最近深圳的小产权被压成了渣，整个行业一下子静了很多。但旺盛的住房需求也亟待解决，于是很多人把目光转向了大红楼！

这一两个星期，我收到了不少关于大红本的咨询。每个人的问题都不一样，但总结起来无非就是这两三个问题:“大红本安全吗？”“我需要注意哪些问题？”“大红本如果以后拆迁或者征收，会有补偿吗？”……虽然这是大家关心的问题，但只是很标准的问题！直到前天，我收到一位网友的咨询:他问我，红本能不能用拆迁的概念买吗？一听到就被逼。理论上讲，城中村改造的拆迁改造一般不涉及大红本这样的物业。网友说的是“老行业”还是“老生意”？经过仔细查询，网上说是深圳某地的一本大红皮书。他说有中介告诉他这是在规划区内，100%要拆迁！

某中介向网友推送截图

乍一看，这太棒了。克拉斯有国企背景，现在还100%拆迁。为了找出网友的问题，我向他要了更详细的目标地址信息。可简单一查，心里顿时数十万只羊驼奔腾！

你好大的胆子！真不知道这位专家是真的不懂还是故意的。我不想评论！

看到这个结果，我又想起了去年肆虐的XX新都事件，现在是多么的相似！当年，XX新都只是因为中介专家的一味承诺而到处推广！比如你有学历，可以申请公分；可以安定下来等等！其实这是不可能的！它是一只乌龟还是一只乌龟？你心里不算B吗？你怎么敢做出这样盲目的承诺？

最可恨的项目部在面对外围专家的乱象时基本上是三心二意的默许；但是面对客户的问题，他们总是含糊其辞，不断糊弄。最终搞出这样的事件，也是可以理解的！其实在这么多的大红色项目中，XX新都的手续都是比较正规和完善的，而发生这样的事情完全是因为专家们的一味忽悠和承诺！

那么今天阿俊就和大家拉一拉，关于大红本的一些事情！

什么是大红书？

按照目前的说法，大红本可以理解为在某个地块有房产证或者在某栋楼有房产证，不能单独出售的房产！这些属性具有以下两个共同特征:

1、所有土地用途合法，有正式的土地出让手续，有规定的土地用途和使用年限。

2.有正式的施工申请手续和竣工验收。

说白了，四证齐全，但没有预售证，不能像商品房一样单独出售。

以上是所有红皮书的共同特点，所以土地使用性质和用途在其他不同的地方是不同的，红皮书的性质通常是根据土地使用性质和用途来分类的。以下类型基本可以概括深圳90%以上的红皮书。

大红书的分类

一、商业用地类别

大红本的商业用地比较简单，目前市场上很少。一般程序和质量都比较完善。

商业用地代表板块:XX新都

先告诉大家这个板块的简单背景:楼盘位于观澜，位置还可以，位于九龙山科技园次核心规划区。全板块有六栋楼，第二车库车库，花园等。，基本都是按照住宅小区来设计的。

在谈完基本信息后，让我们来看看这种房地产的土地性质

XX新都土地法定图则

通过法定图则，我们可以清楚的看到XX新都的土地是C类混合商业用地，是办公、商务酒店的规划用地！明确土地利用规划，再看这块地的权属来源。

XX新都土地

长奇拍的三个包裹的位置和包裹号

通过土地交易中心可以看到，XX新都宗地和另外两个宗地是通过挂牌交易取得的，使用年限为50年。

底层的性质决定上层建筑的走向。通过法定图则和土地交易中心，我们知道XX新都的土地使用性质和建筑用途，所以上层基本可以是酒店和商务办公物业。事实上，XX新都有9栋楼，包括2家星级酒店、1个配套中心和6栋名为XX新都商务大厦的建筑。没错，就是人们注册建设的商业建筑！什么是商务楼宇？问问你妈妈或者哥哥，我就不啰嗦了！

大红本不能像商品房一样出售预售证书，所以大红本采用“以租代售”的方式偷偷跨仓。

XX新都应该是大红本手续中最完善的！正规的租赁合同，正规的增值税发票，正规的长期租赁贷款，水电煤气都是以自己的名义开的，甚至物业是正规的专业物业公司。偏偏他们就在去年挺大的摊子上，甚至有人起诉皇家政府！

