原文来自“河南微地产”微信官方账号。
这两天，关林市场拆迁疏浚工作开始的消息轰动了朋友圈。
关林市场已有400多年的历史，曾是中国十大综合交易批发市场之一。
“没有缺什么，没有错，访关林”；
“这里没有买不到的东西，从家具家电到一个垃圾袋。”
这是洛阳人最关心、最自豪的地方。
说起冠林市场的骄傲和荣耀，2008年交易量达到155亿元，位列全国综合交易市场前十，与浙江义乌批发基地同为第一梯队。
但不可否认的是，随着近几年，冠林市场面临着被网购主导、工厂直销物流发达的困境，并逐渐走向衰落。
7月13日，华耀城承接官林市场正式上线的消息不胫而走，官林市场将面临整体搬迁至宜宾区华耀城的命运。
一时间，人们沸腾了。
一个
最近在逛关林市场的时候，很多人都没有理由担心。首先，关林市场是以关林寺命名的，关林寺建在三国蜀将关羽的墓中。每个人都认为关公是财神的化身。如果关林市场真的搬出关林，关林市场就不再是真正的“关林”市场，而是“华耀城”市场或者“诸葛镇”市场。基于市场规模和多年的购物经验，大多数人更愿意就地转型。
“虽然这几年受到网购的很大冲击，但还是可以靠附近县市的批发零售维持生计。零售需要人，但对于地处偏远的宜宾区华耀城来说，对人流还是缺乏信心。”一位五金店老板说。
大多数人不赞成宜宾区华瑶市的地理位置。由于宜宾区地理位置比较远，交通网络不完善，很多人都担心人流。人气也是所有投资者的首要关注点。
“搬到华耀城意味着买店装修，意味着要付出更多的成本和代价。放弃可预见的商业前景，走向未来未知的市场环境。如果结果是一个错误的市场，很可能会摧毁多年来苦苦挣扎的商业基础。”一家儿童服装店对此表示担忧。
担心未知的新市场是一个必然的过程。其实这些事情也没必要担心。“不打破就打破。”如果华药城真的能为冠林市场注入新鲜活跃的血液，值得期待。
然而，一切似乎还有待验证。
二
官方数据显示，洛阳华药城占地约1900亩，250万平方米，一期投资30亿元，总投资超100亿元。项目建成后，将辐射豫西近1000万人口，可容纳3万多商户，2公里半径内至少居住15万人，新增就业10万人，年营业额超百亿元，年税收超10亿元。它将成为中国华瑶城的“升级版”，豫西最大的工业城市综合体，洛阳市的新名片。
7月13日，华耀城承接了冠林市场的上线。
相似的模式，熟悉的承诺，与周口荷花市场的花瑶城惊人的相似。
荷花市场与周口人、洛阳人的关林市场地位相当。莲花市场于1995年开业，占地178亩。市场有固定店、临时店5000多家，经营服装、针织、百货、日用品等20多个品类、3万多种商品。是豫东地区最大的综合性商品批发零售市场。
2012年12月，周口市政府与华南城市控股有限公司在省会郑州成功签约，建设周口华耀商贸物流城。随后，周口华瑶市承接了荷花市场。
周口华耀城项目是河南省A级重点建设项目，也是一号市政工程，总投资约260亿元，规划总面积约10平方公里，规划建筑面积约1000万平方米。项目建成后，将创造4万个创业机会、10万个就业机会和数十亿的年税收。
2015年10月，周口华瑶市BC区大试运行之初，交通网络不断完善，公交线路多达6条，但并未达到预期。走在周口华耀城，人流量不理想，商铺高空入住率依然是个问题。不少商家回应，“卖家没有买家多，人流量远不如莲花市场”。而且，“有大厂品牌的小厂”比比皆是，成为周口人眼中“假货”的聚集地。
三
说到华瑶市，就不得不说华南城了。据报道，华耀城和华南城是兄弟公司，商业模式与华南城相同。华南城市位于中国一二线城市，而华耀城市则专注于三四线城市的发展。
