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“树欲静而风不止，子欲养而不候。”几年前，明袁俊看了一部法国电影《如果我们生活在一起》和一部韩剧《我亲爱的朋友们》，剧中的主角要么是老人，要么是没结过婚，要么是儿女不在身边，有的是丧偶，有的是痴呆，有的是绝症，他们都有一个共同的问题:如何度过晚年。

当然，这种养老问题不仅是其他国家的特色问题，而且人口老龄化也成为中国的一个严重社会问题。据统计，预计到2025年，我国60岁以上人口将达到3亿。

政府高度重视，频繁出台政策鼓励养老产业发展。特别是“十三五”之后，养老产业经公章批准进入快车道。但离住宅比较近的房企也急于入市，努力养老。据不完全统计，万科、恒大、保利、泰和、远洋、金地已经在努力养老。

房企要做养老，是要做地产+，还是要转变发展思路做运营服务，如何盈利等。都是需要考虑的因素。明袁俊将结合一些先行者的尝试来谈谈上述问题。

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要么卖，要么卖

要么出租，要么租售

总有你的位置

据统计，到2020年，养老产业市场规模将达到7.7万亿元，复合平均增长率为11.4%，预计2030年将超过20万亿元。但我国养老地产尚处于起步阶段，各房企的养老盈利模式主要包括以下几种:

第一，挣钱卖房子

与传统的销售产权房、提供养老房、销售适老化住宅产品快速回笼资金的方式基本相同。但同时也会提供一些配套服务，获取服务费。

比如绿城的乌镇雅苑销售多层、高层公寓、小独栋70年产权的产品。其次，它还提供基本的物业和健康管理服务，以及乐毅学院的相关课程和内部设施，这些都是单独收费的。据悉，该项目于2013年7月首次开盘，雅苑前期2000多套老年公寓、别墅全部售罄，售价上涨50%，其中小高层均价2.4万元/平方米，物业费3.5元/平方米/月。

有了这种模式，资金可以快速回笼，这类产品可以全国复制。但同时，这种发展前期占用大量资金，后期去转型至关重要。目前我国有一个现状:富人还没有退休，穷人已经老了。因此，这种盈利模式在一定程度上对房地产企业的产品创造和销售能力有考验。

第二，赚取租金或会员卡费用

一是赚房租。房企不出售物业，而是长期持有和租赁，担当其经营者的角色，采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式。

比如新沂市重庆龙湖的第一个养老项目，是自给自足，以“卖”服务为主。

新沂市养老公寓室内空图图片来源:慧橙养老

又如仲达地产集团创办的郎河杭国际医疗中心，集郎河养老院、颐和老年公寓于一体。在养老院租床位，在公寓租房间。

上图为浪河养老院的床位租赁模式。下图为房间租赁模式。来源:中国指数研究院

另一种是会员卡模式，房企出售会员，为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。比如恒大健康谷、上海亲和源养老社区就是这样的模式。其中，健康谷创建了“租购行”会员制机制，为客户提供医疗保健和养老服务。成为会员后，可以根据不同需求，在全国各地的恒大健康谷旅游生活，享受健康管理。

以下是亲老社区的成员模式:

上图为亲子会员卡的费用明细。下图为护理费用明细。来源:中央情报局

这种模式有点像自持长租公寓和联合办公的盈利模式。经营者可以获得租赁费和服务费，也享受物业升值的好处，但回收周期长，会员费过高，受众有限。

第三，租售双拳出击

这种控股地产的发展策略，与房企经营商业地产的思路非常相似。变卖部分返还资产，减轻财务压力，留下一部分通过运营提升财产价值。国内大部分开发商采用的这种开发模式，适合普通养老公寓和大型混合型养老社区的开发。

比如万科幸福汇采取租售并举的方式，分为两种业态:一是商业配套打造的“活力老年之家”，万科作为产权人，上海亲源负责运营管理，主要以出租为主；二是将“现役老年住宅”中建成的住宅部分直接出售给市场。这种模式可以降低资本风险，进行更加灵活的管理。

三种盈利模式各有利弊。自持需要强大的资金流和一定的产品开发能力，能够很好地把握老年人的关键需求；租赁和会员制需要熟练的操作能力和高质量的服务能力。基于各种要求，房企需要根据自身情况选择发展模式。

02

老人可以呆在家里赡养老人

你也可以住在专业机构

以前总说养儿防老，而不是养女儿防老。总的来说，感觉儿子在身边，女儿出嫁离家，透露出养老的一个特点，就是贴心的养老。但是现在，孩子们经常出去工作，即使他们彼此很近。然而，房地产行业的一些创新方式使老年人能够近距离养老，但他们也可以在没有近距离的情况下有安全感和幸福感。

