第907号共计

回顾近十年中国商业地产的“爆发式快速发展”，既有来自同行业的竞争和电商的冲击，更重要的是市场消费观念和消费习惯的悄然改变和升级。消费多元化，消费的客户群也在变得多元化。从奢侈品牌到快时尚品牌再到时尚品牌，消费能力、消费观念、消费意愿带来的消费结构调整越来越激进。个性化、多元化、实现自我价值等关键词也成为日益增长的新主力消费者的主要诉求。

郑州作为河南省会，近年来备受零售等行业关注。说到商业区，二七和华远路大家都很熟悉。说到高新区，郑州本地人和很多外地商务人士都不陌生。

因为这里不仅是高端创新资源丰富的地方，也是郑州西部大学城的所在地。包括郑州大学、河南工业大学、郑州轻工业大学，以及被誉为“军中清华”的中国人民解放军战略支援部队信息工程大学。然而，与浓厚的学术氛围和高科技行业氛围相反，这里的商业模式一直是一个区域性的缺点。直到2018年，郎悦公园123号馆的启用，给区域带来了新的活力和商业活力，真正释放了郑州高新区的潜在消费力。

从零到一，是一个艰难的过程

2016-2017年，是朴茂一期最重要的筹备期，项目建设非常快，差不多一天；但是招商的推广是很难的，因为这个领域对于大多数品牌来说都是陌生的。大瑞路两侧的街边店铺并不能代表整个区域的消费潜力，一些已经开业的社区小商场也不能作为品牌商家评价的参考。此时，对于招商团队来说，如何说服品牌选择在这里开店，似乎成了工作向下推进的“拦路虎”。

突破点一方面在于主力店的选择，另一方面更多体现在团队是否专业，操盘手是否有足够的“商业魅力”。永辉布拉沃精品超市、世嘉美式健身、mygym早教中心、唐悠悠儿童乐园、巴努毛肚火锅、糖果KTV等各大品牌的推出，为一期项目的开业奠定了一定的基础。

2017年开放的公园毛二号馆

2017年12月8日，郎悦公园2号馆、3号馆开馆，三天实现旅客48万人次，销售额1300万元。高新区的商业市场也首次“占领”了大家的朋友圈，一段时间内成为各大品牌的头条和热门话题。然而，服装零售业态和品牌数量的缺乏仍然是其最大的缺点和隐患。

当开业初期的红利和热度逐渐褪去，整个项目仿佛一夜之间回到了原点。由于商品力不足，越来越多的消费者仍然选择在周六周日去附近地区消费。对于开业前三个月才被任命为总经理，负责整个业务和项目准备的蔡来说，这是一个更加艰巨的挑战。因为对于任何一个商业项目来说，开业只是漫长旅程的开始。

引入热门IP“小猪佩奇欢乐嘉年华”是一个重要的选择。从今天来看，如果当初不采取这一步，很可能会直接影响到朴茂二期的招商引资和前期工作。

小猪佩奇快乐嘉年华不仅在漫画中再现了10个场景，还开设了衍生弹窗店。主题化的展销活动一定程度上会对即将到来的顾客和孩子形成情感记忆，极大地助推购物中心自身标签的体现和定位的提升。通过“标签”的传递，也宣告了在朴茂一期开业后，势必会通过一系列的活动来强化自身的定位，后续商业业态和品牌的调整，势必会进一步强化产品本身的生命力和可持续性。

小猪佩奇欢乐嘉年华的到来，大大拉动了家庭客户的到访和消费

开园第一年的公园茂一期

正如商业公司总经理蔡所说:“之所以选择小猪佩奇的IP展，是因为它是一个以12岁以下儿童为核心吸引力的电视IP，可以吸引更多的家庭。顾客来了；另一方面是购物中心一期吸引力不够，需要一个强大的IP带来客流，创造话题，为后续投资调整提前预热、造势。”

克服一切困难，把更多的区域第一品牌作为投资目标

以更多区域第一品牌为投资目标，是朴茂一期开业后立下的一面旗帜，作为二期项目，也是最重要的展馆。1号馆的筹备和招商也经历了很多选择。当然，由于一期开通所激发的巨大客流潜力，这一期招商过程中与品牌主的沟通要顺畅得多，选择和比较多空。

