传说就是即使没看过，也听过一些关于它的传说。
上海的传说曾经是外滩，现在的传说是陆家嘴，未来的传说可能是张江科学城。
尖端产业，中国的硅谷，程序员的圣地，只听到这些名字，你会怀疑这里的每一帧是否都是用代码打出来的真实世界。
不管你之前对上海的张江有什么期待，读完这段探索，你的想法可能会被验证或者幻灭，因为我的长期视角是这些板块是否适合作为城市的一部分生活，不考虑所有的神话。
对这个板块的探索，浦东金中环线房价最贵的张江开始了。
1992年，张江还是一片无人问津的荒地——
但30年后，它已经成为上海最大的高科技园区——
在今天的上海地图中，张江位于浦东中环和外环之间，北有金桥和碧云国际社区，南有玉桥和周康不同级别的居住社区，西有北蔡和华牧-
其中，华牧也是历史悠久的城市副中心，而唐镇是东部的潜力股。总之，就地理位置而言，张江无疑是大浦东的绝对核心。但是因为张江太大，我们还是选择这个相对核心的区域来分析它的城市界面——
从平面规划分析，即使没学过城市规划，也能看出张江的功能规划凌乱。它不像金桥那样泾渭分明，而是把工业和居住区混为一谈，其中工业占绝大多数，而居住区更像是一个跟班。在对这里的规划格局有了一个基本的概念之后，我们来亲眼看看张江昌是什么样子的——
这次旅行的起点将是13号线的终点站张江站，体验一下在张江生活的感觉。首先，它可能会让你的梦想一见钟情——
作为中国的硅谷，从地铁站走出来的张江，给我们带来了一种典型的城乡结合部的画风。房子普遍低矮，没有夸张的建筑，也没有明亮的霓虹-
水泥搅拌机不时在路上经过——
当然，这种城市界面并不奇怪，因为中环以外的很多板块都充满了这种画面。但让我惊讶的是这里的环境，路边到处都是废弃的塑料袋和垃圾——
到处都是修路带来的不便——
人行道上有高压电塔，周围没有防护，真的让我觉得自己已经跨过了最后一座帝王桥。
说实话，至少张江是上海的一张名片。这种城市界面和居住环境确实有点不合理。但是在这样的情况下，也有一个非常受欢迎的社区——川阳新苑，属于拆迁房，大部分都是10-13年的房龄，目前挂牌价格在4.7-5万元/平左右。
如果你在张江工作，在这里租房比较近，但是租金也很贵，五六千元。说实话，这个租金不划算，因为这个小区附近除了一个地铁站，没有像样的配套设施。
离开这里，沿着张江路向北走。你会发现环境明显变了。没有了以前的脏路，有了更多的绿色植物。有了公园，大家可以方便地散步和聊天。
但是公园也难逃高压线的影响，还是有点压抑。而且这里的居民区还是以拆迁房为主。如果你打算在这里买房，你需要选择很多人抱怨过的房产和住房质量。反正看完这些，不知道有多少人愿意在这里买。然而有趣的是，正是这种动迁房撑起了张江二手房交易的门面。2019年至今，凤新村、玉兰香苑、川阳馨园几乎占据了成交榜前十。
成交火爆的原因也很简单，价格便宜，在张江工作也很方便，但价格是为了接受更普通的生活环境。当然，张江也有一些比较好的小区。继续往张江中心区走。城市界面不再脏乱，看起来更加舒适。居民区的质量用肉眼已经变得更好了。同时，房价也变得有点让人无法接受。
比如已经有两个单价10万+-的项目张江汤臣花园和汇智湖滨家园，甚至可以和内环的滨江房子相媲美。
当然，不可否认的是，这里的生物资源是目前张江板块最丰富的。比如有地铁2号线经过，解决了通勤问题。还有张江最大的商业配套场所长泰广场，集吃、穿、娱于一体。
半开放式的设计模式也让这里的购物不像普通商场那么枯燥，各种开放式的场所也成为人们愿意聚集游玩的原因。
当然，缺点是地下楼层特别容易迷路...不过长泰广场的人气一直不错，我觉得把它当成张江的商业核心也不过分。但可惜的是，除了长泰广场，张江真的没有第二家有这样氛围的商家。
目前，绿地欢乐广场的投资运营还不是很成熟。
其他都是形式单一的小型社区企业，总比没有强。
