前言
作为一个刚需家庭，房东建议:
1.最好在你需要的时候进行一些翻新，这样你就可以花一点时间来翻新和缓解压力。现在装修比较贵，不装修住的体验低很多。
2.楼梯房利用率高，但不影响居住。而且同面积的房间大很多，住起来很舒服，当然楼层要更好。
“70多套公寓，客厅开放约3.9米，主卧10多平方米，阳台是双人的。许多邻居被改成了三个房间。这个客厅相当于开了一个100套的新房。”
3.去工作，决定在哪里选房子。环境可以适应，但是工作时间成本越少越好，所以只需要选择位置就很重要。
“比如最近很火的光明新盘，即使我觉得升值空可能更大，我也不想去，因为我就是需要，需要解决眼前的生活、生活质量和升值空。如果你选择，你更想要的是生活质量。”
卖房开启卖房之路:我宁愿早卖12000便宜
出于居住空的考虑，房东在2019年底开始了买卖房子的道路。
房东说每个中介都会挂，挂了第二天就有人出价。
而且，不得不说，深圳只是需要很多人。平时看的人还挺多的，周末更是人多。其中一半是为了孩子上学，一半是90后和00后出生的年轻人。
卖房子比较顺利，一个多月就卖完了。价格正常，不高不低。
在卖房子期间，价格降低了一次。当然，只是挂价降低了，心里的价格始终没变。
楼主说心里可能会涨价，但是会带来时间成本。如果他挂的时间长了，确实会多遇到1.2万元，但是会带来一个重要的问题，那就是遇到合适的房间，手里的资金可能会不到位的风险。
房东看房的时候，遇到了一些挂了半年甚至一年的房子。现在在深圳租房子很贵。空半年或一年成本上万，不如早点卖。
以他自己卖的房子为例。一个月卖和六个月卖的对比，租金3800 * 5+月理财7000 * 5 = 54000，也就是说，半年后宁可便宜1.2万元也不要卖1.2万多元。
换房锁定6个社区:可以高于10万的市场价
卖房是顺利的，但要取代二手房并不容易。虽然有经验，需求明确，地段和社区锁定很快，但问题来了。一旦几个社区被锁定，在一个社区找到三个合适的就好了，有的社区没有。
区域来看，楼主最喜欢福田，其次是南山，再次是龙华。福田人少配套好，南山有点挤，好一点的小区价格太高。房子可以大大提高生活质量，但如果压力过大，就会降低生活质量。所以龙华综合考虑。
银泉花园是房东第一次来龙华的住宅小区，有电梯，总价低，利用率高，但整体的生活氛围感不是很强。
苹果园，小区绿化好，电梯多，人车分流，物业好，生活氛围好，出租率高，总价低，适合小刚的需求，因为他还是喜欢更大的小区，所以他也PASS了。
综合考虑后，锁定了日出印象、金地梅陇镇、美景、锦绣江南、银泉花园、宜城中心六个社区，房东开始看房。
房东最初看房的计划是先列出自己的需求，然后再多看看。每次看一套，他都想知道优点和缺点在哪里。他每次看一个小区，都会记录下它的位置，遇到好的户型，就会记录下来。
在换房的过程中，有一点对房东来说非常重要，那就是价格。
现在，很多人都在等着买竹笋。楼主说，那些价格低到5万、10万、20万的，光是几百万就很难摸到。你能等五万吗？几百万的事情，多花5万赶紧解决，还是等一年半？
因为之前买第一套房的经历，房东决定，一旦他乐观一点，就能比市场价高出10万元。如果10万可以减少时间成本，可以选择自己喜欢的房子，回报率还是很高的。
社区大PK:首选到次选
看房过程中，天气好是房东看得最多的小区，其次是锦绣江南。
微风习习，阳光明媚
其中总价最便宜，户型很好，90多平三房两卫，80多平三房，105和107平三房四房，120多平四房。
卖得最多的公寓是88平，如果不要求两个卫生间，合适楼层的房子多，那真的很好。
天气好的时候路边有很多路，所以我们不去看这部分。不过小区的一大优势就是客厅比较大，适合居住。现在新房里没有这样的客厅了。但是有一个缺点，就是楼层不高，所以采光会比较差。
