剧情发布了
3月30日，北京土地招拍挂市场进入朝阳区东坝乡、大兴区蔡羽镇三个小区。其中，朝阳东坝两宗地块以“限房价、竞地价”方式出让，即“限竞房”。
朝阳区东坝乡东风村位于五环路外，紧邻机场第二快速路，官庄路以东，东坝郊野公园以北，也将配备一个约1000平方米的养老院。另一个场地与之前的地块相邻，同时建有一所9班幼儿园。
本次销售的几宗地商品房平均销售价格不超过69422元/平，最高销售单价不超过76364元/平。地块北侧为在建的3号线乔庄西站，西侧为3号线与12号线交汇站官庄路西出口站。
当这两个情节出来后，引起了很多关注。甚至有人认为69422元/平的均价太高，质疑价格。趁着清明节假期，我选择了附近的几栋楼实地看看，也了解了东巴的现状。
东巴现状
东坝南区为住宅区。目前有几个商品房项目，一些二手房项目，拆迁房和两个限售房。现在新房项目周边或多或少有两个限购房和拆迁房，这是东坝独有的特色。也许这就是为什么即使距离望京10公里，看起来也不高端的原因。
东坝地区的交通不是特别方便，不过好在未来片区规划了两条地铁:地铁3号线和地铁12号线。
商业和医疗似乎不是特别突出。目前已经开业的大型商家有金隅嘉品商城，医院有在建的东坝安贞医院。与此相比，教育资源看起来要好得多。目前市区内有北京师范大学奥林匹克花园实验小学和北京市重点中学。据说朝阳区有一半的老师都在北京中学，目前校园正在扩建，所以目前上学比较方便。我对一半老师的情况表示怀疑。要看这个学校有多少优秀的老师，需要验证；机场二中东侧有两所国际学校，分别是清华高中凯文国际学校和北京艾迪国际学校，学费比中央别墅区国际学校便宜。休闲资源也很常见。北京梨园不是一个很精致的公园，也不是一个西部有景观的公园。很普通，走路锻炼都没问题。因为我觉得目前最好的配套资源是教育，我选择踩盘的项目是学校附近，也是未来3号线地铁附近的社区。
跑盘子
朝阳新城
项目1区、2区、3区、5区为经济适用房，6区、7区为二类限价房，4区为二类经济适用房，是典型的迁建项目小区。1、2、3、5区总高6层，一梯两户无电梯房，6、7区两梯四户。1、2、3、5区有很多大型公寓，6、7区有紧凑型公寓。电梯房的房费约为80%，非电梯房的房费约为88%。小区内人车不分流，车位不卖，租金150一个月。由于小区环境相同，地理位置相近，1区和2区的性价比最高，但房龄也最老。2004 ~ 2005年，6区、7区是11~12年的第二批新房。
最近半年平均成交价也在4000元左右，近半年一、二区平均成交价在4.1万元左右；6区、7区近6个月成交均价约4.5万元。
当我进入社区时，我的第一反应是，它看起来不像是一个由搬迁房屋组成的社区。地板和道路看起来很好，但唯一的问题是走廊的价格确实有一点下降。小区高度在2.6-2.65米之间，高于一般拆迁房。目前最划算的待售房源是南63平至308万，最便宜的有一套东西59平至305万；第二居所为75平，南向北，340万；三个住宅，109个单位，南北方向525万个单位，还是可以讨论的。
社区划片学校是一所外经贸小学，学校位于六区和七区之间。距离未来“平房站”约600米，紧邻金隅嘉品商城。这是一个性价比很高的社区。但是有老人小孩家庭的1235小区存在没有电梯的问题，而且因为是拆迁房，房屋质量一般，买卖存在税费问题。喜欢商品房的可以参考第一常青藤和奥林匹克花园，都是划线的奥林匹克实验小学，对学区有要求的家庭可以参考。
第一片常青藤叶子
在纯商品房小区，主要户型为紧凑型三居室，没有人车分离。二期有大型公寓，房屋收购率约87%。但小区内的户型很少，除了二期总高5层的大户型，都是电梯房。物业车位30 ~ 35万，租金每年7000 ~ 8000元。据说5月1日地面车位晃动时，租金会便宜很多，大概一个月在150元左右。最近半年平均成交价格约6.1万元/平。由于小区以紧凑为主，整体价格处于高单价低总价的状态。
小区环境很好，绿化面积好，水系好，物业管理2.58元/平/月，也是合理的。目前性价比最高的是65个，南北向480万；两居室86平，南北向580万元，紧凑型91平，三居室620万元。
小区附近有青苗幼儿园、八十中、北师大小学。如果对环境和学区有要求，可以选择这个社区。紧凑的三居室也很实用。值得注意的是，五层楼没有电梯，少于五部的很少。未来距离3号线东坝中街地铁站约1.4公里，还是有点远。
奥林匹克花园
纯商品房小区分为1234个小区，每个小区也分为南北两个小区。小区内没有人车分离，住房率在87%左右。出租率高的原因是每栋楼的电梯都比较小，所以大众的份额也小。大部分是一梯两户的电梯房。大部分是122平或136平的三居室，60平以上的一居室和70平以上的两居室很少。大部分都是90-110平左右。最近半年成交均价在6万元左右，单价相对低于西部常春藤，但总价较高。
走进小区，感觉绿化没有想象中的好，比常春藤差，甚至比搬迁小区朝阳新城还要好。我对小区环境略感失望，小区约有33万个物业车位。我觉得性价比不是很高。目前售价450万元，出售给62套公寓和一套住宅；88平南、北住589万，110平南、北住635万；122平，南北向，3套住宅739万元，总价有点高。
不过，社区的地理位置很好。未来3号线东坝中街地铁站在入口处，靠近方平站。金隅嘉品商城约800米远，周边学校也是最多的。奥林匹克花园实验学校、第八十中学、北京师范大学小学、卓越双语学校都是抄写员。现在和将来，奥林匹克花园都是好的。当然，你应该有足够的资金。
如果资金不够，需要学区，康可以考虑均价不到5万，房龄比较老，1993年的板楼、户型、环境肯定会放弃，但是北师大小学、94中分校可以上。
我选择的这些楼盘不是新地块旁边，而是目前东坝最好的区域，也是未来规划地铁站旁边的社区，虽然社区整体密度比较高。不过，如果你觉得东坝7万套有竞争力的房子贵，不妨看看均价6万的二手房。我觉得也是值得借鉴的。
最后我想说的是，看了一些有代表性的东坝地区，我觉得目前能看到的配套设施也就这样，2年、3年后小区配套能不能匹配7万的均价还有讨论。就目前而言，东巴的雏形才刚刚出现，未来需要依靠轨道交通的密度来大幅提升东巴的板块价值。因为东巴靠近望京，可能会因为大望京产业和北京办事处的因素，进入一个发展期。据悉，3号线将于2022年通车，相信东坝的板块价值不会和现在一样。不知道当时回头看，我觉得69422元/平的平均售价还会不会贵。毕竟东坝是朝阳区仅次于孙河的唯一可开发土地区域。
结束
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