我是光叔，买房的导师，光叔属于实战派，只给大家讲最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广书谭芳”微信官方账号。

提问:广叔您好，想听听您的专业意见。现状:天河东大目前三房，家族经营，荔湾房改两房，增城翡翠绿洲两房，原打算投资。然而，自17年高位购房证发放以来，还没有两年。现在我觉得每个月多偿还现金流太可惜了，因为要考虑两个孩子的教育问题。如何盘活房地产增加现金流？现在自住房产小区大小合适，王中上学上班也方便，但是楼比较旧，户型不是很好。如果在天河东路或者天河北路买一个新小区，要看1000多万，还要考虑学位。总的来说，不如现在的房子。我有几个计划:

1.卖掉全部三套，还清DY贷款，估计还剩1100万。那么500万的50%首付将购买天河社区新的大三房，3.07%首付将购买天河老旧破旧的小学空间，200万将用于教育经费或财务管理，100万将作为建筑供应备用。

2.三套全部卖掉，还完DY贷款，估计还剩下1100万。那么天河社区新大三房首付500万元50%；黄埔或海珠社区新两房支付70%首付300万元；200万元将用于教育经费或财务管理；100万元作为建筑供应备用。

3.保留现在的三居室，卖掉荔湾、增城的小房子，还清DY贷款。50%的人在海珠区买了一些700万元左右的新小区，比如富力银溪、珠江帝景苑，然后租出去，希望买三房。

哪个方案对我更好？目前手头没有资金，只能靠卖房收入。家里年收入50 ~ 60万左右，因为要考虑两个孩子上学，像天河东路的学位，上班方便，还是方叔叔有更好的打算？扣除租金后，每月供应量约为13000至15000。增城翡翠绿洲没有涨空？另外，如果想和老人分开住，应该怎么安排？广州老人户口等于两张房票，但都快70了，还能转贷吗？我想兼顾自住和投资。希望广叔给我一个答复。谢谢大家！

回答:你好。荔湾的老房子潜力不大；翡翠绿洲和凤凰城的供应量很大。翡翠绿洲也是一个大市场。人经常卖，所以价格不容易涨。没有配套设施，没有交通工具，他们就是不想来。因此，两套都可以更换。天河东大三房可以自住，这里的价格还是很坚挺的。

1.如果我们重视教育，这个计划可以考虑。

2.在我看来，这个方案偏向于投资。

3.这个方案可以考虑，属于独立和投资相结合。两套都不错，R&F银禧10号线开通还是有利的。

就你的情况来说，我建议选择选项3，因为你自己的房子不能亏钱，孩子上学也方便。直接给老人租房子比较好。我拿不到转贷。

问:你好，广叔，我是小白。这是我今天的第一个问题。现在有150W存款和投资。我住在广州海珠区。请问广州中山、南沙、增城的潭州哪个更有升值空？或者你有什么好的建议？感谢您抽出时间回答您的问题

回答:你好。中山机会不大。建议中长期考虑黄埔科学城或新塘，南沙。

提问:晚上好，广叔！我看到了你的建议。东风东小学推荐万科金色家园。你觉得金城花园、东风广场、君汇怎么样？谢谢你

回答:你好。金城花园有点老，不太推荐。东风广场可以考虑，小区环境不错。俊辉家就在马路对面，也可以认为学校就在门口。建议优先考虑次新住宅区，不考虑太旧的。

提问:你好广叔，预算800-900左右，需要三个房间；孩子1.5岁。需要自住加投资:1。蛇口地区有育才学位的老小区值得买吗？比如招商局桃花源、花园城市一期、海悦花园等等。看评论，育才度处于贬值状态。桃花园和花园城是2001-2002年的老校区，存在着老旧、停车位不足等问题。在目前的情况下，这些住宅区的价格是否会被夸大？在建的12号线会不会对这个区域的房价产生拉动作用？2.与上述社区相比，大约有550-580万人可以在龙华位于华盛顿的新盘盘森公园购买四房，拥有龙华外国语学位。这是更好的选择吗？

