北京张歌，从事房地产行业20年，对这个行业很熟悉。我不是所谓的“专家”。我只用20年的实践经验帮你回答问题。

以下问答摘自内部分享。如有启发，敬请关注。

提问:

张哥，我能问你一个问题吗？我能买一套搬迁的房子吗？我看中了新发地附近的XX家。房价不高，方便我就近做生意。不过中介说，以前是经济适用房，要交很高的土地出让金。也有朋友说这是拆迁户的房子，所以我犹豫了。这栋房子的质量如何？我应该支付这笔转让费还是应该由房东支付？未来会贬值吗？谢谢你。

回答:

1.经济适用房一般是拆迁房或安置房，即以优惠价格出售给拆迁户。第一批房子质量没有问题，因为建的时候是商品房。

2000年左右，普通人根本没有炒房的概念，甚至连买房的概念都没有，开发商的日子也不好过。尤其是四环以外的社区，很难卖出去。

那些年，北京的拆迁加速，由于大部分都是现金落户，政府把一些商品房小区指定为经济适用房，以优惠价格卖给拆迁户。也给了一些政策，比如优惠贷款。

在那个年代，价格没有差别。比如商品房3380左右，经济适用房2980，差10%。

所以当年的经济适用房等于商品房，质量不用担心。而且这些房子质量比较好，因为当时一般都是北京国企开发的，不存在偷工减料的问题。

2.中介提到的土地出让金，其实就是“综合地价”。出售2008年4月11日前购买的经济适用住房时，应支付网上签约价或指导价的10%作为综合地价，以较高者为准。

这种老旧的保障房比较少。“新建保障性住房”，2008年4月11日后购买。多付的话，就要付网签价或指导价与原价差额的70%。如果你按照成交价来支付，原来的主人就没什么利润了。

这是北京的特殊政策。其他地方的保障房还在执行一类、二类政策，而北京只分新旧。

3.综合地价是你出还是房东出都无所谓。反正都在房子总价里，边扛边沉。一般来说，这种房子在网上签约时接近指导价，目的是少交税费，包括综合地价和契税。但如果我们这样做，对买家的付款要求会更高，贷款比例会降低，甚至接近全额。

所以如果是首套房子的首笔贷款资格，买这样的房子不划算，相当于浪费首笔贷款资格。

4.其实这种经济适用房在使用上和普通二手房没什么区别，居住体验也是一样的。但在很多人心中，总觉得拆迁房质量差，社区环境不好，人文素质不高。所以这些小区的价格比周边普通商品房中的二手房要低，一般在10%左右。

但是这个比例一旦确定，基本上不会有变化。换句话说，没有进一步贬值的可能。事实上，从来没有任何折旧，但涨幅有时低于较新的住宅区。

5.总结:这个经济适用房的质量不用担心。无论谁支付综合地价，反正都要计入总价。未来没有进一步贬值的可能，就是会随着北京的整体情况而涨跌。

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