摘要:开启新篇章
近日，RealData发布了2021年房地产市场年度展望报告。报告认为，2020年房地产市场在特殊冲击下将保持较高的韧性，土地、新房、二手房成交规模将再创新高，对我国宏观经济复苏将起到积极作用。在线数字技术与房地产行业的融合进一步深化。
趋势1:
2021年房地产市场将稳步上升。
城市分化、核心城市和城市圈稳定改善
回顾过去的2020年，中国土地、新房和二手市场总体保持平稳增长态势。
根据RealData的监测计算，我国住宅用地成交量增长约25%，出让土地规划建筑规模预计较去年增长9%，价格上涨约15%。
据国家统计局统计，我国新建商品房交易规模将达到15万亿元，同比增长8%左右，交易面积将增加1%左右，价格将上涨7%左右。
根据RealData的统计，全国二手房交易规模达到7.3万亿元，同比增长8.1%，成交量达到420万套，同比下降1.3%。二手房成交均价达到1.8万元/平方米，同比上涨7.1%。
根据RealData的分析，2020年土地、新房、二手房市场有三个特点:
第一个共同点是三级市场整体平价上升，即交易量增速较弱，价格上涨是推动交易量增长的主要原因，其中地价涨幅高于房价涨幅。
第二个共同点是，土地、新房、二手房的增长主要由高能级城市带动，一二线城市市场热度明显升温，长三角城市群、珠三角城市群增长突出，在全国占比不断提升。
第三个特点是二手房交易规模在2017年调控后走出低点，开始小幅回升。今年二手房成交量为2015年以来最大。新房成交增速进一步放缓，增速较去年下降2.3个百分点，为近三年同期最低。
对于2020年房地产市场复苏的原因，RealData指出:
一是疫情刺激了消费者对改善住房条件的需求，消费者更加关注房屋空的居住质量和社区配套设施的服务能力，从而形成了对改善性住房置换的巨大需求。
二是上半年，在新冠肺炎疫情对全球和宏观经济的冲击下，全球货币流动性充裕，进入资产价格上涨阶段。房地产作为一种稳定的资本产品，受到消费者的青睐，房价的上涨也带动了地价的上涨。
值得注意的是，今年房地产市场的复苏并非由刺激政策推动。中央始终坚持“房住不炒”的政策基调，坚持房地产金融宏观审慎政策，加强金融监管。今年新增房地产贷款约6万亿元，与去年基本持平。截至三季度末，房地产贷款余额增速连续8个季度下降，居民杠杆率得到有效控制。
从目前情况来看，一方面，2021年宏观货币政策将继续遵循宏观审慎原则，应对经济发展中的诸多不确定性；另一方面，房地产金融降杠杆将持续深化，将促进房地产、金融和实体经济的均衡发展。
在这样的情况下，RealData预计2021年市场总体平稳，土地市场成交量减少，价格涨幅收窄至10%左右。新房市场和二手房市场整体交易量与今年相当，其中二手房交易量与今年相当，价格涨幅由7%收窄至5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐减弱，普遍涨价的时代一去不复返。
从结构上看，区域间市场分化进一步加大。2021年长三角城市房价将保持适度上涨，珠三角市场可能受调控影响降温，但市场基本面依然强劲。其他非核心城市的市场更有可能降温。
趋势2:
“十四五”期间，中国房地产业存量深化，服务业上升
从“十四五”规划建议看，未来五年，我国住房发展的重点是民生保障，房地产政策主要是防风险保民生。
这背后的主要原因是中国房地产市场已经达到整体平衡、部分过剩的状态，经历了大规模投资建设的历史阶段。未来更需要解决结构失衡问题，特别是核心城市新市民住房困难问题；另一方面，近年来房地产金融债务风险有所增加，尤其是房企金融债务过高，未来需要通过差异化信贷政策逐步化解金融风险。
在这样的政策导向下，RealData预测，未来五年中国房地产的金融属性将逐渐弱化，住房需求将逐渐回归居住本质。经济增长、人口流动等基本面导致的供需变化将是未来房地产市场的主要驱动因素。未来房地产市场将有几大趋势:
一是市场备货程度加深。在以租赁为主的供给结构下，预计5年内新房年销量将从15万亿稳步下降，二手房市场交易规模将保持7万亿以上增长。REITS、ABS等住房金融化产品提速，租赁市场规模进一步提升。未来五年，将盘活利用现有资产，促进健康住房消费。
二是区域市场分化加剧，马太效应明显。未来人口将进一步向长三角、珠三角、成渝等城市群聚集，房地产市场份额将同步向重点城市群聚集。中长期来看，这些地区住房需求得到支撑，市场表现好于其他地区。随着城市内部横向扩张速度放缓，核心区域的价值将进一步凸显。
第三，从卖方市场到买方市场。随着交易变得更加困难，交易周期延长，获得客户的成本将会增加。在买方市场中，消费者交易决策所需信息的集中度和质量将大大提高，未来消费者注意力水平的竞争将越来越激烈。消费者的稀缺性会推动两股力量的崛起，一是为消费者提供更真实、准确、丰富的决策信息，二是走近消费者，方便线下的交易渠道，这两股力量会进一步融合。
