最近江北核心区二手房市场有点热闹，“江北南即将在保利西江月附近落地，业主一夜涨价”的消息也是沸沸扬扬。很多网友问乐聚君保利西江月二手房市场现状。带着网友的疑问，本周乐居君来到小区附近的中介，实地了解区域二手房市场。
01
保利西江月业主心理预期上升
实地考察前，乐聚君第一次在网上了解到保利西江月的成交价格。链家网数据显示，目前小区二手房均价为33679元/平。链家网最新一期二手房成交时间为6月27日，成交价格为32387元/平。然而，整个6月份，二手房价格趋于稳定在3.3万/平。
乐聚君在网上了解到相关情况后，第一时间来到保利西江月小区这里的一家中介，询问小区二手房的现状。中介先是说保利西江月二手房业主卖房不真诚。当被问及原因时，还是这几天。“南京外国语学校江北分校将进驻江北！选址也被曝光，怀疑在保利西江月附近。”这个通过互联网传播的消息有很大的推力。
实景地图
据中介介绍，目前保利西江月业主挂牌价格在3.5万以上。即使有挂牌价格较低的房东，也还是拭目以待。新签装修房总价320万，不含车位15万，单价约3.4万/平。但是，单价3.4万/平的89平公寓很难买到。中介强调不要总价320万的房源，房东在考虑提价。毕竟除了可能有利的学区之外，江北核心区抢新房这么难，所以二手房没理由不养。
之后，中介还把郑融润江城介绍给了乐居君，说这个项目是南京一中学区，周边配套好，房屋收购率高，市场认可度高。但对于正荣润江城之后万科物业要置换的说法，中介表示不一定是这样，但无论置换与否，对正荣润江城的二手房市场完全不会造成影响。
后来乐聚君来到了隔着一条河的正荣润江城和敏捷滨江国际。在这里，一楼的商铺几乎都被中介占据，两步就能看到一个中介。
实景地图
乐居君首先咨询了保利西江月小区的二手房市场，这里的中介也表示收到了“南京外国语学校江北分校将坐落在保利西江月小区旁边”的消息。目前社区出现“暴涨”，挂牌价格上涨。前两天卖出的一套88平带装修二手房总价近320万。中介还推荐了一套不到两年88平的二手房，挂牌总价达到310万。
不过中介也表示，保利西江月小区目前的“暴涨”可能是盲目上涨，不建议乐居君现在考虑这个小区。毕竟这个消息目前还没有得到官方的证实。即使后来确认，学校的落地可能很慢，即使真的落地，也不能保证不会出现现在河西西南那样的“建邺区倒数第二”的局面。
此外，这里的中介也极力推荐正荣润江城和正荣润金城。中介说这两个小区是南京一中江北分校的学区。目前南京一中江北分校的学生在江北整体表现不错，社区的住房率也很高。
02
“南外江北校区”真的有必要在保利西江月旁边落地吗？
走访中介后可以发现，保利西江月小区业主的挂牌价格确实在上涨，心理预期也发生了很大变化。
不过，毕竟“南京外国语学校江北分校将进驻江北！选址也被曝光，怀疑在保利西江月附近。”这个对二手房市场影响很大的消息从何而来？"
大约一周前，这个消息源于一张神秘的“内循环图”，箭头指向的地方，也就是南京外国语学校江北分校，在保利西江月街西北角。
△业主爆出新闻图
根据燕创园的土地规划图，该位置确实有教育用地，包括幼儿园、小学、中学，与上面流传的沙盘图一致。
乐居君在实地拜访中介时，中介也给乐居君发了下面这张长图，可以说是上面这张图的高清版:
从中介提供的图片来看，这块教育用地非常大，比正在建设的七里河小学、绿地小学大很多。但是西江月附近没有足够的学生支撑，建设时间是个问题。
我们来看看最近官方回复的车主信息:
保利西江月附近的教育用地可能两年后开始实施，但具体学校还没有明确。
另外，乐聚君去江北新区网站找到了今年6月29日发布的NJJBd030规划管理单元06的规划变更情况。
根据变更后的图片，在这片大块土地上，西起浦滨路，东至横江大道，南至何斌路，北至康平路，规划有2所幼儿园、1所小学、1所中学。该规划变更区域如下所示。
示意图
也就是说，在保利西河以北，金地风华国际还将新增中小学。如果未来南外江北分公司真的落户江北核心区，选址在哪里还不确定。
关于南外进驻江北核心区，位于保利西江月附近的说法，目前还没有明确的官方回复。但实地走访中介时，可以看到保利西江月的挂牌价格和成交价格都有所上涨。
03
江北核心区最尴尬的二手房
事实上，最近南京楼市还是比较火爆的，尤其是江北核心区，即使新房陆续上市，也总是“抢购一个空”，二手房市场自然持续火爆。
目前核心二手房主要包括正荣润江城、正荣润金城、华润国际社区、敏捷滨江国际、保利西江月。其中，价格梯队排名第一的郑融润江城二手房成交价格，4月仍“直逼5万元/平”，最新一套二手房已达46852元/㎡。
6月份郑融润锦城二手房均价为38495元/平方米；敏捷滨江国际二期6月二手房参考价为36372元/平方米；华润国际小区6月二手房参考价为38178元/平方米；保利西江6月二手房参考价33679元/㎡。
其中，郑融润江城依托极高的房价和优质的产品，南京一中江北分校的学区一直有着较高的成交价格；敏捷河滨国际主要以大型单元为主，总成交价较高，偏好改善群体；华润国际社区规划受到众多买家的青睐；保利西江月距离江北核心区核心相对较远，价格在整个核心区处于洼地。
示意图
当然保利西江的价格低，除了位置之外，很大一部分原因在于购房率。由于分摊面积较高，实际房屋取得率为73.4%，比正常高层房屋取得率75%-78%低1.6%-4.4%。
但目前保利西江月项目是南京一中拟招录的项目之一，算是解决了学区问题。社区离长江也很近。从小区步行到滨河风光带不到5分钟。自然景观好，靠近青奥公园，居住舒适度尚可。
实景地图
前期虽然很多小区业主主要是指项目在江北核心区二手房门槛较低的优势，但他们眼看着自己是“核心区”的一员，价格处于低迷状态，“想涨价”成为业主的普遍心态。
保利西江月位于江北核心区最南端。即使不是“中央一级”区域，也会得到明显的“外溢”，其价值还在。目前学区是南京一中江北分校拟招录，但这主要是核心区住宅楼入住率低，之后会有自己的学区。另外，“江北南将落户西江月，保利”的消息之所以目前传出，是因为该项目属于江北核心区，核心区没有名校，有学校应该不错。但与河西西南外三年级一年级建邺区排名倒数第二的现象相比，未来即使有名校落地，也要看孩子自己的表现。然而，对于许多买家来说，这可能不是问题。毕竟目前房子的金融属性很强，只要有名校光环，就会有涨价的理由。
对于广大购房者来说，目前在核心区买新房真的很难。如果想在核心区开房，保利西江月在价格方面还是有优势的。不过，乐居君在这里也要提醒大家，买房的时候要考虑房屋的获得率问题。即使总价再低，房屋的收购率也不是很划算。此外，不确定的消息应该从多方面考虑。
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