首先，家庭、社区、机构和特殊主题被养老服务所包围

目前房企提供养老的方式主要有四种:机构养老、特色主题养老、居家养老、社区养老，而不是一刀切的机构养老。

1、医疗、保健、娱乐多方位结合的机构养老

有些老人基本上不能自理，需要长期照顾，而子女由于各种原因没有时间照顾。在郊区设立养老公寓或建设综合性养老社区，已成为部分房企的选择。社区配备了专门的护理机构、康复和娱乐设施、社区医院等。为老年人提供全方位服务。

目前国内的综合养老社区与美国的太阳城养老项目有些相似，规模大，功能多，设施齐全。比如恒大的健康谷项目，有居家养老园、长园、养生园、亲子园，满足老年人生活、享受、学习的需求。

图片来源:公司官网

2.特色主题养老

一般包括三种类型:医疗结合型、教育结合型和休闲旅游型。简而言之，就是具有特殊主题的机构养老。这种养老服务更加细分，将突出医疗、养老教育、休闲旅游的特色。比如绿城的乌镇雅苑就属于这一类。

乌镇雅苑白马湖

3.社区养老，在社区中嵌入养老服务

身体健康的老人可以待在家里，而当老人处于半健康状态时，他还想和家人亲近吗？房企的解决方案是在住宅项目中拿出一栋楼或者集中一些闲置的房子建一个养老服务中心。

可为居家无人照料的老年人提供护理、康复和生活照料服务，为空巢家庭或术后需要康复的老年人提供护理、康复、生活照料等短期照料服务，以及长期的床托服务。比如智慧坊、万科幸福之家、保利河西生活馆等都是典型的“嵌入式”养老项目，为社区老年人提供离家近的养老服务。

4.不出窝的家庭护理

中国很多老人觉得去养老院是一件不光彩的事情，对儿孙孝顺，晚年苦不堪言。针对这一问题，对于一些身体健康、能自理的老年人，房企会提供上门服务，包括定期上门体检，或者提供餐饮和紧急陪同出行。

例如，位于宁波市鼓楼街道中山社区的万科“家有花园”，面积不到100平方米，提供血糖测量、康复、理疗、紧急出行陪伴等服务。

第二，除了医疗，老年人的日常消遣也需要注意，最好用各种方式打发时间

一般来说，老年人70岁以上，身体状况不如以前，问题出现，医疗需求频繁。所以，无论什么样的养老，总是离不开医疗。当然，医疗并不是老年人生活的主旋律。老年人有自己的兴趣和爱好。老年活动中心和老年大学也成为养老机构的标配。

1.医疗保健接近养老保健

无论什么样的养老，医疗服务都是必须的。社区居家服务一般设有服务网点，设有卫生站，为居家老年人提供血糖测量、理疗、康复及陪护医疗等服务。部分网点会与公立医院合作，医生会定期到门诊就诊。比如万科的“家随花园”与公立医院合作，定期上门，每个网点都为老人建立了一个大型数据库，为社区老人的生活健康建立了双档案，并动态更新。

机构养老属于分家养老，孩子照顾不了，靠机构服务，医疗服务更完善。专科医疗服务中心将与国际先进医疗机构合作。

比如在恒大的健康谷，医疗与分级诊疗相结合。一是恒大健康谷依托恒大健康与哈佛布里格姆医院合作建设博鳌恒大国际医院；其次，为全国三甲医院VIP预约挂号和住院开辟绿色通道；最终实现与健康谷横河医院的三级联动。小病小痛可在横河医院直接治疗，轻微严重可通过绿色通道在全国三甲医院治疗，疑难病症可在世界顶级医院恒大国际医院直接治疗。

2.让老人不仅有安全感，还能快乐地生活。

居家和社区养老机构一般在社区设有老年活动中心，设有老年学校、知识讲座、学习培训、书画、读书等服务。

比如万科万依学院，在家门口或嵌入社区内被称为“老年大学”，为55岁以上的中老年人开设个性化、多样化的老年班，专业教师开设书画、中医理疗、手工艺、音乐舞蹈等课程。，让老年人能保持心态年轻，玩得开心！

然而，由于机构养老的面积较大，护理服务更加多样化。以绿城乌镇雅苑为例，打造学院式养老。提供精致全面的文化教育服务，包括办公楼、行政楼、礼堂、商业街、体育馆、游泳池等。，就像在养老社区开办老年大学一样。

玉乐学院鸟瞰图图片来源:绿城官网

学校里也有课程。教学大纲由乐毅学院和杭州师范大学联合制定。有五个主要的课程体系，即健康和福利部、人文和社会科学部、艺术部、休闲运动部和生活部。其中，为不会使用手机的老年人开设智能手机应用课程。