第四，从对住房数量的要求转变为对居住质量的要求。随着人口红利向人口质量红利转变，中高收入群体不断扩大，对住房质量和居住环境提出了更高要求，导致住房需求增长改善。品质住宅不仅仅是居住面积的扩大，对产品质量高、配套设施齐全、社区服务好也有更高的要求。开发商的产品将根据不同消费者的个性化需求进行定制，在节能、环保、智能化等方面不断提升品质。优质的物业和社区服务已经成为好房子必不可少的配置，在房屋流通交易过程中，买卖双方也需要更专业的线下服务。
第五，居民消费和服务在价值链中的比重上升。以消费者的新住宅需求为导向，住宅产业需要提供新的住宅产品和服务，之前分散的业务将被打通。新房、二手房、租赁、设计、装修、物业、家居等更多的售前售后服务将有机联系起来，形成统一的生态系统。未来将出现一批围绕房屋交易、租赁、房屋管理的专业经纪人和管家，实现服务提供者与消费者的良性互动。
RealData认为，市场太快或太冷，不利于行业转型发展，7%-8%左右的增速是行业转型发展的最佳时期。未来市场将以巨大的体量实现更加稳定的增长，这是房地产数字化转型的优质土壤。
趋势3:
疫情加速了房地产的互联网营销，数字革命重塑了价值链
2020年疫情之下，我们将加快房地产互联网营销进程，解决短期线下销售受阻的问题，如出现部分房地产企业开发的“线上售楼处”、直播销售等。，而第三方电商平台将以流量引导的主要优势加入房地产营销的线上行列。
据RealData介绍，今年开发商尝试通过“线上售楼处”和直播等方式拓展线上客户渠道，是对传统线下营销方式的补充。
由于开发时间短，缺乏产品经验和市场验证，线上平台的实际使用价值有限，加上品牌产品的限制，客户对这类平台的依赖有限。本质上，这些线上产品的逻辑仍然是“为房子找客户”，而不是为消费者找一个合适的房子，并没有根本的改变。
根据RealData的分析，今年房产数字化主要是线上销售的初步尝试，最大的收获在于让行业认识到线上销售的重要价值和发展趋势。随着政府积极参与线上化进程，政府信息化不断推进，数字化将进一步改造房地产行业。
RealData报告认为，2020年房地产交易服务数字化的深化是线上技术驱动的场景变革，主要体现在四个方面:线上化、多元化的信息发现渠道、信息筛选的智能决策、转型体验的线上线下融合、线上闭环交易。
在信息发现环节，信息展示的方式更加生动，降低了消费者获取和理解信息的门槛。在信息筛选和匹配环节，智能辅助帮助消费者及时获取信息并做出准确决策，促进其房屋交易效率的提升。在客户转化的过程中，现实生活的观看和讲解转移到线上市场，消费选择更多，效率更高，体验更好。在交易环节，网上签约和网上借贷在保证交易安全的前提下，大大提高了交易效率。
展望未来，随着城市化的深入和人口红利的消退，数字经济已成为经济高阶发展和创新的核心驱动力之一。
住宅服务行业已经进入智能化阶段，房、人、流程等方面的线上化将加快，为消费者提供更多的选择和更好的服务质量和体验，也赋能了服务商的质量和效率。
趋势4:
房企从提速扩张转向稳速提质，围绕上下游产业链转型
2020年，房企将经历比以往更多的考验。疫情对行业和房企的影响将是短期的，而“三条红线”的影响将更为长期和深远，将加速行业的逻辑变革。
RealData认为，未来房地产开发行业将出现几大趋势:
一是行业集中度加快。今年前三大房企集中度提升最快，百强房企集中度为67.2%。行业洗牌过程中，业绩集中度仍有一定提升空。
二是在融资新规影响下，房企投资意愿下降，土地收购意愿明显收缩，从而抢占一二线核心城市，加速高能级市场上行趋势。但城市“限地价”、“限房价”调控政策以及核心城市的高竞争力，将推高房企成本，房地产行业毛利率将逐步下降。
三是融资新规广泛应用后，债券融资增速下降，融资成本有望上升。2021年，房企到期债务同比增长36%。预计未来3-5年房企债券融资到期债务将大幅减少，未来几年房企现金流将持续紧张。
四是融资新规将激活行业新逻辑，房企中期将处于从基本盘向多元化过渡的关键时期。房企多元化经营的现状，“远水不能解渴”，促进了房企回归基础市场的意愿。在强化内生能力的同时，在未来转型的关键时期，继续布局多元化业务板块，结合“十四五”国家发展战略，以科技为支撑工具，聚焦物业管理、健康养老、人工智能、租赁业务等上下游产业链。如果物业管理企业分拆上市成为资本市场的“宠儿”，物业管理业务的潜力将拉长该板块的高估值轮动周期。
趋势5:
券商行业将更加协同，券商数字化将加速
