2020年的春节，注定会打动很多人。
自1月23日武汉封城以来，疫情升级后，全国各地也开始了封闭管控。前天深圳也发布通知，所有小区实行封闭管理。
在封路、封村、封社区、封门等各种措施下，很多人在家待了近20天，只是偶尔出去买菜买生活必需品。
对于很多人来说，这种经历从来没有发生过，通过这次疫情，他们对自己的房子有了更深刻的认识，也吸取了很大的教训——买错房子了！
买房前要注意的关键问题很多，但他们都忽略了，以至于最近在家的时间很不舒服，甚至生命安全都无法得到充分保障。
那么，他们忽略了哪些问题呢？你为什么买错房子？
第一，我买错了物业管理。
物业管理看似与房子本身关系不大，却像“增值服务”一样存在，但却是关系到居民安全和幸福指数的关键因素。我们可以通过几个案例来了解它的重要性。
比如《四季丽景》和《祥云天都世纪》中，业主在深圳新闻网一篇文章下的留言就非常愤慨。他们指出，他们小区的物业管理非常不负责任，疫情下管理公开，还没有消毒措施，询问如何保障自己和其他居民的生命安全。
来源:深圳新闻网用户留言
但部分小区物业管理在疫情下采取全方位防控措施，既保证了小区安全，又保证了小区物资供应到位。
比如万科、华润物业对小区进行全面消毒，为业主检测体温，实时保障业主的生命健康。比如碧桂园物业就开通了免费上门服务，让业主足不出户就能吃到新鲜蔬菜，送去人文关怀。
碧桂园给主人送食物。来源:碧桂园在湖北
可以发现，在这样的突发公共卫生事件下，物业管理不仅关系到生活的幸福，更关系到生命的安全。如果你买错了物业管理，成本将是巨大的。
对此，地产投资圈创始人、资深地产观察人士冯玉也表示:以前大家对物业管理、提供安保、保洁都有一个简单的认识，很多人会认为做得好和做得不好差别不大。
然而，当遇到危及公共安全的事情时，物业管理实际上可以充当保护伞和安全屏障。好的物业管理才能真正保障居民的安全。
据某网站统计，在防疫工作中，品牌开发商的物业管理公司提供的防疫工作远比普通物业管理公司好。当防疫工作做好了，居民自然会得到更大的安全保障和更高的安全感。
第二，买错了容积率。
按照常规标准，在一个好的住宅小区中，高层住宅的容积率不应超过5，多层住宅的容积率不应超过3。如果超过这个标准，建筑会更密集，生活舒适度也会降低。
疫情期间，很多人出不了小区，只好在楼下“兜个风”。但是在低容积率的小区里，楼群分散，空房间开放，自然让人感觉更幸福、更健康。
图源朋友圈
但是在深圳买一个低容积率的小面积是非常困难的，因为深圳面积小，人口多，而且还在逐年增长，导致深圳的土地压力过大，开发商“找不到地方”。在南山、福田等中心区域，土地主要以城市更新空释放，因此新盘容积率相对较高。
比如深业上成的容积率达到了6.5，吕晶红墅湾一号的容积率达到了8.59，远超常规标准。不过这两个楼盘都是深圳的线上名人豪宅，很受买家认可。
图源深圳房地产信息网
针对这种情况，中原二级市场董事总经理俞在接受采访时表示:有时候我们在容积率的问题上是被动的，因为在选房子的时候，容积率可能永远是一个以后要考虑的问题，而现在对于深圳来说，我们很难绕开容积率越来越高的问题，所以有时候是没有办法选择的。
但是对于购房者来说，如果受到这次疫情的影响，购买低容积率的房子还是有一些选择的。比如龙岗、坪山、大鹏等区域仍有低容积率的新分布；中心区的很多二手房由于建造年代较早，容积率相对较低。比如南山的太丁风华三期，容积率低至2.0；比如福田万科城市花园，容积率低至1.87。
大鹏一套容积率小于3的房子
第三，买错了公寓。
最近微博上的一个视频很受欢迎。在疫情期间，许多人在家打乒乓球。
但是，很多人发现在买房的时候，并没有注意到合理划分室内空的重要性。比如卧室太大，客厅太小，家里很难进行娱乐活动。
这告诉我们，买房一定要尽量选择功能分区合理、公共空房间较大的大户型公寓，并尽可能保证通风采光。毕竟这也关系到疫情期间的身心健康。
对此，老师也提醒，购房者不要忽视小区规划和建筑细节。规划方面，小区有没有考虑通风采光，有没有考虑灾害下的应急预案；在建筑细节方面，我们要注意有没有考虑污水处理等问题。
第四，买错品牌。
对于很多购房者来说，开发商的品牌实力往往是一个容易被忽视的因素，但它所带来的资产保值能力却至关重要。
受疫情影响，相当一部分企业面临资金链断裂的风险。人民法院公告网显示，仅2020年2月3日至2月10日，全国约有13家房地产企业破产。
