核心提示
凭借“深耕一城”的决心，沈阳万象城以高标准配置，在东北地区形成了40多家专卖店，在沈阳形成了近60家专卖店，为项目建立了宽阔的品牌护城河，成为目前东北地区难以超越的商业标杆。
人物勇敢大胆，方言幽默。谁的东北人很少有传染性很强的？
但说到生意，东北市场的成交量似乎一直很低。但最近，随着各企业上一财年年报和业绩的披露，我们可以看到国内各大购物中心的销售业绩位居前列，东北地区的代表性项目也占据一席之地。
首先是沈阳万象城。2020年沈阳万象城销售额突破70亿，位居东北市场第一。
此外，2021年春节过后，风靡全球的阿尔法旗舰店、国内首家运动奢侈品始祖鸟商场、东北首家% ARABICA咖啡开店等消息频频刷屏。因此，“低调做人，默默做大事”这个项目的成功引起了我们极大的好奇。
一个
从“优等生”到“绝对强者”
每一个企业都想“含着金汤匙”诞生——占据好位置，收集好资源。
沈阳万象城有这样的先天优势。其所在的金朗商务区是沈阳经济活力的主轴，背靠华润，华润拥有专业的商业运营管理体系。
2011年5月，以奢侈品为主，“百货+超市+影院+溜冰场”为四大主力的沈阳万象城正式开业。
今天我们可以说，这无非是当时大型购物中心的一种“标准”模式。
对于2011年商场商业还处于起步阶段的东北市场来说，除了传统百货商场，知名房企打造的“大型一站式生活中心”依然具有巨大的市场意义和广泛的消费预期。
然而，基于城市的重点商业区，其优势的背后是竞争的加剧。卓展、恒隆、嘉里、新世界、九光、乐天等知名开发企业在这里布局重点项目，都指向高端定位。
突破“团战”不容易，既要有远见，又要有毅力。
就商业项目而言，要高瞻远瞩判断消费趋势，勤于持续调整优化。
说起东北，很多人都有“人口外流、经济萧条”的印象，但沈阳在东北的地位毋庸置疑。近年来“城市商业魅力排行榜”新一线榜单中唯一的东北城市；除了上海，唯一拥有“2个恒隆广场+K11”的城市；东北地区人才流入率最高的城市……这些标签都印证了沈阳的吸引力。
对此，沈阳万象城“深耕一城”的决心从未动摇，脚踏实地提升硬实力。从空到品牌更新，项目中消费体验的升级从未停止，从而在城市的向上发展中一次次踩着这些机遇前行。
如果说“远见决定格局，格局决定战略，战略决定胜负”，沈阳万象城无疑用自身的每一次变化验证了这一点。
从2016年第一轮大调整结束到第三期开业，项目仅用4年时间就实现了销售额翻番，并在疫情之年实现了25%的同比增长，不仅打破了金朗商圈的同质化竞争，也成为东北地区商业的绝对标杆。
同时，在华润万象生活的“万象城”产品线中，以沈阳万象城为代表的商业东北区域的出租率是所有区域中最高的，项目租金收入仅次于深圳万象城，是最具代表性的万象城项目之一。
2
十年发展历史
这是沈阳消费的升级史
过去十年是中国商业地产发展最快、最多样化的时期。身处“红海”，项目发展稍有偏差，可能导致几年的转型困境。
在沈阳万象市的十年并不总是一帆风顺。难得的是，团队自始至终对自己的定位和价值都有清晰的认识:
定位高端和奢侈品在观众中不一样。提供“高品质生活方式”可能更合适；
购买奢侈品和高端品牌的消费者往往越来越年轻。年龄不再是区分客户的标准，而是创造“品质生活”的价值。
因此，团队十年来潜心做了这样一件事——始终站在消费趋势的最前沿。战略是用沈阳第一家店，甚至东北第一家店、专卖店，来提升这种高品质生活方式的价值。
由此，回顾近几年消费市场的关键词，可以看到沈阳万象城的一系列首店品牌，完整刻画了各个消费升级节点的特点。
去百货商店。
2011年开业时，作为主力店之一的泰国尚泰百货以其独特的买方体系在沈阳市场独树一帜。但由于当时百货业态的限制，在开业三年后才宣布关店。
面对主力店的退出，沈阳万象城在14个月内完成了原有百货区域的改造，重新引入了100多个新品牌，涵盖化妆品、服装、儿童、餐饮、文化书店、家居、健身等业态。随着业态和品牌在丰富度和量级上的提升，项目与市场竞争对手的差异开始显现。
2生活方式。
百货区改造后，新增的UGG品牌是国内第一家生活方式店，项目引入了购物中心少见的lambach等酒吧业态，开设了东北地区第一所野兽派学校，引入了Apple Store直营店、东北地区旗舰特斯拉等。，不断增添了多元的生活方式体验。
3价值经济。
随着近两年美容品牌的崛起，各大购物中心开始着力调整高华品牌，沈阳万象城从2016年初开始加强国际高华品牌的引进。2017年，迪奥、娇兰、科颜氏、Bobbi Brown、MAKE UP FOR EVER等品牌相继入驻，率先站在“女性消费时代”。
