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在人均30平方米的基础上，中国有足够十亿人居住的商品房。目前中国城市人口只有7亿，这意味着中国目前的空住房足够3亿人居住。

“中国的城镇化率被夸大了，有超过3亿人住上了房子。”朱认为，房地产投机者最终会发现持有房地产是不经济的，他们持有的房产不会增值，只会消耗利息和维修费。

最后，房地产需要被接管，然后房价会调整到“兜里有多少钱”。什么时候到位？

2020中国财富论坛于2020年8月22 -23日在青岛举行。金融专业人士朱出席并致辞。

朱认为，2020年影响全球最突出的因素是疫情，这也提醒很多经济学家，“经济”是一个非常复杂的周转和流通体系。“一场突如其来的不可抗力过后，只要被孤立封存，经济就会停滞不前，然后你会发现对经济的影响非常大”。

朱也表示，影响与时间直接相关。“停课一个月后，会少8.3%，再停课一个月后，会少8.3%。当然，这是假设经济影响是100%。”“这个数字太惊人了。”。

在谈到中国时，朱认为政府对疫情反应很快，调整是好的，但还是有影响。

朱还提到，在各国有一个由来已久的“共同问题”——钱是全世界都印的。自2008年金融危机以来，所有国家都开始了长期刺激。

他认为，低通胀和低利率是货币释放造成的。“不断扩大货币供应，通过贷款，当有更多的钱可用时，利率不会上升。利率上不去，带来大量投资，使得产能过剩。产能过剩导致价格上涨，所以通胀低，结果就是低增长。

朱透露，根据他自己的分析，要注意提高资产的产出效率，而过度投资会进一步降低产出。“例如，在一个城市，没有足够的酒店。当时酒店投资回报非常好。大家都愿意投资酒店，收益很好。然而，十家新酒店建成后，原来酒店的生意越来越差。原来是优质资产，最后变成了非优质资产，这就是过度投资的潜在风险。

朱强调，一方面，要在短期内积极救助贫困人口，采取积极政策维护经济稳定，特别是在疫情冲击下。但辩证法的另一面是，我们总是谈论高质量增长。什么是高质量？归根结底，经济是最有效率的，同样的资产产出回报最高。

“什么是财富？财富是你能持有的有价值的东西。未来可以支撑你的生活，未来可以带来利益。它的利润取决于经济的效率。如果经济效率越来越低，你持有的东西的价值就会越来越低。经济发展的最终结果最终以财富的形式表现出来，”说。

朱最后强调，要尽可能增加居民收入，提高消费需求。“扩大内需主要靠提高收入，没有收入是不行的。”。

而你需要这么大规模的投资吗？朱说，至少这不是唯一要追求的目标。

01

金钱总是在追求利润，总是在寻找机会

关于金融这个话题，人们总是争论不休。其实我觉得应该谈一谈经济发展的大方向。

所谓“从现实到空虚”，其实还不如回到现实。经济问题的本质不是现实问题，而是货币过度扩张、扩大投资范围、扩大货币供给的问题，这些都是由这些事情引起的。

因为实体，其实从投资赚钱的角度来说，我觉得投资者是不会诚实守信的。如果你赚钱，他会投你的票。如果你不赚钱，他就不能投你的票。

所以我认为本质问题是经济发展本身是否良性，货币供应量是否普遍过大，现有经济中能找到的发展机会。

因为从长远来看，更多的投资不一定对经济有好处。因为投资是靠债务支撑的，债务太多，恐怕迟早会出现问题。我先简单说一下这个。

我想谈谈我的基本认识:

首先，你要深刻理解什么是市场经济。如果市场经济是参与市场的主体，根据各主体经济利益的计算来决定是否做这件事，这就自然形成了经济。

现在你说每个参与者都会按照自己的计算去遵守规则，也就是和规则没有直接关系。

也许在现实生活中，因为我们想快速发展经济，很容易形成一些投资项目，通过这些项目我们可以扩大贷款，但是扩大贷款后，我们实际上并没有赚钱，在这个贷款过程中，我们创造了金钱。

只要不收回贷款，钱总会在市场上周转，总会盈利，总会寻找机会。

从宏观经济发展和大的角度来看，在这种背景下，我们的贷款规模够不够，是太大还是太小？

其次，在发展初期，世界经济的调整给了中国投资建设出口工厂的好机会。现在世界变了很多年，十几二十年，情况也变了。你是做什么的？前面的住房建设，一开始发挥了很好的作用，现在也是这样。

现在，建造的房屋总数可能比十年前增加了两三倍。当这个数字达到一定水平，就会出现问题。如果你现在做这么大的房地产投资，可能会有问题。所以，我觉得可能是需要慎重考虑经济发展的模式。

我们一直在说要改变发展方式，但实际上我们看到，这几年的发展方式基本没有变，除了印钞越做越大，其他方式没有变。也许在这样的经济条件下，调整经济发展方式需要审慎的重新审视和考虑。

2

因为钱多了。

在原有条件没有改变的情况下，为什么感觉现在的金钱更加脱离现实？

其实是因为钱多。以前没有这样的钱，我也不会去。不赚钱我是不会去的。

另一方面，现在有些投资者拿钱，应该投资实体，回报率只有2%和5%。不允许人们投资金融，但金融回报怎么可能是15%和20%呢？

你赞成还是不赞成市场经济？如果非要安排钱去哪里，会不会变成计划经济？那就没必要讨论了。

三

中国必须走自己的路

其实我觉得，总体来说，美国、欧洲这样的西方国家的经济发展比较早，所以比较系统，但也不是没有问题。恐怕我们必须走自己的路，但我认为也许我们需要更清晰的思考。

也就是你面临什么样的问题，如何解决？它应该在一个制度体系中。本来我说过去可能需要一些顶层设计。其实这是对以往一些实践做法的回应，即各部门都是各自为战，实际上是一些根据自身基本条件自下而上制定的规则。

