最近，很多购房者咨询了《邯郸买房指南》。他们在金地寒山艺术中心一楼买了一个110平米的大院子，也退了一步。但是价格明显高于其他楼层，很多钱都借不出去。他们问是否可以买。

金地寒山艺术场景:一楼送到小院往下跳，其实就是地下储藏室

在金地第一次进入邯郸之前，寒山艺术世界在没有预售证的情况下开放展厅进行宣传，引起了省内多家媒体的关注。这是五一假期。关于置业咨询问题，边肖再次来到金地寒山艺术世界展厅了解项目情况。

据物业顾问介绍，金地寒山艺术园占地42亩，容积率1.6，绿化率35%。9栋楼294户。产品类型为5层/11层平房、3层别墅。预计2023年底毛坯交房，所有楼层给小院。目前2#和4#楼正在审批中，其他楼因为没有预售证暂时不卖。付5万就可以先注册，预计5月底开业。

价格方面，目前2#、4#楼均为11层平房，预计首开均价13000-14000元/平方米，但顶楼阁楼单价估算约17000元/平方米，一楼小院估算约18000元/平方米。捐赠的小院面积不包含在合同中，也不反映在房书中。2#捐赠小院面积约110平方米，4#捐赠小院面积约40平方米。买一楼可以跳下地下一层，但需要单独购买，单价3500元/平方米左右。目前发布的价格信息为物业顾问口头告知的预估价格，最终价格以首开价格为准。

据物业顾问介绍，一楼的房子交房时，一楼和地下两层的室内都做了楼梯，一楼南侧的阳台会开一个小门，通向小院，四周会有绿植环绕。以后业主可以自行改造圈地形式。

如果是贷款，首付30%，但是买了一楼的业主拿不到贷款，只好用首付来还。第一，跳楼的费用，属于储藏室，不能外借，必须随首付全额支付。另一部分是一楼卖价和备案价的差额。一楼备案价格不超过14000元/平方米。真实卖价超过备案价的，不能写进合同，不能出借，需要和首付款一起支付。

金地寒山一景沙盘

了解到这个项目后，边肖通过各种渠道询问了金地寒山艺术遗址的取证情况。目前该项目只取得了398号商住楼和75号4号楼的预售证明，没有找到2号的预售证明。

律师:可能有四种法律风险

针对金地寒山艺术世界发布的信息，《买房指南》咨询了北京金苏律师事务所主任王雨辰。王认为，该项目可能存在以下四种法律风险:

1.可能存在无证预售的问题

我国对商品房预售有严格的规定，必须取得预售许可证后才能销售和做广告。否则，就是非法销售和非法宣传。如果你只拿到了4号楼的预售证书，没有拿到2号楼的预售证书，你可以卖掉4号楼，但是不能卖掉2号楼。甚至“买”都是违法的。无论是我国的《城市商品房预售管理办法》还是《房地产广告条例》，在未取得预售许可证前，禁止销售和宣传。“认购”、“认购”和“意向书”是一些开发商规避预售许可制度的常见方式，但实际上是违法的。

2.送一楼小院或者违规

通过物业顾问的介绍，我们还没有看到具体的规划和与小院相关的文件，很难做出准确的判断。但一般来说，如果所谓的小院交付面积不能写在合同上，往往有两种可能:第一种是没有这样的规划，或者是规划为其他用途，但却被做成业主的小院。这是一种违反；还有可能侵占公共绿地。有因违反规定而被拆除或处罚的危险，而且赠送公共部分似乎不需要花钱。事实上，这部分费用包含在购房人支付的房款中，有时购房人实际上进行了二次购房。因为，看似是赠送区，但一旦有了所谓的“赠送区”，一套房子的整体价格往往比没有赠送区的要高。而原公有部分属于购买者的共同所有权，且已经支付了款项。当它出现在捐赠区域的名称中时，房款会再次增加，相当于第二次付款。在很多情况下，这两种可能性会同时存在。比如规划中属于公共绿化的部分被改成了小院，违反规定，侵占了公共部分。

开发商“赠送面积”的目的往往是为了赚更多的钱。看似是礼物，实则以送人的名义抬高房价。对于购房者来说，这部分捐赠面积既不能取得房产证，也不能得到法律的有效保护，但实际上这部分费用是包含在房款中的。例如，送进小院的房子往往比不送进小院的房子贵。就因为这个分布区不能走正规手续，就藏在其他地区，挂着羊头卖狗肉。

买房时注意礼物区:首先，尽量不要相信所谓的礼物区。羊毛出在羊身上，一般不太可能是真的礼物。其次，一定要注意所谓的赠与能否写入合同。只要合同中没有写，要么是违法建设，要么是侵占公摊或公用部分。第三，买房时也可以要求开发商提供所谓赠送面积的相关规划文件，并做出基本判断。第四，买房时要获取购房过程的证据和相关的宣传资料，尤其是关于捐赠面积的。

3.出售一楼的储藏室是违法的

捆绑销售是典型的违法销售行为，也是明令禁止的违法行为。例如，在住房和城乡建设部2016年10月发布的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中，对房地产开发企业的9种不正当经营行为进行了明确界定:第七种是“以捆绑搭售或者附加条件的方式强迫购买者接受商品或者服务的价格”。如果在出售房屋时，开发商要求必须与收纳房一并购买，而在申请预售许可证的预售方案中，收纳房并没有与上述房屋合并为一个独立的单元进行预售，那么就是捆绑销售。捆绑销售的，购买者有权拒绝。如果开发商坚持购买，购买者可以向当地建委部门投诉。投诉的时候一定要注意提前取证，比如开发商的销售人员提出购买收纳室的录音、书面记录或者其他相关材料。

4.实际成交价格超过备案价格的，属于违法销售

开发商申请预售许可证时，会记录相关商品房的预售价格。在实际销售中，销售价格不能高于备案价格，否则属于违法行为，违反了商品房明码标价的相关规定。

另外，在很多情况下，衡量这部分钱是否属于正常合法的销售收入是一个简单的标准。如果你不能贷款，你应该仔细考虑这部分钱是否合法。虽然这种方法可能不是100%准确，但它是一种简单易懂的测试方法，而且往往是可靠的。

邯郸买房指南:买一层楼防止小院整体价格被拆。

由于一楼捐赠的小院属于全小区业主共有的公共绿化空，且一楼业主不单独享有产权，存在被认定为违法建设和拆迁的风险，此前不少地方都有相关案例。

2020年11月，业主在滨州陈胜家园一楼购买的小院被发现违法，责令限期拆除。

滨州市陈胜家园一楼院限期拆除通知书

2019年3月，富阳中南君悦大酒店一楼业主额外花费16万元购买的小院被城管发现违法拆除。

阜阳中南君悦大酒店一楼小院拆除后，

2019年3月，业主在青岛天安数码城天府一楼购买的小院，还是一个三层别墅项目，也被发现违法拆除。

青岛天安数码城谭府一楼小院被拆除

所以想送进金地寒山艺苑一楼小院的业主要注意防范风险。由于小院的产权归属没有体现在购房合同中，很难通过司法途径打赢官司，因此是否买房要慎重考虑。

除了买小院的风险，这个项目整体售价偏高。目前含山区新房均价大多在1万元/平方米以下，部分位置稍差的项目均价可低至8000元/平方米。金地寒山艺术场景虽然位于老城区，但位置并不是很占优势，周边也没有优质的教育医疗设施。道路狭窄，交通不方便。虽然容积率和公摊份额较低，但如果开盘均价达到13000-14000元/平方米，性价比并不高。