今年项目还将引入LAMER、LA PRAIRIE、SISLEY等高端护肤品牌，将再次提升品类组合的丰富度和品质。
4快速时尚。
在众多商场中，快时尚品牌依然占据着主力店的位置，而沈阳万象城则从2018年开始逐渐终止与H&M等不符合整体调性品牌的合约，进而聚焦于潮奢、轻奢等高品质生活方式的全新细分赛道。
自2016年以来，意大利高街品牌金鹅、MSGM、意大利高端鞋类品牌CASADEI以及I.T、BAPE、迪赛等品牌在沈阳的专卖店陆续入驻。2020年，温柔怪兽在东北开了第一家店，整体空融合了未来理念、科技装置、全新场景、专属限量产品等多元内容。
这些有态度的品牌不仅受欢迎，还再次树立了当地市场最前沿的消费标准。
5.个性表达。
更多买家自制的集合店，如东北独家drivepro、东北独家爆米花、AKENZ沈阳第一店等。，首次将更多新潮产品带入当地市场，进一步发扬了沈阳万象城的个性和独特性。
6 .线上名人餐饮和茶饮。
与此同时，沈阳万象城不断补充休闲体验，引进东北第一家泰尔腌鱼餐厅、东北暖野菜和袍府专属餐厅、茶中引进奈雪茶和东北第一家% ARABICA餐厅，让自身潮流和品质生活目的地更加凸显。
7体育和社区。
此外，随着人们对运动生活方式的更加重视，东北地区专属的加拿大鹅、东北地区第一家lululemon、始祖鸟商场最高级的店铺，都通过沈阳万象城走进了东北地区消费者的生活，以全新的空房间设计、多元化的社区活动、深厚的品牌文化体验赢得了大众的支持。
一方面，它大量创造了更丰富的生活维度；另一方面，以每年更换100+品牌的速度，沈阳万象城以高标准配置形成了东北地区40多家专卖店、沈阳地区近60家专卖店、沈阳地区近50家首店，打造了绝对差异化的新颖高品质生活体验。
这种差异化价值是沈阳万象城扩大核心客户群、增加消费深度和粘性的本质，也是项目本身在东北市场难以超越的核心竞争力。
三
双赢最大化
团队的勇气和魅力
一端连接消费者，另一端连接品牌商家。购物中心要想提升自身价值，无疑会将每一端的价值最大化。
消费者需要丰富产品内容，项目需要在空的限定期限内尽可能增加品类和品牌数量；对于进入市场的品牌来说，需要确保其处于良好的运营状态。否则退出赛场，重新调整，对大家都不利。
这就要求整个项目团队具备这样的特点:
高度专业，能做“加法”；
用勇气祝福，用勇气做减法。
沈阳万象市就有这样一支队伍，在不断的“实战”中找到了一套发挥“自我造血”最好的打法。
1释放潜在商店的最大力量。
围绕打造高端生活方式这条主线，在“砍掉”了部分快时尚品牌后，项目团队充分考虑了脉动项目核心客户的潜在需求，将奢侈品零售单线拓展至高端消费者喜欢的女装、设计师品牌、时尚品牌等国际品牌的多品类矩阵，充分扩大了选择性。
此外，在2-4层定义每层的调性，并围绕其重新划分门店面积和位置，使每层都有更强的品牌聚合效应，不同楼层可以差异化互补，将促进单店的表现。
此外，沈阳万象城还适时抬高了客流带动效应强的门店楼层，既保证了门店实力的最大释放，又煽动了各楼层的销售贡献。
2.挖掘关键业态的潜在能力。
除了零售，项目组还全面优化了其他业态。
例如，针对部分餐饮品牌占地面积大但效率低的问题，沈阳万象市进行了合理的店铺削减，积极推进蓝蛙、沈阳第一店、沈阳隐藏厨房专卖店、米其林之星品牌湘爱东北第一店、米其林板块奖品牌吴彤东北第一店等餐厅的进驻。
当整个城市餐饮业的“大事件”不断在这里出现时，客流吸纳和业绩的提升自然会水到渠成。
然而，其重豪华和主营业务的优势依然存在。爱马仕、PRADA、FENDI、SAINT LAURENT、Tiffany和Bvlgari是沈阳唯一的门店，蔚青、LOEWE、积家、江诗丹顿和HUBLOT是东北地区的专卖店...目前一楼所有主力店的品牌表现都是东北第一。
持续引领更多品牌进入东北市场，逐步形成“拉动客流-保障运营-超前优化”的良性循环。这些“只有沈阳万象城才能做的事”，为项目建立了宽阔的品牌护城河。
四
结束语
只有你有勇气和胆量打破旧的，创造新的，你才有信心和能力打破循环，创造新的。
回顾沈阳万象城的十年，我们很容易感受到一个优秀商业项目的运营难度，更不用说打造一个城市级甚至更广的商业标杆。
今年，从进一步丰富奢侈品牌数量，到加码优质餐饮，再到发展夜经济等新业态，项目仍在持续发力，引领当地商业发展。
这些都与新体验的不断完善有关，也给站在十周年新起点的沈阳万象城带来更多期待。
文章来源:商业与房地产
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