正文/中国商业战略吴素
绿地虽破,却是因为“高管”绿海归。
洛杉矶市中心的大都会项目,悉尼市中心CBD区域的城市综合体和超高层公寓,济州岛的旅游健康城,伦敦的英国第二高楼...
在这些举世闻名的高楼大厦背后,有一个赢家——绿地集团。
然而,谁也没想到,绿地集团如今以“吃瓜”的模式上了热搜。
近日,网友施爆料称,绿地集团现任高管无法通过社交账号“VS .没完没了”与合法妻子保持正当关系,导致女方张怀孕。此外,史还声称,张某亭与合作挪用绿地集团公款,“并通过洗钱收取巨额非法所得”。
实名举报迅速风靡网络。绿地集团初步核实,陈某并非集团高管,而是绿地集团旗下京津冀事业部市场部负责人。
随后,5月17日,史发布了另一段录音。在录音中,他的妻子张说,“他住过的每个城市都有四五套房子,他给前妻上海的两套豪宅和500万现金,还有孩子每年的开销,这些都是小钱。”。
在男子的追问下,张某亭直言不讳地说:“我们有自己的基金账户。他给了我3000万,包括房子和现金,足够我生活。”张的“他”字,正是指的。
在不断的“大瓜”背后,绿地集团的声誉陷入了低谷,但实际上,绿地集团的债务危机比声誉更危险。
作为领先的房地产企业,绿地集团的债务危机并不是特别引人注目。毕竟绿地的营收规模远远领先于房企,掩盖了其他“瑕疵”。
上月底,绿地集团发布了2019年财务报告。数据显示,绿地去年实现营收4278亿元,同比增长23%,归属于母公司股东的净利润147亿元,同比增长30%。
两个“浪涌”,看着顺眼吗?然而,即使是领先的房地产企业也不敢与他人相比。
根据媒体发布的2019年国内房企存量营收及净利润排名,去年有17家房企营收增速在50%以上,而绿地控股以23%的营收增速排名第43位,净利润在150亿元以上的房企有8家,其次是绿地。
除了营收和净利润之间的差距,高负债也是困扰绿地的长期问题。
2019年末,绿地控股总资产约11457亿元,总负债10143亿元。2015年至2018年,绿地有息负债分别为2040亿元、2855亿元、2667亿元和2897亿元。到2019年,这个数字增加到2937.43亿元,其中短期贷款296.85亿元,一年内到期。非流动负债868.84亿元,两项合计高达116.569
绿地的高负债也可以参考其他龙头房地产企业。2019年末,万科有息负债不到2600亿元,签约规模超过6300亿元。相比之下,绿地的有息负债为2937亿元,但签约规模不到3900亿元。
值得一提的是,剔除预收账款后,绿地控股2019年负债率保持在82.81%的历史高位,与2015年最高的85.07%相比,几乎没有明显下降。
媒体称,在2019年营收超千亿的a股上市房企中,绿地控股是唯一剔除预收款后资产负债率仍超过80%的房企。而且,2019年的资产负债率已经是公司2015年借壳上市以来的最低水平。
同时,绿地控股的净负债率在龙头房企中也是“领先”。
图源:雪球 来源:雪球
据Wind统计,2015年至2019年,绿地净负债率分别为273.99%、288.12%、215.03%、176.33%和155.6%。在a股上市房企中,只有一家连续5年净负债率超过100%的企业2019年营收超过千亿,那就是绿地控股。
即便如此,在业绩会上被问及公司流动性是否承压时,绿地控股管理层给出了否定的回答,强调公司重视流动性和现金流,并按季度做了相应的计划和测试。此外,由于回报率高,公司的流动性没有压力。
问题是,绿地回报率真的“更高”吗?要知道一般房企的回报率在80%左右,一线龙头房企中最好的回报率在90%以上。2016年至2019年,绿地控股的销售回报率分别为79.41%、79.97%、76.59%和77.58%。
这说明绿地的资金链并不乐观。最典型的就是被称为“华中第一高楼”的武汉绿地中心项目,去年11月因开发商拖欠工程款而停工。从2011年项目开工开始,就立志要打造超越上海市中心的“中国第一高楼”,之后缩小到500米,降级成为华中第一高楼,其中顶层设计不得不从“火箭发射”的“尖”改为“平头”。
近两个月后,绿地控股董事长张玉良回应:“这个项目15万平方米的裙楼已经开了,说停工简直就是笑话,简直是笑话。重大战略项目怎么能随便停工?”
然而,巧合的是,武汉绿地中心被曝停工后,被誉为未来“西南第一高楼”的成都绿地中心疏风468项目也陷入了“停工”的漩涡。当时媒体声称项目已经停工100多天。
曾经,绿地集团给外界的印象是“中国是造摩天大楼最好的公司”,但现在,一方面负债高回报低,另一方面,一批摩天大楼“吸血”,媒体纷纷质疑绿地是否会被拖垮。
特别是疫情爆发后,整个房地产行业深受影响,市场成交量像悬崖一样下滑,进一步凸显了回款问题。为此,绿地集团推广线上营销,“将回款放在突出位置,大力推广提现”。
不难看出,无论是高负债、低还款率还是疫情的影响,都比其员工涉及的“瓜料”更危险,这是绿地集团需要直接面对的难题。如果积累难回,使资金链断裂,绿地将难以清理。