乐毅学院的课程设置

3.享受回到花园的宁静

其实，城市人也会有当农民的理想，享受“归园”的宁静生活。雅苑有几十亩地。老人每年花500元，就能拥有一个15㎡的小世界，自己耕耘，享受劳动的快乐和充实。

可出租的乐毅农场图片来源:阜石旅游智库

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房企做养老地产吗

怎么做，六点注意

养老地产作为一个长期而庞大的项目，需要持续的投资和专项的管理运营，其模式与住宅开发有很大的不同。在做还是不做养老地产的问题上，不同的房企有不同的态度。有老板说有钱人不老，老了没钱，为什么要做？远洋地产总裁李明认为，未来可以替代房地产开发业务，养老可能是其一。我们能不能做，怎么做，要从多方面考虑。

首先，看看你有没有钱

目前大部分养老项目用地属于居住、商业、医疗用地，土地成本高；此外，还需要购买医疗、康复护理和娱乐等配套设施。初期资金投入大，要求企业有雄厚的资金作为保障。规模超过千亿的房企可以进行大规模布局，比如万科、恒大、保利等，产品线齐全，服务对象覆盖面大。万科很早就尝试布局养老产业，目前已形成绥远、怡园、嘉园三条产品线，覆盖健康、半健康、残疾老人，兼顾居家、社区、机构三类产品和服务。

万科养老产业产品线图片来源:通策养老事业部

但是，一些房企也可以通过收购、兼并、合作等方式安排养老地产。以新城为例，2015年，公司通过增资控股持有金东方益阳园70%股权，正式进入养老地产行业。通过收购，既降低了新城控股的初始成本投入，又实现了资源互补。

二是养老用地性质太麻烦

有些养老项目用地性质简单，属于居住、商业、医疗，但有些大型养老社区用地性质复杂，可能三者都涵盖。以乌镇雅苑为例，其土地用途包括居住、医疗卫生、科教文卫、商业用地。

因此，绿城采取分阶段划分土地和征地的策略。首先，土地利用性质是划分的。此外，在国际健康生态产业园建设过程中，分阶段获取不同地块。这种征地模式既延缓了地价的投入，减轻了资金周转的压力，又解决了全面征地的政策障碍。

第三，产品开发缺乏资源

布局养老地产可以充分发挥房企建房的优势，但养老地产并不单纯属于地产+，而是应该提供养老服务，尤其是医疗服务和护理服务。房企不擅长，可以和一些国内外的医疗机构、养老机构合作。

比如上述恒大健康谷与哈佛布里格姆医院联合打造的博鳌恒大国际医院，健康谷的居民可以用它来治疗疑难杂症；保利“贺辉俱乐部”项目与北大医院建立合作，北大医院将为贺辉俱乐部项目提供医疗绿色通道合作单位，为“贺辉老人”提供优惠预约挂号、住院服务、特殊医疗等服务，为所有“贺辉俱乐部”项目提供医疗技能培训和指导。

此外，还可以与相关养老机构合作开发。比如中远与投资方CPM、美国最大的养老运营商之一荣休合作，开发了第一个项目——春轩茂开健。双方出资50%成立合资公司，共同监督项目运营。

第四，没有运营管理经验

有些房企有资金做前期开发，开发后想做长期的房地产运营，但苦于缺乏运营经验，所以这类房企可以选择与优秀的运营商合作，将物业委托或直接出租给运营商，房企仍然可以获得租金或服务费。

比如美国的Ventas采用“租赁+委托经营”的模式。截至2016年底，Ventas将219处养老物业出租给三大运营商，分别是Brookdale、Kindred和earthy 219；委托经营模式下委托Atria和Sunrise的266家。2016年，其租赁和委托业务模式为Ventas带来了53.6%的营业收入，达到18.46亿美元，占总收入的68.4%。

5.部分房企前期投入较大，资金流动紧张

跨境养老是前期的现金流博弈，对资金要求很高。然而，医疗护理资产证券化具有现金流稳定、回报率高等诸多优势。因此，可以利用资产证券化打通资金渠道，实现轻资产管理，缓解资金压力。

借鉴美国资产证券化的发展历程，不难发现，在美国过去几年回报率最高的10大REITs中，有8个与医疗养老相关。养老金、社保基金、保险基金是医疗养老地产REITs非常强大的买家，低成本REITs也是国内很多企业开发医疗护理地产项目的诉求，比如中信亓航资产管理计划在深交所成功上市。

第六，产品同质化严重

房企纷纷进入养老行业，竞争日趋激烈。截至2015年底，已有保险企业10余家，大中型房地产开发企业80余家，已明确细分行业，形成了特色商业模式。比如远洋何苗苗定位于高端养老，其老年公寓已经具备国际水平的痴呆护理专业能力；复星正在努力寻找机构养老的效率，以及社区、小微、居家养老服务的客户体验之间的平衡。

以下房企不需要追求片面全面的产品线，而是需要根据自身实力找到细分领域进行深度切入。当然，养老最根本的是做好服务。

摘要

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