郎悦公园毛一号馆首层平面图

然而，一个新问题出现了。与一期相比，二期的室内结构并没有太大的改善和变化。由于塔楼和核心筒，项目室内结构较差，商铺难以分割。即使在主动线的一侧，也有大白墙和小进深的个别店铺，间接影响项目的整体定位和品牌导入。同时，朴茂1号馆单层可出租面积只有5,500m，在这样的硬性限制下，如果坚持引入快时尚品牌，结果会很明显，那就是购物中心的品牌总数会减少，从而降低可及性、体验性和舒适性。

因此，朴茂的商业管理团队经过几轮计算，放弃了引入快时尚品牌的想法。正如商业总经理蔡所说:“如果你看一下之前已经谈妥的投资品牌配售方案，一楼可以签两个快时尚品牌，但是会对整层的动线、切割、大众空产生很大的影响，对后期的运营带来不小的挑战。品牌总数只能是68个。”

郎悦公园毛一号馆开馆当天实景

最后，综合内部意见和对部分主要品牌店的深度访谈后，朴茂的商业管理团队选择了另一种方案落地，即首轮招商不引入快时尚品牌，在坚持原有规划和店铺划分的同时，可以带来115个品牌，与2号、3号厅一起进一步提升整个商业项目的品牌丰富度和可及性，真正意义上实现了高新区消费者家门口的一站式购物、娱乐、生活消费。

在Tony看来，新开业的购物中心前期最重要的是与租户实现共同成长，根据实际情况招聘一些租户，而不是过于野心勃勃，不切实际。因此，毛超今天的坚持也是从大局考虑的。正是这个决定，让项目有了更多的品牌，给消费者带来了更多的体验和购物选择。

高新区第一家星巴克咖啡

超过50%的品牌包括万达影城、星巴克咖啡、海底捞、大唐、北江酒店、朝鸿基、陆福珠宝、I DO、JAKET、NIKE KICKS LOUNGE等。第一次进入高新区。

2018年10月20日，公园茂壹号馆开业，当日实现客流量30万人次，销售额800万元；

2019年11月1日-3日，朴茂一周年，总客流量超过40万人次，销售额超过2000万元。

由朴茂发起的“高科技音乐节”已成为代表该地区活力的一张名片

当然，对于朴茂来说，仅仅依靠业态、品牌、设计形成的一套要素和逻辑来吸引消费者，会进一步加剧未来市场的同质化，从而使项目未来缺乏长期可持续发展能力。

因此，随着郎悦园区的逐渐成熟，除了自身内部的变化，也离不开与区域、消费者、品牌商家的良性互动。在一周年之际，项目的投资调整也拉开了序幕。

截至目前，知名品牌如Vectory、Janatine、欧诗丽、五加、石悦尹峰、中国李宁、谢瑞麟、乐活、斗老广场等。该地区的第一个品牌已经推出。

据郑州商业观察，本轮朴茂调整将重点提升业绩较好的现有品牌的门店形象和水平，引入运动旗舰店，以及热门餐厅和化妆品及彩妆集合店。前期趋势，孩子和家庭将在本轮升级中调整为1号馆、2号馆和3号馆。其中，1号馆将是运动时尚品牌的旗舰；2号馆聚焦家庭亲子消费、时尚女性消费；3号馆将围绕主力店进一步优化升级。

此外，除了已经开业的朴茂外，郎悦将于2020年3月在高新区开设第二个商业项目，包括郎悦公园宅地商业和郎悦公园街区商业。

新月汇位于高辛区长春路与红花街交汇处，总建筑面积9万m，分为地上四层、地下二层，规划品牌150余个

郎悦公园商业街效果图，总建筑面积8万平方米，可自给自足

相比之前高新区客户经常光顾的金一城、中原万达广场，公园茂在商业定位上提升并满足了这些客户的日常需求，另一方面注重以家庭为导向的亲子、娱乐消费，致力于打造高新区“一站式时尚娱乐生活中心”。

展望郑州商业的未来和高新区商业发展的潜力，依然会有空的巨幅增长。传统业务无论是人气还是营收增长都很难说是理想的，这也给了更多还处于前期和规划阶段的商业项目一定的时间和机会。未来必须围绕满足消费者全方位的体验和感受来打造和规划。单一的购物体验已经成为过去式，全方位的感受才是商业运营的重点。