙岗区的坂田街道被纳入深圳城市核心区。但实际上，深圳的核心区域是福田和南山。

然而残酷的现实是，改善型买家在福田南山买改善型房子真的太难了！

就新房而言，核心区网上名人的住宅楼盘几乎都在开盘时售罄，大部分人注定要跟着跑。比如最具代表性的楼盘就是华润城的改良楼盘，从项目一期开盘到四期，在全市引起轰动。去年，经过两天的选房大战，1171套房全部售罄，8000多人跟着跑。

今年，华润城润润西二期有望上市销售。但是对于自住改善的客户来说，要想参与抢房，注定要陪着他们，浪费时间和精力。

而且说实话，华润城所在的大冲，写字楼、住宅楼多，人员流动频繁，从居住方面来说并不是特别好。

华润城效果图

除了华润城，南山福田去年以来销售的改善型新盘，还有前海万科富山海、深业荷塘岭花园、福田田健天骄等。，几乎都被抢走了，而最低的胜率也只有12%。

更残酷的是，今年深圳楼市新积分的评分规则变了，改善的客户受到的伤害最大。如果你的积分不超过70-80%，不足以保证入围网红板块，甚至可能失去参与的机会。

既然买新房难，很多人瞄准二手房，但在核心区也很难买到优质的二手房。

首先，一方面，深圳核心区，主要是南山福田，很多改善的房子已经飙升到2000多万，普通人很难改善家庭。

在热门炸鸡南山区，我们发现南山二手房有3房以上的改善型住宅产品2622套房，其中2017套有1000万+的房源，也就是说，1000万以上档次的房源近八成。

分布在深圳湾蛇口的热门二手楼盘，如宝能太古城北区、三乡海尚、天青三期、洋日湾等；在蛇口的后海府、半岛城邦二期等楼盘中，所有的改善房源都飙升到了2000万+。

福田作为深圳房价高的地区之一，曾在贝壳网上咨询过。目前福田三房以上的改善型二手房有2129套，其中总价1000万+的1277套占一半。

米香湖翔宇中央花园、金地米香山、东海国际中心、八卦岭、百花片区等项目。，三房以上的改善房也是妥妥的卖2000万+。

二手房价格高企，让很多改善型购房者望而却步，更残酷的是，由于深圳出台二手房参考价，银行贷款严格执行，购买二手房首付上涨。

尤其是南山、福田地区，二手房参考价与实际成交价格差距较大，不少楼盘首付比例大幅提升20%至30%！

热点网红板块难抢，二手房成本太高，改善型购房者确实需要改变买房思路。淘方志认为，福田南山核心区类似住宅的高端公寓产品也值得购买。

02.

类住宅高端公寓

最值得改进的买家购买的产品

为什么说高品质住宅高端公寓产品是当前改善型购房者最值得考虑的？

首先，去年最严格的限购715后，住宅额度成为稀缺品，公寓不限购的优势越来越明显。

而且，新政后，家庭心理改善出现了一些变化，对高品质、高配套、高社会属性的公寓接受度变高。

二是相关政策规定，未来不再审批商务公寓，现有一套产品少卖一套。

因为市场上还有一些股票，今年影响不明显。再过几年，供应量会像悬崖一样下跌，然后公寓的价值才会真正体现出来。

特别是福田南山的高端住宅公寓产品，在整个深圳核心区非常稀缺，商业公寓如果不再获批，将变得更加稀缺。

再次，在“盐田学位申请公寓与住宅同档次”“公寓允许通燃气”的政策下，公寓房的趋势越来越明显！

此前，深圳市住建局出台政策，提出“公寓允许通燃气”，降低公寓的居住壁垒，这对公寓来说无疑是一大利好。

今年5月底，公寓再次处于良好状态。盐田区一级学位申请点认定的合法产权房包括商品房、自建房、集资建房、商务公寓、军工生产用房、安居用房。

明确表示商务公寓可以申请一级学位，与住宅公寓同档次。

从这些政策来看，政府希望公寓承担类似住房的功能，作为楼市的重要补充，帮助解决深圳的住房问题。公寓房的趋势越来越明显。

第四，公寓也实行了限价政策，高端公寓性价比最高。

很多人只知道深圳住宅的限价，但其实限价也是严重的，包括公寓产品。目前，深圳也对精装修标准进行了限价，最高价格甚至不超过每套6000元。

这意味着未来南山福田核心区的高品质豪华公寓将更加稀缺。

近两年，包括穗宝一品、宝能大厦、京基御景逸等在内的高端公寓产品均实现热销。这些现实案例都表明，越来越多的人开始购买公寓来改善自己的职业。

深圳RealData总裁肖小平甚至发文称:在深圳，很多预算在800万左右的改善型购房者正在成为购买公寓的人，因为与住宅楼相比，公寓是全新的，价格便宜，家具齐全，是一个非常适合居住的地方，所以他们购买了。

话虽如此，如何选择高端公寓？

方志认为我们应该遵循三个原则。

一是要买城市核心区，配套资源丰富。地段是一切的基础，中心地段方便自住，有投资价值，这是改善型买家首先要考虑的范围。

二是需要有利因素，未来投资价值大。这种优势可以是产业、交通、名校等。这些因素的刺激会使地段的价值整体上升，公寓的价值自然也会随之上升。

三是产品质量好，居住体验好，和住宅没有太大区别。事实上，深圳中心区住房供应很少，有燃气、有阳台、户型设计合理、居住体验充足的公寓承担着住房的补充功能。

关于这几点，仔细分析淘房记录，得出位于深圳核心区福田八卦岭的穗宝一品值得深圳人关注。

03.

