上半年，楼市似乎有所好转，但与去年没有什么不同。
从宏观来看，房、房、不炒的大旗依然坚挺，行业和买家的监管力度不断加大，市场进一步分化。从微观上看，一批热点城市像“地鼠”一样来来去去，有复苏、有人气、有调控、有降温、有转移。你唱歌，我上台，三月五月各领风骚。
外人看热闹，行家看门道。
先说说这个朦胧的楼市是如何看得清楚、看得清楚的。
房价的三大核心要素是人、地、钱。
不管房子什么时候用，不管金融财产占多少，最后都要用来生活。过去、现在、未来决定一套房子市场价值的可变因素，总是围绕着“宜居”的居住角度来体现。
因此，一个城市是否有足够的存量或增量人口决定了城市房地产的可持续程度。用这个逻辑，我们不仅可以理解北上广深一线城市房价的上涨，还可以解释徐州、沭阳、阜阳、盐城等人口大城市房价持续上涨的原因。
但是，昨天不能落下，人口可能成为扭转房地产趋势的最大利润空。
首先，高速城市化是房地产市场在过去20年的发展方向
之所以以前闭着眼睛买房有利可图，房地产之所以还能在过去多次楼市大调整后，在春风中再次高歌猛进，背后的原因是城市化，也就是农村人口进入城市。这是众所周知的，这里不再重复。
谈谈城市化的两个阶段。
第一阶段是“分步走”，农村进入县城，县城进入地级市，地级市去省会或四个一线城市。人口的趋势呈现出一步一步的特点，导致全国房价普遍上涨。
第二阶段是“跳跃”。无论农村、县级市还是地级市，二线城市都成为最低的跳板，很多人选择一步到位进入省会或一线城市。结果，全国的房价出现了分化。四五线房价率先增长乏力，一二线房价上涨压力较大。
还没看完，再看第二段。
第二，不均衡的城市化是过去五年房价无法理解的原因
读者经常在后台留言，说专家在歌颂345线，但他们所在的345线房价却是处处叫好，让他们错过了买房的节点。
真相是，所谓的房地产宏观分析，更多的是一种趋势，一种未来的预测，真正落实到具体的城市和城市，地区和地区，差别太大，很难用一句话或者一个观点解释清楚全局。没有绝对的是非判断。
另一个原因是城市化不均衡。现在中国的城市化率在61%左右，所以肯定有城市明显高于61%，城市明显低于这个数字。
我去了中国中西部的一些城市，城市化速度明显低于全国平均水平。近十年才刚刚开始加速，还处于“循序渐进”的第一代城镇化阶段。对农村城市的需求日益增加，房价自然缺乏下行动力。但是这些城市的改善需求不大，所以房价的上限比较低。
其次，南部和东部部分沿海和沿江中等城市受益于经济带的协同发展，城镇化率大多达到或超过全国平均水平。由此带来的现象是，近十年来，房价稳步上涨，新区遍地开花。但这类城市在经济带虹吸能力有限，人口长期稳定，没有明显增加。未来十年将进入改善时代，核心区与非核心区的价格分化将越来越明显。所谓没有学区的老城区又旧又破，又旧又大，新区高密度的未来价值在下降，核心区低密度、设施齐全、学区的价值受到追捧，原因如上。
小总结:城镇化低于全国平均水平的城市，刚需后仍在发力，但这类城市的房价上限更低。对于城镇化高于全国平均水平、人口稳定的城市，改善潮即将到来，高品质区位和非主流区位、高舒适度和低舒适度、配套设施不全，市场差异会越来越大。
这样，结合第一段，我们就可以清晰地判断出不同城市、不同地点不同类型房屋的未来宏观趋势。
第三，人为的土地和货币现象
按照常规逻辑，钱跟人走，地跟人要。
但实际上，人、地、钱之间往往存在错配和信息不对称，人为现象很多，买家很难做出正确的判断。
举三个例子。
1.长三角某城市城镇化率超过75%，经济发达，人均GDP高，但其特点是人口年增量低。按照正确的逻辑，这样的城市应该表现为核心区终极改善需求旺盛，次核心区先行改善需求旺盛，新区逐渐衰落。原因很容易理解。没有明显的移民支撑，当地的需求边际极低，改善的正好。
然而，在某个月，当地通用汽车推出了一个新区，并发布了一系列计划。房企为之动容，土地拍卖上迅速创造出几块高价地块，甚至出现了地王。这个新区未来房价走势如何？
答案显而易见。当地购买力强，加上规划和土地市场的蓬勃发展，房价的走势在前两年必然会继续上涨。在这个过程中，不可避免地会有房企在土地端，买家在消费端，而通用在规划端，市场也会火热起来。
但你会发现这些都是人为现象，整个市场没有新的需求，就像是投资的热点。难点在于很多楼盘的规模移交后，市场上没有人接手报价，因为大部分人都有房子，不是为了生活而买的。所以，只要人口没有增加，以上都是伪命题。
2.一个城镇化率60%的中原城市刚刚达标。特点是土拍如挤牙膏，市场饥渴，地价越来越高。
在这样的城市，典型的控制板人多钱多地少，房价易涨难跌。近年来，像廊坊、青岛、环京这样的大规模土地出让，导致市场难以消化，库存过高，市场下跌，越来越不常见。相反，带控制板的落地已经成为主流。
你觉得这样的城市怎么样？城市化离巅峰还很远，只需要5-10年的消化周期。关键看当地经济和人口购买力。真正的需求对价格非常敏感，明显偏离了合理的价格收入比。说明“假需求”很多，有一定量的水，要小心泡沫被挤出来。更安全的方法是识别高质量的区域。
3.大都市区周围的城市是人为现象最多的地方。随着都市圈核心城市的调整升级，都市圈成了“钱”的最佳去处，这种情况一直存在。
这类城市的人地钱错配是最复杂的，看似蕴含着很多机会，但实际上也有很多风险。
在核心城市，房子的准入门槛是200万，但在都市圈，准入门槛可能只有5-100万。门槛的降低使进入市场的人数增加了一倍多。
但事实上，虽然门槛降低了，大鱼吃小鱼的规则并没有改变。在严格执行房住不炒的情况下，被龙头城市约谈和调控的概率大大提高。也许在某个时候，都会区周边的这些城市会被引入，加码和限制销售，以及大的免税时间，这将大大增加持有成本。我算过这种城市，因为总价低，一旦持有成本增加，35年的售期过后就没多少甜头了。这样，对于小鱼来说，机会成本太高，流动性被锁定。
终于。作为资深从业者，在房地产的混乱舆论中，我依然保持冷静，善于算计。我也想建议那些口袋不满的读者们冷静下来，小心点。这场比赛，不管后续，冷眼旁观，保持敬畏，等待机会，把安全放在第一位。