闻名全国的华南城市也面临着转型的困难。在河南，著名的城市是华南城市郑州。郑州华南城于2014年9月开业。从那以后已经快五年了。随着交通网络的不断完善，加上公交枢纽和三个地铁站的加持，依然没能挽救华南城荒芜、商铺占用率低的局面。
华耀城和华南城都是吃遍全中国的同一个模式。然而，随着时代的变迁，电子商务的粉碎和制造企业的转移，传统商业物流中心的美好时代一去不复返，这让人们对这种模式产生了怀疑。
再来看看洛阳华耀城的商业定位，是一个集五金建材市场、汽摩经销市场、纺织百货市场、服装鞋帽市场、综合商业区、会议中心于一体的新型国际商贸工业城市。
可以用一句话来形容，大而全，包罗万象。但是，纵观洛阳各大批发市场，在洛阳人心中，几乎有一个专业的市场定位。比如，说起茶叶市场，大家首先想到的是“唐宫茶市”；说起建材市场，我们不禁会想到“著名的建材市场”。
据不完全统计，洛阳现有市场约303个，其中综合消费品市场约160个，农副产品市场约93个，工业消费品市场30多个，综合生产资料市场7个，其他消费品市场8个，其他生产资料市场6个。
洛阳各大市场各司其职，各有专业定位，已经能够满足洛阳市场的需求。
在这种情况下，华耀城作为一个综合市场，就显得有些尴尬了。它什么都有，但没有什么是最强的，但却是政府支持力度最大的，被称为“洛阳市新旧市场搬迁主承接地”。
事实上，城市原有的商业格局受到强烈冲击，导致一定程度上的重复建设和过饱和建设，既能促进产业链的升级转型，又会造成产业价值链的动荡和游移。
四
商业地产和住宅地产有很大的区别。住宅地产开发“城”，商业地产开发“城”，注重人气。只有有人在，才能撑起整个场馆，形成真正的“市场”。
商业地产的受欢迎程度主要取决于它的位置。房地产是不可移动的，住宅和商业建筑对地段的要求都比较高，尤其是商业建筑。
虽然宜宾区规划完善，道路宽阔平坦，但不可否认的是，宜宾区的人流长期难以形成市场。毕竟洛龙区发展到现在这个阶段，需要长达十年的时间。
此外，华耀城项目是一个完全出售的项目，这种项目最终证明只是开发商赚钱的工具。
一般商业地产分为全销售和自持租赁，全商业销售会对后期运营造成很多障碍。招商变成了大杂烩和一锅炒，导致商业业态混乱；更像是“一锤子买卖”，项目质量无法保证，是商业地产在不成熟阶段的过渡产品。
与自持租赁项目相比，他们更注重良好运营带来的长期效益，能够为商户提供成本更低、市场环境更好的产品。
投资商铺的风险大于投资住宅的风险。对于投资者来说，他们必须睁大眼睛。一旦他们被困住了，他们就不能出租或出售。他们真的会开着宝马进入市场，骑着自行车离开。
五
2015年11月20日，周口莲花市场大门被焊死，政府强制搬迁，3000多商户被迫迁移。
即使在强大的压力下，大部分商户也不愿意去华瑶市，华瑶市“千多商户”已经入住的传闻在市民中被传为“荒诞”。
周口华药城定位为“莲花市场的终极版”，更有赖于政府扶持的“莲花市场”实现一定的预期。“莲花市场的商户是绝对的主力军。一旦莲花财富基因成功植入，高定位的华药城将迅速被填满，一飞冲天。”但事实证明，这种预期似乎被误判了。
那么，同样的模式，洛阳华药城想以承接冠林市场的噱头来满足市场预期，恐怕也会有同样的结局。
另外，对于批发市场来说，有一个不成文的金科玉律——顺势而为，如果人为打造一个批发市场，基本上必死无疑。市场的初始形态是自然形成的，人是下意识存在的。比如洛阳著名的建材市场，建东路一路向南，生意不错，这叫顺势而为。人造的呢？曾经轰动一时的五洲国际，经营了几年依然半死不活。
如果未来洛阳关林市场和周口荷花市场被政府强制搬迁到华瑶市，会发生什么？