高端改善型公寓的首选

福田八卦岭大厦-穗宝一品

随宝一品总建筑面积超过50万平方米，是集居住、办公、购物、休闲功能于一体的大型综合体。

绥宝一品效果图

作为八卦岭地区首个大型旧改项目，它的出现填补了八卦岭地区高端住宅空的岁月，成为深圳核心区改善置业和投资的首选。

一个

位于城市核心区，配套资源丰富

穗宝一品位于八卦岭金融总部基地。地铁7号线、9号线、6号线已经开通，14号线将于明年年底开通运营。届时将形成四线铁路环绕、双地铁覆盖的交通格局，可快速通达全市。

其次，项目紧邻正在升级的笔架山公园和深圳体育中心。据报道，它将通过空走廊系统与其无缝连接。

空中的画廊效果图

同时项目商业文化丰富，集中商业5万平方米，通过项目负一层24小时通道与地铁站、八卦三路地下商业走廊相连，形成城市级商业中心，未来将形成全新的打卡圣地。

项目周边还分布着大量深圳知名超市，总建筑面积约103万平方米，如卓悦中心、深圳中心城、华强北九方购物中心、茅野世界、万象城、KKmall等。，可以满足购物、休闲、文化、娱乐和日常生活的多重需求。

2

品质为王，彰显高端地产的态度

随宝一品由全球大师共同打造。凯达国际负责建筑设计，AECOM负责景观设计，CCD郑中和DIA简丹国际负责室内设计。

这些随机挑选出来的设计团队，都是顶级的。如凯达国际曾在英国建设迪拜U-Bora综合开发项目和塔拉艺术剧院，并在2019年国际房地产大奖中获得年度最高奖。

因此，该项目的建设也是独一无二的。连接A、B、C三座塔楼的约6000平方米业主共享的云端客厅，建在150米空的高度，堪称“福田露台”。

据了解，这个客厅由云社+休闲绿化平台组成，其中云社有私人宴会厅、山景健身中心、无尽恒温游泳池、瑜伽室等场所，均引入高端品牌，提供五星级酒店会所服务。

无限泳池效果图

而且这个客厅是业主专属的，不对外开放。放眼深圳，这种匹配实属罕见，充满敬意。

此外，穗宝一品的花园面积已达到约3.6万平方米，是一个拥有五大垂直景观的沉浸式花园，足不出户即可享受新鲜的氧气生活。

三

国际顶级标准精装，打造区域品质标杆

目前，穗宝一品主要推广公寓面积大的公寓产品，功能区豪华宽阔。无论是三个孩子的家庭，还是在家庭中经营，都可以和睦相处。

三梯两户，保姆有专门的电梯，尤其是双玄关设计的220平公寓，保证了绝对的私密性。装甲门的云纹图案很有格调，从出电梯的那一刻就透露出豪宅的格调。

还有入户门，是纯铜打造的专属定制装甲门。据了解，这门易稿十多次，历时八个月才定稿。

连浴室的水龙头都和阿布扎比皇宫酒店的一样。浴室的地砖也镶嵌了水晶。整个厨房配备全套博德宝定制橱柜系统。

这个品牌获得了美国前总统比尔·克林顿和明星大卫·贝克汉姆等国际名人的一致青睐。

随宝一品样板间实拍

这样高端配置多的豪宅，因为价格限制，比周边二手房便宜。

四

160㎡三居室新品，福田中心改善首选

据淘房记录，随保一号产品将于7月24日开盘，产品为160㎡3房，带云美学空。

据了解，穗宝一品160㎡三居室有三大亮点！

一是拥有超舒适的梯户比，独门独户，专用梯子，享受私人空房；二是这套公寓南北通透+动静分区，将室内活动区和休息区完美分隔，互不干扰；第三，方正实用，实用，实用。

更值得注意的是，陶方志调研了深圳市场160㎡及三居室高端公寓项目，发现穗宝一品具有独特的稀缺性！

与市场上的其他项目相比，大多数高端公寓在160㎡的面积内只能有两个房间，而穗宝一品可以有三个房间，并且空房间相对更完善。

在同样的三居室配置下，深圳其他高端公寓项目一般需要达到200㎡以上的面积，但年宝只需要160㎡，这意味着置业门槛会相对较低。

可以说，随宝一品的优越区位和配套，以及其产品的打造，造就了舒适的生活和高端的社交圈。此外，该项目不仅限于购房和贷款，这对改善型购房者来说无疑是一个福音。

绥宝一品效果图

尤其是160平的三居室，无疑是福田中心改善自住的首选！