我翻看了恒大最新的年报，没有介绍对单价贡献最大的项目。

然后按照惯例，在北京和上海的项目储备中找找，找一个已经交付的高端项目作为代表。

恒大华府，建筑面积近20万平方米，位于北京中央别墅区核心，总价2亿元，是恒大地产迄今为止在北京楼市最高端的存在，也是恒大资产包中最贵的项目。

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所以这个选择理由是合格的。而且，作为一个从港资新世界地产收购的项目，已经交付入住，近一半的在售物业处于现有状态。

这意味着一旦卖出，很快就会在去年的利润表中兑现。去年恒大华府的销售额超过40亿元，其高昂的单价无疑对恒大进入8000元俱乐部起到了重要的推动作用。

而这样的高端样本对恒大的国家路线图意味着什么？

我看到了三点。一个个说说我的感受吧。

1、最安全的进城方式。

谁都知道北京楼市的水很深。它在哪里？很难得到土地。然而，这场进城之战势在必行。因此，每个房地产开发商都在寻找自己的北京之路。

据我个人观察，恒大北京的路线图是这样的:2013年开始试进，但做得很棒。短短两年多时间，在北京地价飙升前夕，它跌了近180亿元，买了7块地，一度成为北京自住商品房市场的最大玩家。2016年，我乘坐新世界的班车，通过在京并购拿下了高端巩俐项目。

恒大的北京路线风格可以用一句话来概括:激进中见安全。虽然花大价钱在城里买地，但呈现出一个不容忽视的特点:大部分地块都是北京自住商品房用地，也就是说，不考虑市场销售、客户来源、定位、收款等问题，大量客户都在政府的池子里等着。

恒大以这种安全系数最高的方式，踏上了北京楼市之旅，对必要的政府关系、业务流程、市场风格进行了一轮实战考察。

一轮过后，恒大首先获得了北京最关键的东西之一:北京经验。

恒大华府就是在这样的背景下开始出现的。它的出现，从一开始，就站在了北京顶级豪宅的位置。在一定程度上，这也是对恒大执行力的一次考验:一旦试水成功，就不再挣扎，毫不犹豫，立刻奔向入城第一目标。这也是我多年来对恒大入城的第一个直观印象。

我们也看到，恒大华府在去年成功赶上了北京的井喷行情，同年被收购出售。

2.北京客户部作品。

在地产江湖中，一个地产老板是否有代表作，众说纷纭。这种与财富地位无关的差异，主要是放在每个人的脑海里，非常微妙，难以形容。

所以有追求、自尊心强的开发商，想有一个有代表性的客厅级作品，不是赚多少钱的问题，而是江湖名声的问题。总之，有感觉的时候可能感觉不到，但没有感觉到的话，肯定会感觉到行业内的主流歧视。

0.52的超低容积率，中央别墅区核心的独栋，高礼仪感的客厅，前三后四的规划布局，让丽宫具备了成为北京客厅的先天资质，许家印。

一个多月前参观了恒大华府的会所。与它的前身相比，从头到脚都有了很大的改变。装修、接待礼仪、物业到内部空都要去客厅层面。总感觉上下都有一股气息。要用实力说话，而不是用北京土豪说话，北京是寸土寸金。

这个会所也是恒大华府的销售场地，分为展示和交付业主两部分。恒大的意图很明显，就是让在场的每一个大买家看到恒大未来会为他们服务的现实。

3.高级测试文章。

如果说《恒大华府》是一部探索自有住房并深度铺砌之后的入城之作，那么它在恒大的民族路线上也有着重要的地位。

在我看来，从大的角度来看，这个单一的高端项目是一个高层次的实验。在它的建设和销售背后，隐藏着一颗掠夺者的心:恒大必须在北京顶级市场占有一席之地。

北京一个很有意思的现象是，近年来，北京鼎豪市场中小公司的著名代表作品蔚为壮观:中粮集团的瑞福、第一唐颂、泰和中国庭院、远洋国际等。这体现在深圳，中小开发商的明星作品比大开发商多。

深圳存在这种现象，主要与土地市场稀缺有关。北京楼市之所以有这种现象，主要与房价和策略有关。这些中小公司希望聚集整个集团的力量打造一个明星产品IP，从而培养有竞争力的团队，有机会在异地扩张。这种高端的好口碑也会给中小公司带来强大的产品溢价能力，也会增强他们拿地的信心。

总之，做一个超高端的项目，不是开发商赚钱那么简单，背后往往还有两三个额外的目的。

恒大有这样的贪婪并不奇怪，但它能调动的动力和资源更充足。

客观来说，恒大豪宅还没有进入名人堂俱乐部在中国的前座。但其向一二线的坚定转变，要求其在产品系列中加入高端产品配置，至少要达到三个目的:站得住房价，留得住家人的眼光，锤炼一套标准。

但任何豪宅的出现，都是营销策略、客户调研、痛点满意度、供应商团队等要素的集体管理，都是不需要的。

给大家讲个笑话:首富与酒的故事。

某未具名房地产企业内部讨论某高端项目，户型建筑规模存在差异。多数意见认为户型面积太大，几百平米只建了两三间卧室。

但是领导做了最后的决定。“首富与官员喝酒。一瓶酒值30万元。你见过30万元的酒吗？”

大家都沉默了。

这个Se的故事只说明了一个道理:状元郝确实与众不同。他越往上走，越需要细分研究，过分追求主流，反而死得更快。

作为许家印一线意向的最高端作品，恒大华府未来将以独栋为主，还剩不到100套。获得的任何施工经验和客户的感受都将应用于下一个项目。是恒大北京的一个高点，但也是恒大集团的一个起点。

从这个角度来说，恒大华府的操盘手应该更有荣誉感，更安心。他们的背后是价值6000亿元的预期。