2020年经纪人职业化水平显著提升，表现为经纪人职业资格认证普及率提高，收入水平提高，高学历人才涌入，经纪人职业认可度提高。
RealData认为，券商行业专业化的提升，得益于行业规则和互联网技术对券商的赋能。
一是行业竞争规则体系逐步形成。经纪公司从过去的竞争变成了现在的竞争，垂直分化越来越明显。经纪机构与经纪人之间的分房售房机制正在构建。
二是行业信息化水平大幅提升，移动互联网、大数据、VR、AI等新技术在行业广泛应用，线上线下融合，房地产经纪服务向专业化、标准化、科技化方向发展。
RealData报告显示，2020年，平台对于中小券商机构抗疫生存的价值凸显。
互联网平台为中小企业提供了更大的跨区域市场，通过技术工具为中小企业降低交易成本，推动传统中小经纪公司的经营模式从线下向线上转型。
平台通过质量控制，规范经纪人的经营行为，保护消费者权益，增强信任。
未来，在缓慢的市场环境下，平台在提升行业效率、缩小券商收入差距方面的作用将越来越明显。
RealData认为，最近5年行业聚焦“房子”数字化，未来5年聚焦住宅服务商数字化，加快服务商数字化基础设施建设。
房地产市场正在从快速发展向稳定发展过渡，消费者对优质服务的需求正迫使服务提供商提高专业水平。与此同时，基于“在线、大数据、云计算、VR技术、物联网”和新基础设施的技术革命正在引领住宅领域的一场产业升级。但我国住宅领域服务商的学术水平和专业水平有待提高，尤其是行业数字化人才短缺，难以适应新业态的需求。
对此，RealData认为，未来住宅行业专业人才学历教育和职业教育体系的构建，将更加注重服务商、职业教育和雇主品牌的专业认证。政府和行业应通过数字化手段形成房地产服务业信用评价机制，促进服务提供者专业化。
趋势6:
长租公寓正在困境中转型，重新平衡“轻”与“重”的关系
2020年是长租公寓遭遇寒冬的一年。据公开资料不完全统计，今年有40多家为父母租房的企业陷入经营纠纷或资金链断裂。
根据RealData的分析，今年疫情对租赁市场的影响是长租公寓企业经营困难的直接原因，但长租公寓企业风险问题的深层次原因有三个:
首先，基于特许的商业模式单一，灵活性差，抗市场波动能力不足；
其次，包车模式融资难，企业倾向于使用长期预付款，陷入租金贷扩张的陷阱；
三是行业进入门槛太低，运营企业缺乏一定的资质和经验，导致行业鱼龙混杂。
对比国外租赁专业运营的经验，RealData提出了中国长租房未来发展的两大趋势:
一是租赁制度化、专业化运营是发展趋势。核心原因是帮助业主提供专业的管理服务，为租户提供标准化的租赁后服务。
第二，托管方式可能更适合中国目前的国情。机构运作有两种模式:特许和托管。国外租赁住房大部分采用托管服务模式，托管住房占私人租赁住房比例较高，行业成熟。托管模式既能帮助业主照顾好自己的房子，又能避免过高的装修费用，更适合目前的租赁市场。
对于租赁市场未来的发展，RealData建议，一是坚持机构租赁方向，二是逐步解决行业融资问题，加强对企业合规管理的监管。
长租企业需要不断迭代商业模式，平衡“轻”与“重”的关系，注重自身专业运营能力的建设。
趋势7:
旧社区改造已准备就绪，模式仍需政策引导
2020年是老旧小区改造的第一年。尽管有政策支持，市场仍以观望为主。老旧小区改造是一个万亿的市场，但要进入这片蓝海并不容易。
各地在实施和推进旧社区改造的过程中，存在三个最重要的难点:一是居民对改造难以达成统一意见，阻碍了旧社区改造的实施；二是居民担心改造带来的经济负担；第三，装修后的物业维修问题。
针对这三大重点难点，各地政府在积极推进老旧社区改造过程中，积极出台政策突破三大改造难题:改造项目居民同意调整标准，降低项目立项难度；扩大旧社区改造资金来源；引入社会资本参与后续物业管理转型。
目前居民缴费意愿较低，企业参与积极性不高，导致过度依赖财政资金，资金缺口较大。企业参与老旧小区改造没有可靠的融资机制，也没有成熟的商业运营模式，社会力量参与意愿不高。
在这方面，RealData建议该政策需要进一步加大支持力度:
一是明确老旧小区改造后持续服务运营的保障机制，如物业管理、停车管理、便民服务设施的市场化运营收费，以及社区养老服务、电梯运营等服务收费的合规性。对于社区内低效空资源的特许使用方式和期限，要在法律和政策层面给予明确保障。引入老旧小区规划配套指标体系，鼓励将闲置空资源转化为社区停车场、养老、托幼、医疗、助餐等公共服务设施。
二是以老旧小区改造项目收益权质押，支持社会力量向金融机构申请贷款。社会力量与政府部门、街道办事处签订的合作协议，可以作为金融机构贷款的审批要求。对于老旧小区改造形成的现金流稳定的非物业业务，我们将提供有针对性的优惠担保利率，减少担保资产抵押限制和担保措施，研究制定政策性担保公司等专项支持政策。