与知名、有实力的开发商相比，小房企的资金链较弱。疫情之下，工地无法施工，售楼处无法开业，没有收入，只有开支，在运营成本和贷款的压力下，很容易倒闭。如果是尚未交房的房子，在可预见的未来很容易面临开发商跑路交房的危险。
举个例子，作者的一个朋友2016年在家乡买了一套房。他买的时候有两个选择:一个是当地房地产企业开发的新楼，一个是小房企开发的楼，几乎封顶。因为后一栋价格略低，进度较快，他选择了一栋小型房企楼。
然而几个月后，这家小房企的资金链突然断裂，房地产被关停，中间一波三折。几个开发商接手，直到有实力的房企的房产交房，她买的房产没有交付。
当然，上述因素也与房价息息相关。一般来说，物业管理水平越高，容积率越低，公寓布局越合理，开发商实力越强，房地产价格越高。
一些购买者受到购买资金的限制，所以他们不能有最好的选择。但他们可以参考疫情的影响，在地段、地铁、学位以及上述因素之间做出更理性、相对平衡的选择。
最后，关于疫情给买房人带来的启示，笔者深入采访了深圳中原二级市场董事总经理俞、易创始人、永高楼市共享协会创始人永高、房地产投资圈创始人、资深地产观察家等行业专家，供大家参考。
问题一:由于疫情影响，全国各地都加强了社区防控。前天深圳也发布了通知，所有小区都在封闭管理中。
在这种情况下，容积率、物业管理水平等因素对居住安全和幸福感有突出影响。你觉得这件事怎么样？
@余家雄的容积率和物业管理水平确实会影响居住的安全性和舒适性。这一次，更多的人可能会重新认识到他们的重要性。尤其可以多关注物业管理水平，因为会影响物业保值增值的能力，买房时一定要考虑。
@周学军大城市最大的缺点就是人口密度太高。这次疫情提醒大家，居住区不一定是市中心越好，而是郊区容积率低、设施齐全、物业管理得当的小区更适合居住。深圳周边城市的别墅是躲避疫情的最佳场所。
永高的物业管理水平非常重要。它不仅对一个社区的整体安全负责，更体现了一种人文关怀。尤其是疫情之下，很多业主都很紧张，包括我自己在深圳不出门。这时，物业管理的人文关怀就显得尤为重要。
至于容积率，我可能与大众传媒在最近的文章中的观点有些分歧。最近大家都拿出了非典时期香港淘大花园的事件。似乎容积率特别高的公寓式社区特别容易传播疾病，然后购房者突然觉得容积率特别高的房子不好。
其实我觉得这一点不应该夸张，因为疫情并不是总会遇到，即使没有疫情，低容积率小区的居住体验和生活舒适度也会好很多。
因为这个事件，你不能刻意找一个容积率低的小区，因为容积率低肯定是贵的，所以追容积率意义不大，也不能把这个偶然事件当成普通事件。
@于风过去大家对小区的要求主要是交通、教育、商业，忽略了低容积率和高品质的物业管理，但实际上，这两者对居住的品质和安全一直都很重要。
低密度社区，人口少，没有噪音和杂音。对于喧闹的城市生活来说，这样的社区在管理的时候更宁静，管理得更好。此外，在低容积率的社区，公共设施的利用率会更低，更健康，更安全。
问题二:买房除了地段、学位、地铁，还有哪些因素很重要，却被买房人忽略了？
@余，你买房的时候也要考虑一个问题，就是我打算在这个地方住多久。
以深圳为例，换房的频率可能具有周期性，所以在购买房产时，你计划入住多长时间其实是一个影响因素，往往被客户忽略。
因为我觉得买房产可能会满足某一方面的需求，比如选择学区可能会满足下一代的教育问题；或者因为我在某个阶段在某个地方工作，所以选择了附近的房子，但这种周期性会持续多久，其实是买房时需要考虑的一个因素。
当然，这有时很难预测，但我认为居住周期对买房影响因素的排名起着决定性的作用。
@面对周学军疫情，地段、学位、地铁等因素并不重要。最重要的是容积率一定要低，物业公司一定要好。最好附近有三甲医院。房子赚多少钱并不重要，重要的是家庭的健康！
@永高地段，学校和地铁被称为宏观层面，而微观层面容易被忽视。比如物业管理已经说了，直接影响整个小区的居住体验和房价。其次，还应考虑居住邻居、社区氛围、房间类型、朝向和位置等微观因素。
问题3:随着这次疫情，你认为有可能改变很多买家以前的习惯和选择吗？
@于之前买房可能有一些很少考虑的因素，这次会重新考虑。
不过，这种疫情毕竟可能每隔很长时间就会发生一次。如果这些因素立即排在第一位，这种可能性就不大了。因此，买家可能会多考虑一两个因素，但就目前而言，我相信传统因素会排名更高。
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