一行三会有那么多金融领域，相互之间联系紧密，但是你单独制定规则，甚至单独执行。遇到很多问题，可能很难协调。

但这些问题，恐怕需要我们作为一个系统来看待。你的基本规则是什么，管理什么和不管理什么，管理什么？

通过这些研究，我们应该形成一定的共识并加以澄清。我们习惯于治疗头痛和疼痛，这些规则并不详细。暂时解决这个问题，明天还会引起另一个问题，这要看我们的住房调整政策在过去三五年、十年内改变了多少次。

有用吗？每一次改动之后，下面的问题就出来了。农产品也是如此。今天，当肉类价格上涨时，将出台一项新政策来刺激肉类生产。明天，就会一塌糊涂，做不到。当它开始做的时候，它又开始上升。

这些都是经济规律。我们应该学习什么是市场经济的基本规律，并按照这个市场规律正确地去做。有时候，我们甚至认为这是中国的一种文化习惯，资本是逐利的。虽然现在大家都能接受，但其实我们还是很鄙视的。

后来我在想，逐利不是坏事，而是必须的。国企不逐利不赚钱对吗？它是逐利的，因为它是全民所有的财产，全民都应该得到利益，这才是最大的利益。它必须是逐利和盈利的。

所以，利润其实没有错，市场主体会根据利润规律做出其经济判断和选择。不是一下子，如果你觉得这个领域和这个行业好，那就应该赚钱。

其实你觉得这个好行业的利润为什么这么低？意味着实际上是过剩的。你应该听市场的。绝对是因为过剩，你才会不赚钱。

然后你在财务上赚钱，这不一定是真的，但原因是什么呢？因为你印了那么多钱，他们分钱的时候他当然赚钱了。因此，这实际上意味着中国的发展仍然需要分析清楚这些基本问题。

我们讨论得很清楚，我们可能无法一次性完成所有工作，这可能非常困难。至少要抓住这个问题的本质，放在制度里面，所以我说需要一个制度设计，需要各种市场制度。

最初，有一个更好的系统。本来我们是说在你介绍一个系统之前，你要在系统里面讨论。后来好像越来越正规化了。拍脑袋的时候就定下来了，制度要更系统，这样对发展更好。

四

为什么房子这么贵？

房地产是一件非常有趣的事情。你说房地产是实体经济还是虚拟经济？实体经济除了盖房子添砖加瓦还能有什么？

你以为是实体经济，别笑，太早了，这房子是用钱堆起来的，一切都跟钱有关，哪个房地产公司不需要资金支持？

但我觉得恰好问题不在于现实和空虚，而在于你建了这个房子多少钱，有什么用，能不能买得起。

或者更准确地说，它是闲置的，因为它虽然被购买了，但没有被占用。他买下它是为了将来出售，但他仍然在这个市场上。

所以我觉得总金额已经很高了。计算价格后，平均7000元，而平均年收入只有3万元。收支平衡后，剩余金额约为1万元。按照统计平均的概念，普通人没有那么多钱买得起这么贵的房子。为什么房子这么贵？

因为所谓的虚拟现实，货币存量是160万亿元，因为这个数字在不断的上涨，所以房价肯定会上涨，这叫资产价格通胀，所以房价越来越高。

问题是你的房价那么高，而大多数真正需要住房的人的平均收入又那么低，买得起30年盈余的房子。

所以这显然是一种经济扭曲。短期的人看不到长期的结果，所以每个人都会有习惯性的预期，房子的价格总是在上涨。

因为你觉得房子的价格在上涨，大家都买了房子，这就加强了对房子的自我期待。最后我意识到，即使我有足够的钱买房子，将来也卖不出去，因为真正需要的人没有得到他的基本收入。

他很想买，但是买不到。时间长了，你发现买这个房子对你来说没有意义。最终会有大量的利息消费、维修消费等消费，所以你的资产不会增值，最终可能会被迫放弃卖掉。到时候，价格就会降下来。

因此，不可能看到真实和虚拟都在一起。我没听说我们把经济学分成两半，一个叫如何研究实体经济，一个叫如何研究虚拟经济。经济学只是其中之一。

诚然，金融是经济学的一部分，但很重要的一部分是将经济中的一些剩余转移到有需求和发展的地方，从而促进经济发展。因此，在这方面，促进经济是非常重要的。

五

增长的质量比增长的速度更重要

所以我们可以看到，这些表象可能没有我们想象的那么简单，但问题更深，这意味着国民经济有一个合理的增速，有一个合理的增长方式。

如果这些不调整，长期来看可能会出现越来越多的问题，所以现在我觉得应该是系统的总结，先修后改。也就是需要转变发展方式，进行升级，不断完善市场经济的制度框架，让市场发挥更重要、更决定性的作用。

从某种意义上来说，我们的房地产经济在整个经济中所占的比重是非常大的，从广义上来说，至少占1/3甚至更多。如果我们的增长率高，但增长质量不高，甚至可能造成长期的盈余和亏损，那么我们宁愿先关注增长质量，谢谢。

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