这件事，除了外围专家和项目销售的瞎忽悠、瞎承诺，掉进坑里的业主自己不也有半个问题吗？我会在最后的总结中分析这个问题。现在让我们继续谈论类别！

二、仓储用地

目前仓储地的红皮书很少！今天仓库现场大红本的代表是布吉XX公寓。这个板块大概是2015年前后对外推广的，应该算是深圳最早的一批“卖房出租”了。几年前这个板块还是网红板块，价格低，外观高，配套商业综合体齐全。这个馅饼画得圆圆的，正因为如此，当年有不少人上了这个盘子。可惜六年过去了，这个板块和当年没有建好的板块没什么区别。没有好的商业综合体、地铁设施、高额的租金回扣等。这个坑不深吧？

我们继续来说说这个板块的土地用途:

法定图则-电子版

法定图则显示为普通仓库用地

包裹编号

土地交易中心结果

按照交易方式，房地产土地所有权通过挂牌出让方式取得，土地用途为仓储用地，接入产业为物流。

租赁合同一开始是签订的，后来变成了有偿使用合同、股权转让合同等。，被改了好几次！

三.工业用地类别

大红本工业用地最大。有工业改革、M0、M1、有交易的所有权来源和转让协议...

3.1.工业用地，所有权来源:挂牌出售

如果说上面刚提到的储物用地里的XX公寓是深坑，那我们现在说的那套绝对是在坑里！如果上面提到的只是一个傻子，那么我们现在说的就是一个直接的欺骗！

项目现实

先不说项目本身是好是坏。我们先来看看这个项目用地的性质，先来看看法定图则:

根据法定图则的规划，本项目用地为一类普通工业用地。让我们看看所有权的来源:

土地交易中心

经查询土地交易中心，得知该项目用地为挂牌出让，为工业用地，使用年限为1992年至2042年50年！

这个板块是从2018年左右开始卖的，因为已经走出国门快30年了，我们也想知道这个板块的前身是什么样的状态。于是我们通过卫星回放，看到这块地从1992年到2016年一直没有人使用，直到2017年初才开始建设，大概在2017年底建成，2018年年中左右开始出售。

2017年1月该项目的卫星图像

2017年11月的卫星图像

项目签订了有偿使用合同，但这里没有太大问题。问题是项目销售和周边专家都一致宣称签订了20年有偿使用合同，然后发了20年使用期，总共40年使用期。我们质疑这个项目只有50年，但已经过去了29年，最多还剩下21年。怎么能再送20年？项目销售承诺是到期后可以自动续费！

哈哈，真无语！是真的不懂还是假装不懂？

3.2.工业用地，权属来源:协议出让

这类地方的红皮书会相对较少，因为像这样的高科技新项目通常都有政府参考的背景。比如光明XX太谷项目。该项目是当年光明区21个重点项目的明星项目之一。不仅土地得到特别批准，项目启动时也有很多动静。除了ZF兄弟，很多顶级明星也来了！

深圳商报项目报道

让我们看看这块地和其他地块的区别。首先，我们来看看法定图则:

XX太阳谷地块规划

在法定图则上，显示为一级工业用地。因为是协议出让的土地，在土地交易中心找不到宗地信息，但还是通过其他途径找到了区别。

该宗地为约定用地，主要用途为工业用地，土地性质为非商品房。地块规划有厂房、R&D、办公室、宿舍、食堂等设施。此外，地块不得转让，房产证不得单独办理，不能用于抵押等。

因此，XX太阳谷实际上是在出售宿舍房产，也是以“以租代售”的形式出售，并签订了双合同。总的来说还是挺正规的！同样，因为物业是宿舍，生活配套环境还可以！

XX云谷台外

3.3.工业用地，权属来源:挂牌交易

这类新型工业用地不同于其他高新工业用地。这类土地的项目大多会有实验意义，使用年限一般在30年左右。例如，以下项目:

项目现实

平湖XX谷项目，项目环境很好，小公寓挺有格调的，但这不是我们讨论的重点。我们的重点是谈项目用地等。像往常一样，我们首先看法定图则:

项目的法定计划-电子版

法定图则显示，该地块为新型工业用地。让我们看看所有权的来源:

