1.土地出让金有哪些返还方式
政府主导拆迁，土地出让金返还用于安置房的建设和购买
比如某房地产开发企业通过招标、拍卖、挂地等方式购买了100亩土地，与国土部门签订的出让合同价格为1亿元，企业支付了1亿元。根据协议，土地出让金入库后，以资金支持的形式给予乙方3000万元的补助，用于项目1万平方米的拆迁房建设，建成后将拆迁房无偿移交给拆迁户。
政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁
目前的招拍挂制度要求土地作为“耕地”出售。但现实中，有些开发商是提前参与拆迁的，政府或土地是招标挂的，由开发商负责拆迁。开发商支付土地出让金后，政府部门将部分返还开发商，用于拆迁补偿或安置。
比如某房地产开发企业通过招标、拍卖、挂地等方式购买了100亩土地，与国土部门签订的出让合同价格为1亿元，企业支付了1亿元。根据协议，土地出让金入库后以资金支持的形式给予乙方3000万元的补助，用于项目1万平方米土地及地上建筑物的拆迁费用。国土部门委托房地产开发公司代为拆迁房屋、平整土地、向原土地使用权人支付拆迁补偿费。同意返还的3000万元中，1000万元用于拆迁费用，2000万元用于拆迁户补偿。企业实际向拆迁户支付赔偿金1500万元。
政府主导的拆迁，土地出让金返还给与开发项目相关的基础设施建设
目前的招拍挂制度要求土地作为“耕地”出售。但是，在实际工作中，有些人提前介入，或者招标、拍卖和挂地到位。为了减轻开发商的负担，政府将返还开发商的基础设施建设部分。
正常情况下，由于土地储备制度的实施，政府在“招标、拍卖、挂地”前将耕地转为耕地，搬迁问题得到妥善解决，土地开发工作已基本完成，周边市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政将有计划地配置到位。即在招标、拍卖、挂牌活动前，国土部门已将拟出让土地处置为清洁土地，即权属清晰、边界清晰、地面平整、无地上附着物的宗地。
然而，在商业用地的招标、拍卖、挂牌等实际工作中，出现了大量“荒地”流转的案例，尤其是在企业改革重组土地资产时。
因此，很多政府部门在招标、拍卖、出让土地后，会采用土地出让金的形式，对与开发项目相关的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪工程建设进行补偿。
公共配套设施建设退还土地出让金
公共配套设施独立，开发项目发生非盈利，产权归全体业主，或无偿捐赠给地方政府和政府公用事业，项目成立时承诺由企业建设，费用由企业自行承担。而且开发商在制定房价的时候，已经包含了公共配套设施的内容。
这种业务本质上是土地出让金的打折或优惠，应该由财政返还的土地出让金要用“开发成本-征地费、拆迁补偿费”来抵消。
企业将建设的公共设施移交给全体业主，或者无偿赠与地方政府、政府公用事业，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价从卖给业主的钱中获得相应的经济利益。
政府将土地出让金返还给其他关联企业或个人
目前，在土地招拍挂制度的运行过程中，由于种种考虑，在开发商缴纳土地出让金后，政府部门会部分返还开发商的关联企业用于经营奖励、财政补贴等。
政府主导拆迁，土地出让金返还没有规定什么，只有奖励或者补贴
在土地招拍挂制度的运行过程中，由于招商引资等各种考虑，开发商缴纳土地出让金后，政府部门返还开发商用于商业奖励、财政补贴等。
二、土地出让金返还的税收分析
政府返还回购安置房的土地出让金
某房地产开发企业通过招标、拍卖、挂地等方式购买了50亩土地，与国土部门签订的出让合同价格为5000万元，企业已支付5000万元。根据协议，土地出让金入库后以资金支持形式给予A公司1000万元，用于回购搬迁房屋。这个项目是一个老项目。
1.增值税
企业A收到政府返还的用于回购安置房的土地出让金1000万元。如果是政府回购拆迁房屋的钱，可以理解为A公司销售商品房取得的销售收入。根据《中华人民共和国国家税务总局公告2016年第18号》和营改36号文件要求，金额确认为收入，按适用的穗率缴纳增值税。
2.土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，出让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益，是指以出让或者其他方式有偿转让房地产的行为，应当依法缴纳土地增值税。
因此，企业收到政府1000万元回购搬迁房屋时，在计算土地增值税时，应确认为商品房销售收入并缴纳土地增值税。
总局未对政府土地退还的土地增值税处理作出明确规定。全国大部分地区都没有明确规定，但也有部分地区明确规定，在计算土地增值税时，政府返还的土地必须抵消土地成本。高建老师在《土地出让金返还相关土地增值税的处理》一文中有详细解读，点击蓝字学习。
3.企业所得税
根据《国税发〔2009〕31号》及相关税法规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，按照预计毛利率计算，计入当期应纳税所得额。开发产品完成后，企业可以计算完成年度的所得税，确定实际毛利。公司转让产成品时，因资产所有权发生变化，应当就回购所得缴纳企业所得税。
政府返还了乙公司招商项目的土地出让金
b房地产开发企业通过招标、拍卖、挂地方式购买100亩土地，与国土部门签订的出让合同价格为1亿元，企业已支付1亿元。根据协议，土地出让金入库后以资金支持的形式给予B公司2000万元，由企业在后期项目完成时用于招商引资，但未明确具体用途。
1.涉税分析
第七条:“纳税人取得的财政补贴收入与纳税人销售的货物、劳务、服务、无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩的，应当按照规定计算缴纳增值税。纳税人在其他情形下取得的财政补贴收入不属于增值税应税收入，不征收增值税。”根据文件，这种形式的政府补贴显然不需要缴纳增值税。
但根据所得税文件，企业从政府财政部门和其他部门取得的应计入收入总额的财政资金，在计算应纳税所得额时，可以视为不征税收入，从收入总额中扣除:
企业可以为专项资金提供资金拨付文件
财政部门或者其他政府部门拨付的资金有专门的资金管理办法或者具体的资金管理要求
企业应当将资金和资金产生的费用分别核算。
显然，乙公司取得的2000万租赁款的返还不符合不征税收入的条件，需要全额缴纳企业所得税。
2.会计处理
会计准则要求政府补贴可分为资产相关政府补贴和收入相关政府补贴。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。根据规定，乙公司取得的招商引资奖励资金，应确认为与收入相关的政府补助，与企业日常活动无关，应计入营业外收入。
政府退还了土地转让费，作为之前拆迁的补偿
c房地产开发企业通过招标、拍卖、挂地等方式购买了100亩土地，与国土部门签订的出让合同价为8000万元，企业已支付8000万元。根据协议，土地出让金入库后将以资金支持的形式给予B公司2000万元，用于项目土地及地上建筑物的拆迁费用。
1.涉税分析
招标、拍卖和悬挂制度要求土地作为“准备好的土地”出售。但现实中，有些开发商提前参与拆迁，政府出价，挂成“生地”，开发商反而拿拆迁款。开发商支付土地出让金后，政府部门将部分返还给开发商，用于拆迁补偿或安置。
2.会计处理
对于实践中的这种行为，开发企业实际上是为了获得目标土地而代表政府做拆迁修缮工作，本质上是一个代理项目，这个过程是免税的。因此，C公司在收到政府返还的2000万元转让费时，无需纳税。
