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2010-2020十年间，昆明人口持续推高，突然增加202.8万人，年均增加20.28万人！

第六次全国人口普查时，昆明常住人口为643万人。第七次人口普查数据显示，昆明人口已达846万，人口结构悄然发生变化。

无论是人口的增加还是结构的变化，都对商业的发展产生了深远的影响，这是积极的、长期的。随着城镇化率的提高和“区域性国际中心城市”战略的实施，昆明的商业地产呈现出巨大的进攻势头。

城市化率提高，商业发展迅速

看一组全省人口数据。城镇常住人口2362.8万人，占总人口的50.05%；农村人口2358.1万人，占总人口的49.95%。

从城乡人口分布来看，近十年来，我省城镇人口增加744.8万人，城镇化率超过50%，比2010年提高14.85个百分点。我省从农村社会为主体的时期进入了以城市社会为主体的新时期。

城镇化率的提高促进了云南城市的发展。在商业地产领域，近年来，恒隆、SKP、大悦城等全国一流商家，以及西茶、奈雪、Couchu、博克斯马等头部品牌集中入驻，提升了商业水平，不断优化消费圈，让居民生活走向更好的局面。

此外，滇中城市群和区域中心城市的人口聚集趋势非常明显。昆明、曲靖、昭通人口超过500万，居全省前三，三市总人口占全省总人口的40.92%。其中，省会昆明新增人口最多。作为商业运营的基础，大量人口涌入也是消费生态的巨大驱动力，整个GDP也在逐年上升。

人均商业面积减少，商业水平趋于正常

人均商业面积是衡量一个城市或地区商业发展成熟度的标准。在国际标准中，人均商业面积有一个基本参考值，一般在0.8-1.2之间，1.2是最高峰值，是商业超级繁荣的峰值。

但在昆明，根据往年不同机构的测算评估，有2.5甚至3.5的数据。当然，由于人口的选择，主城区及周边县市的覆盖范围，以及不同区域人口和项目密度的不同，数据会与现实有所不同，但仍能说明昆明人均商业面积过剩，也说明昆明商业存量过大。

其实真正能为昆明市民服务的商业区并不多。大量商业项目因未完成业务、管理不善而处于停滞状态，优质商业项目也很少。

制图:Yingshang.com

2020年，昆明共有7个商业项目开盘，总成交量61.13万平方米；回顾2019年，昆明商业项目开盘11个，总成交量达123.9万立方米，是2020年的两倍。昆明的商业市场进入处于急剧下滑的状态，这也是一个“优胜劣汰”的过程。可见，2020年昆明整体商业体量将保持相对稳定的状态，不会出现大幅增长。

此外，昆明常住人口大幅增加，人口超过200万。

按照“人均商业面积=城镇为当地人口提供服务的商业面积/城市人口”计算，整体商业面积略有增加，城市人口大幅增加，最终人均商业面积下降。

昆明的人均商业面积越来越正常而不是减少，说明昆明的商业地产经过不断演变，将会给春城带来更加多元化、高品质的体验。

人口结构调整，“银发族”消费能力增强

人口结构及其特征决定了人口素质和购买力的分布。

第七次人口普查数据显示，云南省人口结构发生了变化:整体文化水平提高，性别结构持续改善，老龄化程度加深。

与2010年相比，2020年我省每10万人具有大学、高中、初中文化程度的人数将增加，而具有小学文化程度的人数将减少，教育重心将向更高层次的教育转移。

随着全省人口整体文化水平的提高，对新事物的理解和接受能力也会增强。商业领域新引入的各种品牌和新体验也会被大多数人接受并愿意尝试，这将对商业的进步起到关键作用。

性别构成方面，2020年我省总人口性别比为107.16，比2010年的107.84下降0.68。

性别结构持续改善，男女数量趋于平衡，女性经济不再是明显的优势地位，男性经济也在逐年上升，商业业态将更加多元化和综合化，消费将得到极大的促进。

近十年来，60岁及以上人口比重提高了3.84个百分点，65岁及以上人口比重提高了3.12个百分点。与过去十年相比，增长率分别提高了1.94和1.58个百分点。

老龄化程度加深的问题，直接带来老年客户的集聚。然而，现实是，这些群体并不是当前商业社区的主要客户。目前昆明适合老年人的商场大部分都是餐饮，零售只是其中的一部分，休闲娱乐基本不存在。不要忽视，中国未来的老年消费者是目前的主流购物群体，除了养老和医疗，挖掘银发族的消费力也是当务之急。

文汶营王上云南站

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