通过土地交易中心可以看到，该项目土地权属挂牌公开出让，土地用途为工业用地，准入行业为:生物与生命健康产业、新能源产业、互联网产业、新材料产业。年限是30年。

这样，项目对外出售的部分也是宿舍部分，部分部分类似于办公部分、LOFT小公寓，并签订有偿使用合同。

3.4.工业用地、所有权和来料:协议转让

同样是工业用地，也是一种新型的工业用地。这次工业变革和M0有什么不同？这个差别挺大的。首先，这块土地是通过城市更新获得的，是同一个工业用地，但是项目类型可以分开出售，但是这个出售还是有条件的。

目前深圳最具代表性的项目是XX谷项目。项目位于龙华大朗。它于2020年末开业。它比开放时玩新游戏强大得多。当它打开时，里面挤满了人。很多车来看房，在布龙路堵了三四公里的车。警察也被派去维护它！再说了，高速公路是不提现场的。没有样板间，但有一张效果图。排队分批看房后，只有两个选择。一是先交房号，二是出门不带任何不必要的废话。在现场，门被挤了出来。有的人一次有十几二十套，现在想想就觉得可怕。

但这些都不是值得谈论的地方。这道菜最值得一说的是他们的风骚操作，真正回答了那句话:只要你把镰刀挥好了，就割不到韭菜！这波骚操作后面会讨论。我们先来看看这个项目的土地利用情况:

就像我们刚才说的，这个项目来源于城市更新，那么我们先来看看这个项目的前身:

XX大XX谷的前身

XX大XX谷前身城市更新单元规划

通过龙华区城市更新和土地整理局的官网，可以很方便的查到这个项目的城市更新数据。可以看出，这个项目的前身是陶建工业园区的城市更新，但在城市更新之前，土地的性质是一种工业用地，在城市更新中发生了变化。

XX谷建成后的影像

在解释了项目的前身后，我们继续看土地的性质:

XX大XX谷土地性质公示

通过XX谷现场公示的《房产证》，可以直接看出土地来源为协议，属于新型工业用地。属于该市场商品房可以正式挂牌出售。

XX大XX谷预售证书

理论上来说，XX谷不能算是大红楼，更不能算是小产权房，只是因为这个楼盘的购房条件苛刻，必须以企业的名义购买。

XX大XX谷采购条件特别说明

于是，XX想出了一个办法，把两三套房子拆分，以“出租出售”的形式卖给外界。签个20年的租赁合同，然后再送20年！说白了，目前缺钱，租一次吧。后期如果有符合条件的买家，房子会正式再次出售，美其名曰:随租随卖！这个操作不能用不风骚来形容！

四类和二类居住用地

目前深圳二类居住用地的红皮书很少。如果不是真的不可能拿到独立红皮书，谁会愿意以半价作为小产权出售呢？今天的居住用地大红书绝对是深圳最好的大红书，没有之一！

以前我们只听说过一些豪宅或者一些很热的建筑，所以可能需要茶水费。没人应该听说过无证买房，我们要额外支付几十万甚至上百万的茶水费用。

就在我写这篇文章之前，我还收到了渠道室发来的上市信息。这套129平的公寓实际上需要105万茶叶...

这茶高达房价的六分之一，我都吓尿了。让我们来看看这张神盘:

这个站点是上塘的XX花园。据了解，该小区花园地块为市邮政局原A811-0004置换场地。原深圳市邮电局被深圳市政府征用了一块土地，用于在深圳北站地区建设北站。之后，市政府将一块面积相同、容积率相同、性质相同的土地返还给邮政作为补偿，即目前的XX花园地块。根据邮政公司与深圳市国土规划局签订的《土地出让合同》，该地块用途为二类居住用地，属于企业使用的居住用地性质，广东邮政公司深圳分公司为XX花园地块的土地使用权人。土地使用年限70年，自2015年3月30日起至2085年3月29日止。

这个地方最好的就是没有证书，还有茶水费！茶费就算了，都快卖完了，最后剩下的集也不多了。剩下的茶费比较贵。

XX花园合同包

该房产不是租赁合同，也不是有偿使用合同，而是股权转让协议。据了解，该地块除了不能抵押、点少之外，与商品房没有什么区别。它可以申请学位并定居下来。房地产正对面是金光闪闪的金茂大厦。花金茂大厦一半的钱享受同样的环境和配套设施，并不香。更何况这个站点的开发商也是著名的豪宅专家——XX宇集团，所以品质相比金茂之家还算不错！

