除了低利率，澳大利亚房价只涨不跌的深层原因是什么？虽然低利率肯定是房价上涨的原因，但央行不会为了专门针对房价而加息。除了加息，对于澳大利亚房地产价格上涨的原因也有详细的解释。

1.维多利亚州的房价每年上涨10.7%

6月份，全国房价上涨1.9%，使本财年的年增长率达到13.5%。澳大利亚住宅价值的增长是由独立房屋推动的，全年上涨了15.6%，而公寓的价值上涨了6.8%。尽管6月份实行了封锁，但在墨尔本，房价还是上涨了1.58%，涨幅接近2.2万澳元，目前房价中位数达到了创纪录的929，769澳元。今年到目前为止，墨尔本房产价格上涨了10.7%，涨幅超过10万澳元。CoreLogic的住房价值指数分析显示，6月份的房价涨幅相当于每天上涨700澳元。房价飙升背后有很多原因。通常，各大专家都认为政府的低利率和一系列补贴政策导致市场需求大，所以房价上涨。然而背后还有一个原因，导致墨尔本房价上涨！

2.开发商的成本已经上升，而且必须上升

澳大利亚统计局数据显示，2019年12月，建筑成本均价为1393.55/㎡。但是，价格不包括设计和规划许可。根据ABS2019年12月的建房审批数据，澳洲平均住宅面积229.8㎡，建设成本约32万澳元。根据建筑成本咨询公司RiderLevettBucknall的数据，2020年悉尼自建房屋的成本中位数约为86.7万澳元，墨尔本为76.4万澳元，阿德莱德为50.2万澳元。我们可以和房地产研究院Demographia显示的2020年各大城市房价中位数进行对比:截至2020年12月，悉尼房价中位数为100万澳元；墨尔本达到82.9万澳元；布里斯班和阿德莱德分别是59.3万澳元和50.9万澳元。去年政府出台了HomeBuilderGrant住房补贴政策，在澳大利亚掀起了一波建筑热，各种建筑材料的需求疯狂飙升。其中，木材的增加最为严重。澳大利亚的许多房子使用砖木结构。虽然大部分木材在澳大利亚当地生产，但2019年约40%的木材产区受到森林火灾的影响，导致原材料极度短缺。此外，由于疫情，很多木材厂没有提前储存货物进行加工，因为原木需要经过切割、浸泡等工序才能变成可用木材，所以各个木材场的库存严重短缺。还有就是铁矿石价格暴涨，导致钢筋涨价超过40%。其他材料如水泥、瓷砖、油漆、塑料、劳动力等都有5-10%左右的增长。而一些需要从海外进口的物资，由于疫情和国际关系，导致大宗商品运输成本上涨了40%。建造房屋的能源、交通、材料和人工成本都在增加。随着建筑原材料供应链拉长，供应紧张，房屋竣工较慢，建设成本较高，直接影响房价上涨。翻看今年6月份维多利亚州破产的公司名单，可以发现建筑公司占比很大。这是因为部分建材在疫情期间严重缺货，供不应求的市场环境不可避免地驱使其价格上涨。在这种背景下，建筑业的发展变得困难。

3.建筑热潮仍在继续，并将上升

住房行业协会预测，今年将有超过14.37万套新房开工，装修活动将达到创纪录水平。今年2月，预计2021年将建成13万套独立住宅。这一新价值比2018年12万套独立房屋的纪录高出20%。HIA的经济学家AngelaLillicrap说，建筑活动的激增将使建筑工人忙到2022年下半年，这种情况在未来几年甚至几十年都不会再次出现。Lillicrap表示:“该行业面临的关键挑战已经从去年这个时候的低迷需求转变为确保有足够的材料、劳动力和土地供应来满足这一需求。”

但是最近半年，材料的涨幅非常厉害，半年前能买到的材料和现在能买到的材料差别很大。材料等待时间极度延长，LVL从1.5周延长至16周。甚至保险公司也强烈建议超过6个月的报价一定要重新审核，否则不愿意赔偿损失。

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