另外阳光充足的三楼稍微好一点，都是双卫生间。公寓类型真的是大爱，就是几层楼适合。
锦绣江南
相比之下，锦绣江南的户型比较多，整体户型和层高都比晴天好。小区内的绿化和人车分离也好很多。
锦绣江南和沣河日里同学历，同属于行知小学和智敏中学。
从商业上来说，在晴朗的天气里，它靠近下一个城市的中心，就在一条马路和过道的对面。如果是非常合适的家，可以享受下一个市中心的配套设施，享受低密度居住空，所以阳光明媚的天气是锁定的社区之一。
但是锦绣江南小区的人车分离、楼梯新奇、物业管理都比晴天好很多。还有一个小公园，和隔壁城市隔着晴天，能走600米。总之各方面都不错。
另外需要注意的是，锦绣江南的公寓类型很多，还有一些电梯房。整个价格跨度比较大，需要选择。
当然，价格比晴天高。对于楼梯房来说，一平米比晴天贵3000左右。
所以作为第二个梯度，锦绣江南要精挑细选，遇到合适的就咬紧牙关。
日出印象
日出印象，一般来说，也是喜欢的小区，而且也有高层和多层。没有锦绣江南，但小区物业相对好一些。
看过的几套价格都要高几十万，但我知道小学是民顺小学，一套不如行知小学，而且积分要求高，上起来很难。
另外，也没有碰到什么特别合适的。自从离开双11后，价格也涨了不少，所以PAS终于降了，是第二次选择。
金地米隆镇
金地的梅陇镇从外表看有点不吸引人，像公寓的感觉，但内部环境还可以。
一开始100个单位510万左右，双11后530万到550万，也是民顺小学学历。此外，相比之下，在锦绣江南过马路可以节省100万元左右。我觉得锦绣江南更划算，每次都是另类。
宜城中心
下一个市中心的整体氛围和绿化比大家庭好很多，整体利用率更高。生意和地段业主觉得暂时比大家庭好。
房东说买第一套的时候在坂田看过很多房子，对坂田的位置很乐观。但是配套设施比龙华差很多年，主干道太多。我也去看了这个房子的变化，感觉和几年前没什么变化，就放弃了。
一个市中心，如果稍微年轻一点，在商业、小资、面值上都有很高的价值，也就是考虑到家里有老人小孩，一个城市的感觉是走着去就可以了，小孩老人有空玩不合适。公寓类型就更不用说了，小客厅有点小，厅比较窄。
换房比第一次买房压力大得多
附:给出七个需要的句子
“这次换房其实比第一次买房压力大得多，心里压力很大。”
楼主说一个是对住房的需求和首次置业完全不一样，心里压力很大，特别是买卖过程中如何控制时间。
如果你先卖了它，它会非常渴望购买它。房子很多，但满足感真的很少；如果你先买，很难确定卖出时间。说到自己买房的首付时间，降价卖容易，但对于刚需来说，降价很难接受。
网友这样建议:
目前受疫情影响，房东还没有买到合适的住房，还在看房的路上。如果你有更好的建议，可以留在评论区。谢谢大侠！
节选自微信公众号朱罗吉:
1、住房需求的分类。从多年观察需求的经验来看，我们可以把买房需求分为四类:纯住宅、部分住宅与投资、部分投资与住宅、纯投资。
市场大部分是中间的，但两头不占优势——如果“纯投资”盛行，就意味着房地产市场风险很大。但真正的是把买房当成汽车和空这样的耐用消费品，也不占优势。
大多数人买房的动机都有一点“投资增值”的考虑——如果没有，那么买房就永远不需要考虑“时机”这个变量，就像人们买车前不需要等到资费降低一样。
但是，有些人更注重买房，比如买学区，有些人更注重投资，比如买过渡性小公寓。这是房地产的性质决定的，谁也阻止不了。其中，第二类和第三类相对复杂，因为需要考虑的因素很多。
2.房地产的本质。说大部分人买房有一些投资意向，并不是说大家都想炒房子，而是说这是由房地产的性质决定的。