此外，外长广场位于板块中心，但周边有工业园区，但覆盖的生活区非常有限。步行一公里范围内，只有张江汤臣花园二期、三期和汇智湖滨家园，其他地方住在这里相当困难。工业园区的另一个问题是这里的生活氛围特别淡。
以两个10多万的小区为例，虽然楼盘外观和小区内部还可以，但小区周边有医学研究基地、软件园、半导体制造公司等。
不可否认，这些国家级工业园区提供了很多高薪工作，创造了很高的GDP，但除此之外，并没有给日常生活加分。
而且这种现象不仅存在于这两个小区，在张江也是如此。基本上，每建成一两个住宅区，就会有一个大型工业园区随之而来。而且，无论是集电口还是软件芯片区，似乎每个地方看起来都是一样的，建筑都是方形的，城市界面也一直都是枯燥又酷。
目前，在张江找到所谓的生活氛围是一种奢望。总之，张江作为上海的城市名片，打造了一个不完全符合上海气质的地方。没有灯火通明，没有大树银花，上海没有小资产阶级。
当你看到这一点时，你会有疑问，因为张江看起来很普通。为什么它的房价能这么高？我认为大致有两个原因。第一，供需相当不平衡。张江现在有38万就业人口，然后估计就业人口会达到70万。再加上原来的故土，人口已经很庞大了。
同时，在这里工作的高收入人群并不缺乏，换句话说，他们的购买力很强，张江的各种人才公寓显然不是他们的目标，但这两年张江推出的新房真的很少。
印象最深的是万科翡翠公园和张江三乡海尚，这两个都比较稀缺。面对数量相当有限的新房，购买力被迫流入二手房市场，二手房价格不断上涨。
不仅如此，张江的住房需求持续溢出，甚至开始直接带动周边金桥、唐镇、孙桥的房价。除了供需失衡之外，学区是支撑房价的另一个因素，两个因素的叠加可以使其一直保持房价增长。
以万科翡翠公园为例。它位于张江南部一个全新的住宅群内，位置即将退出中环路-
而且配套设施还没有完全成熟，但其房价每年都在上涨。
四期甚至在一年内上涨了近10%，如果加上税，现在的房价就是10万/平。
万科翡翠公园的小学虽然是万科实验小学的张江校区，但它的对口初中是建平实验中学的张江校区，在浦东很有名。
此外，张江还有浦东第二中心校区和张江集团学校。其中，张江集团学校今年有4所学校预录取69名学生，8所学校预录取51名学生，可以说是真正的浦东兄弟。
再加上今年的论文获批，张江集团学校变成了公办学校——
在私人彩票的大环境下，公有制显然更加稳定。招生范围改为附近对口社区后，这些社区的房价，尤其是汤臣豪园的小单元，今年又经历了一轮暴涨。
因此，供需失衡和教育资源是维持张江房价的主要因素。
当然，张江的发展不能仅仅依靠学区和饥饿营销。再回到规划上，也可以看到张江正在努力从公园向城市转型，正在建设的张江科学门就是最重要的一环。
根据这里的规划草案，两座双子塔高320米，塔周围将建设6座摩天大楼，将配备公共活动中心、综合商场、购物中心、体育文化中心、医疗和养老福利设施等。
如果能按计划顺利落地，张江不仅最终有了自己的地标，也弥补了住宅物业除了工作之外的不足。
也许在那个时候，这里的生活真的能配得上这里的房价。总之，我认为张江科学城只有科学。
因为要发展成城市，不能光靠产业或学区，生活的各个维度都要没有缺点。但显然，张江目前的缺点和野心一样明显。
我觉得现在更愿意买张江的人只有在张江工作的人。10万元的价格对于张江以外的人来说显然是不合理的，因为与其说是高端住宅，不如说是昂贵的员工宿舍。
然而，内部发展资源总是会枯竭。当张江真的有资格吸引黄浦江对岸的人来住的时候，我觉得可以称之为传奇。
好在张江还很年轻，发展的时间还很多。
希望在未来的某一天，上海本该有的璀璨灯火，本该有的便利生活，因为张江的成熟而相继到来。
我希望这一天早点到来。
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或者那句话-
回归房地产本质，享受生活。
下次见。
