央视315晚会刚刚结束，万科、招商、远洋轮番曝光回应。
最近又有一家开发商因为质量问题被推上曝光平台——施琅地产。
今年7月，不同城市、不同建筑、不同业主几乎同时向媒体爆料了施琅“科技公馆”的新风系统。
业主告诉多面视界，主要问题是风量小，感觉闷，室内二氧化碳超标，外部施工油漆味通过新风管道扩散。
在成都，作为施琅入主成都后实施的首个小盘股交易项目，施琅南门绿县从2018年到今年年中陆续交付。近日，有业主爆料称，按新风使用要求关闭窗户时，人容易呼吸不畅、闷闷，老年人容易出现身体问题，新风量严重不足。
据业主说，因为进风口是暴露的，所以房子里有过油漆味通过新风管道扩散的案例。还有人质疑，“有没有可能是新冠肺炎、传染病、煤气泄漏等。通过新的风传播？”
与此同时，该网友爆料称，施琅南门吕俊送房新风管道直径比样板间窄2厘米。业主表示，开发商两年多没有积极可行的整改措施。
据了解，该项目是在施琅从大股东北辰手中获得交易权，从持有35%股份的平安手中获得冠名权后，用信丰、地热等科技体系打开尚未“绿色”的成都市场。
但2018年施琅南门绿县第一批房屋交房时，据参与验房的机构反映，房屋设计有缺陷，经中央调整的外机空向内排风，出风口对准客厅阳台。当时业主集体维权，开发商不整改、不协调、不插电，让业主自行协商。
7月，上海施琅藏峰业主维权，因为受邀机构实测全屋总风量为46m /h，远低于89m /h的三人标准；全屋二氧化碳浓度1200ppm，总让人头晕。
网络验房主任万家卓告诉多视视界，室内二氧化碳浓度一般为300ppm，浓度是否超标与新风系统没有直接关系。除非安装单向新风系统，否则在封闭条件下可能会影响室内二氧化碳的增加。
“一般的新风系统不会造成沉闷的情况。如果关窗时反应真的很明显，可能是室内功能或进出风管有问题，需要进一步全面检测。”万家卓说。
然而，施琅物业表示，新风系统已确认完全开启，没有问题。公司要求组织检测的报告刚出来，显示没有二氧化碳超标。公司也不想看到这种情况。联系了很多部门，找到了当时的施工方，希望通过沟通解决问题。
由于Landsea已将欠物业费的业主告上法庭，业主表示将在8月3日双方法庭调解时，要求法院安排第三方检测机构。
因为施琅之前邀请的检测公司是施琅自己的公司，被检测的住户是施琅自己的员工，所以没有可信度。
对小股交易质量和规模的质疑
从各种角度注意到，在这波质疑之前，施琅地产在2016年遭遇了国家维权，宁、杭、武几个项目出现了各种质量问题。
施琅地产在2014年测试了“小股交易”模式。按照2-3年的交付周期，合作项目可能是施琅第一批小股交易项目。
也是在2016年，小股交易的效应显现，施琅的销售额增长了100%。在此之前，公司的销售额分别增长了-7.8%和33%。2016年，施琅净利润为5.77亿元，也是前三年的最高水平。
然而，施琅地产对“小股交易”模式的探索越来越深入。在标准院连续三年评选的“中国绿色房企绿色之星评级”中，获证面积一直在减少，分别占5%、4%和2%，也在逐渐减少。
近年来，“合作开发”带来了施琅规模的上升，似乎后劲不足。
在经历了2016年销售金额的峰值增长后，施琅未来三年的销售金额分别增长了13%、19%和6%，其中，虽然2018年增长了19%，但只实现了不到83%的年度目标。2019年施琅营业收入增速为15.11%，也是2014年以来最低。
与规模放缓同步，规模排名落后，盈利放缓。
2019年，施琅地产2019年净利润增长率由91.68%下降至5.32%，毛利率和净利率分别为28.3%和17.5%，较上年同期有所下降。
2019年持续经营利润减少近1亿元，停产经营利润由亏转盈增加1428万元。
还值得一提的是，2019年，施琅合资项目毛利率实际达到29.9%，同比增长5.4%。也就是说，去年降低毛利的是施琅的自营项目。
新的研发费用应该花在最前沿
近年来，由于销售增长逐渐放缓，施琅着手推动新一轮合作高潮。
从多角度的财务报告可以看出，2019年资产轻量化战略下，新增储备主要为权益法核算的合资、关联公司项目。
但在这背后，一直有一个业界热议的话题——“小股交易”模式会影响产品吗？
施琅内部人士的话相当深刻。“这栋楼不是公司建的。虽然新风系统是施琅安装的，但需要在原有结构上进行改进。确实有很多先天条件。”
其实这种语言讲述了小盘股交易模式中的一个槽点——代工，即收购既有建筑，装修后改代工名称，然后高价卖出获利。
万科被攻击是因为“品牌建设”没有达到万科普通项目的标准，随后出现了墙体开裂、漏水、地板发霉等诸多质量问题。
对于施琅来说，与中信资本联合成立“城市更新投资平台”后，有很多“代工”项目来自于旧建筑的收购。
“当然，并不是所有代工建筑都是低标准的。客观上，既有建筑改造是有上限的。完全改进和优化它们需要一些努力。开发商要认真对待，因为最大的风险其实是品牌价值的侵蚀。小盘股靠的是品牌实力和发展能力，杀一千赔八百不合适。”房地产研究专家张志英直言。
小股交易、合作开发等模式是施琅地产的发展重点，是营收和盈利的主力军。
2019年，施琅在合资项目中的股权增加了2.76亿元，但净利润却减少了2800万元，称明朗石从这些项目中获得了更多溢价。
但是，这些溢价主要不是来自开发管理服务，而是依靠销售管理服务、绿色产品集成服务和品牌授权服务，尤其是后两者支撑增长。
“施琅的‘绿色地产’理念和技术是一个很大的竞争举措，尤其是在绿色和品牌服务收入占比不断提升的情况下，必须拿出最佳状态才能保持优势。”上述专家指出。
值得一提的是，从多个角度来看，2019年施琅行政费用中出现了“2259万”的R&D投资，而此前的财务报告中已有多年没有此类专项数据。
至于R&D费用的具体方向，除了“绿色差异化产品”，施琅没有透露更多细节。
不过，今年施琅将推出“全新住宅产品系列”，将在全国十多个项目中应用。2000万R&D费用是否会用在技术和工艺的“尖端”，将是对企业最客观的考验。