房地产的本质是:第一，生活用品是用来改善家庭居住环境的；第二，财富储存的手段，这是与生俱来的金融属性。这是人类有私有制以来就形成的——比如“土里有财富”“有永久财产的人有恒心”，这也是古语。站在这个本质上，“住而不炒”意味着更多的房子可以满足第一、第二需求，而不是第三、第四需求，因为“财富储存”是从房地产中带出来的，没有人能摆脱它。知道了这一点，我们就可以看待很多市场现象，更加冷静。
3.不要指望逢低买入。“地段”是判断一个区域是否是好区域，是否物有所值。王大力意味着一个城市是否是一个好城市。“时机”是判断这个时间是逢低买入还是卖出的时间点。选择合适的“位置”和合适的“机会”的买家会赚很多钱——比如深圳历史上的2009年第一季度、2012年第一季度和2015年第一季度。
在日常生活中，人们更注重买房的时机。相对而言，判断“位置好坏”的确定性要高于判断“时机好坏”。经常有大咖教别人抄外底，我也经常做预判。但是问问自己，越深入市场去调查，越觉得深不可测。给房子估价是最难的工作，没有人敢对砍价说是。有时候你会赌一把，但千万不要把希望寄托在这上面，把精力花在这上面。时机是一个瞬息万变、转瞬即逝的东西，所以掐大点就够了。也就是说，伟大的时代看到伟大的机遇。
4.买房最重要的是选择城市。只需要选择一个城市没有问题，所以你可以在任何你想买的地方买。任何买房的人都会想到一个问题:房价会跌吗？我会被活捉吗？是的。但是物价会涨会跌，世界上没有什么东西只能涨不能跌。中国的房地产经历了很大的波动——这些白人可能不知道，但不要以为中国的房价是一条右上角有45度飙车的直线。
那不是真的。比如已经被捧上天的深圳，2008年有一套房子卖了1块钱。比如你看海南自由港，回顾那个岛的房地产历史，真的是:红巾绿袖，英雄泪。
5.好城市的房价不是最高的。每个人都想把一套房子复制到底，只需要它是一样的。一些刚需的买家心态更差。但事情总是事与愿违。如果你买了房子，下一刻房价只会下跌而不是上涨。你会怎么做？别告诉我摔倒了没关系。我要了。那一刻一定很痛苦。不然也不会有那么多人去“抗议‘肮脏’的开发商，砸烂别人的房产”。
房价下跌可以分为崩溃和调整，调整经常发生，但崩溃并不常见。如果是正常的调整，不用太担心。就算太惨，明天楼市崩盘的时候，我给你一个硬邦邦的答复:好城市的房价不是顶的。如果这个城市是一个好城市，房价将达到新高。不信。这是一个孤立的案例，日本几十年都起不来。纽约、硅谷、伦敦、香港、首尔和曼谷，这些经历了1998年东南亚金融风暴和2008年全球次贷危机的城市，都经历了近年来的历史新高。
6.想想你内心的需求。这个时候要不要买房？纯投资或纯居住的建议更好，但第二、三条建议往往是最难给出的，因为这些买家内心需求复杂。与第一类、第四类相比，他们的资金更为稀缺——尤其是偏居民、偏投资者的资金，也就是传说中的“一分钱一分货”。
如果你想在资金范围内选择最好的房子，你会有一个好的居住，好的前景，好的配套设施和好的学位。一栋有各种优点的房子一定很便宜。如果价格令人满意，总会有一些缺陷。这是他们应该认真考虑自己需求的时候。没有完美的选择，选择就会有成本。仅仅依靠建议是没有用的。我们应该看看房子进行比较。看房的过程是一个追问我们内心需求的过程，这是任何人都无法替代的。
7.投资自己。经常遇到这样的问题:感觉市场前景不好。如果我现在卖房子，等房子跌了再买回来怎么样？前提是如果你能准确知道什么时候该跌，跌多少。你可以像达里奥一样判断金融危机。但除非是这样，否则绝对没有必要进行其他正常的调整。
相反，从历史上看，那些持有房屋的“刚需”仍然积累了最多的财富。速成是大学题，让顶尖学者去做。如果你有时间担心空，不妨集中精力学习如何提高自己判断市场、捍卫财富的能力。这个世界上，有一种永远不会亏本的投资，那就是投资自己。
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