这栋楼是好是坏我就不多说了。你可以自己判断！

写下最后一句话

以上类别是目前最常见的红皮书类别。不然用什么样的话跟你谈项目，你可以按照上面的方法推回去，你就很容易知道他们的“真身”，然后你决定要不要开始！

从独居的角度来看，大红本无论是条件还是环境，都比大多数小产权或统一建筑好很多，但面临的问题很多，很多朋友都不知道该如何下手。其实最大的原因就是我们不懂这个大红本！在此结束时，我将为您总结几点。在你准备开始之前，我可以给你一个参考:

1.所有大红本都不能申请学位，也不能落户。

通过以上分类可以清楚的看到，大红本主要是工业用地，建筑多用于工厂、宿舍、工业用房等。根据现行政策，非住宿生不能落户和申请学位。

XX新都爆料的原因是不可能达到销售承诺的程度和结算。人们花几百万买房子，可以申请学位，定居下来。最后什么都做不了，也没人受得了！

XX新都，通过以上分析，我们是一个商业方法，是一个酒店业的土地。说白了就是办公室和酒店，而业主和他们的关系只是租赁关系。直接来说，你在酒店待久了，然后需要酒店落实你的学历，安顿下来。你认为有可能吗？

2.大约多少年

我听很多项目的销售说到期可以自动续费。这种自动更新是指住宅用地和住宅物业。根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

期限届满后非住宅建设用地使用权续期，应当依法办理。土地上的房屋等不动产权属有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地到期后怎么办？

根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第四十九条，有下列情形之一的，土地使用权终止:

转让合同约定的期限届满；

土地损失；

土地使用者死亡，无合法继承人的；

人民法院或者市规划和自然资源部门没收土地使用权的判决、裁定或者决定生效；

土地使用单位被依法搬迁或者撤销的；

市人民政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权；

法律、法规规定的其他情形。

第五十条有第四十九条第一项、第三项、第四项情形之一的，土地使用权及其地上建筑物、附着物由市规划和自然资源部门无偿收回，法律、法规另有规定的除外。

如果需要更新呢？我们继续阅读《深圳经济特区土地使用权出让条例》第五十三条。土地使用权期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当提前六个月向市规划和自然资源部门提出申请。市规划和自然资源部门应当自收到申请之日起一个月内，按照下列原则作出是否批准继续使用的答复:

土地使用者申请的土地用途符合当时城市规划要求的，应当允许继续使用；

土地使用者申请的土地用途不符合当时城市规划要求的，土地使用者的申请不予批准。

第五十四条允许土地使用者继续使用土地的，土地使用者应当自收到市规划和自然资源部门批准文件之日起15日内，与市规划和自然资源部门重新签订出让合同，缴纳土地使用权出让金和土地开发及市政配套设施费，并按照《登记条例》的规定办理登记。

从上述《规定》可以看出，非住宅建设用地到达后不能自动续期，并不意味着批准就可以续期。而且，即使可以续期，也需要重新签订土地出让合同，支付土地使用费等费用。说白了，就是相当一个土地交易过程。这笔费用由开发商还是业主支付？？

3.关于“以租代售”合同

3.1.大红本签的是有偿使用合同还是租赁合同？

这个问题困扰我很久了。后来我和一些律师朋友聊到这个问题，他们告诉我这两份合同的本质是一样的意思，就像乌龟和乌龟一样，只是名字不同，本质还是一样的！不要以为改了名字就会更高更大。这只是自欺欺人！

3.2.签个20年。20年后有效吗？

事实上，这个问题可以在《民法典法》中找到。根据《民法典》第703条，租赁期限不得超过20年。超过12年，超出部分无效。

第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限不定。

由此可见，20年的租期是有保障的。如果租赁期限超过20年，虽然原合同仍然有效，但期限会变得不定期，即在不定期期间，双方可以随时解除合同，只需给出合理的反应时间！在这种情况下，签名的超过了20年后发送的固定年数，没有用。这要看人品！

好了，这里介绍一下目前深圳比较常见的大红本这个品类，其他的细节稍后会以案例的形式与大家分享，谢谢！