回答:你好，投资学区的方式有很多:1。买一个没有学区的学区；2.买学位可以打折；3.如果你想买一个你想立即使用的学位室，你可以买四个深度考试来招生...这些覆盖的社区会做出选择，但您的孩子几年后才会使用它。建议购买未来将增长的大型学区所覆盖的社区空...新的华府中森公园不乐观，虽然价格很便宜，除非你在附近的观澜路段工作，那里农民房多，城市面貌差，缺乏ZF概念炒作，而且价格也不低。在红山-龙华古镇发展好之前，观澜不会有大动作。除非罗湖、观澜、坪山等地有利好学校，否则横盘周期很大概率会更长，下跌的时候会跌得更多，到时候市场反应会比较慢。投资和购买快速稳定增长。

提问:你好，广叔，住在海南沈阳的金融人，月收入1.5万，没有子弹。海口126套，沈阳2套，海南东方1套。孩子们在上学。海南不开心，考虑移民深圳或者回沈阳老家。问题一:如果不继续南漂，会不会把一套海口卖了换两套海口的小公寓？有必要投资吗？问题二:去深圳发展，房价高，需要重新规划工作，先租后买？还是考虑学区地铁房的小公寓？问题3:卖海口房子给沈阳五里河还是沈北房产？请给出一些建议，从孩子的教育到未来和长远的发展规划？

回答:你好，深圳的发展空，教育资源，机会，医疗等。都远胜海口和沈阳。所以，从三个城市中选择深圳，不用考虑。其次，深圳的金融业也是一线城市中最开放的，比沈阳和海口的前景更好。建议在海口直接拍2套，子弹超过100的话，在深圳开始一套登板。未来沈阳还有子弹继续加仓。

提问:广叔你好，我想问一下:我男朋友2016年在广东工作。当时他在广东中山给我买了一套房，写了自己的名字。房子在闽中镇。当时沈重通道开通，房贷一个月3000元左右。目前他和丈夫都在长沙工作，他们住在长沙的房子是公公婆婆买的。公婆的名字稍微写在地段上。现在我想再买一套。一方面方便父母在地铁附近赡养老人；另一方面，通过支持更好的学区，方便孩子上学。总价不到100万。你认为买新房还是二手房合适？如何选择地段和建筑？目前我只有50w左右的积蓄，年收入20w左右。是给父母留现金养老更安全，还是投资长沙更安全？请给我一些建议，期待你的回复。

回答:你好，1。首先中山投资潜力较弱，建议将轨道切换到靠近深圳的城市东莞。中山人口一直是珠三角垫底，产业组织很单薄，股市还没形成。恐怕惠州会成为二手买卖的第二名。2.你们都在长沙生活工作，可以再投资建个新阵地。如果你把资金放在手中，你就赢不了通货膨胀。只有通过房地产裂变资产不断地强化自己，才能更好地赡养父母，过上更好的生活。

年轻的时候可以赚钱+投资，资产会继续正向循环。长沙限价严重，房票很难买到，但都是竹笋，所以买市中心附近有潜力的板块。

提问:广叔你好，200-250万。没有贷款额度，也无法支持更多的月供。有资格在广州和深圳买房。由于资金有限，最多可以多加50个。是去广州深圳买，还是去重庆或者哪里买？如果选择广深，推荐哪里？

回答:你好，建议买深圳。深圳是一个多中心的山区城市。龙华、龙岗、光明、坪山都属于副中心。龙华区位最好，不仅有内部需求。北站周边还有福田外逸龙华中心。红山单价太高，老城区工业厂房和村庄太多。只有上塘片区单价适中，同时还有地铁、学区、地王等各种因素。可以买300左右的新2房，而且大部分都能上车刚需或者刚换。今年这个地区的价格将稳步上涨。

问:广叔好。他刚刚在广州定居。他想买300-400万的二手房投资，主要是租出去收租还贷。他不打算在未来生活。他的学位是什么并不重要。我想选一个发展前景好，离市区近的。我住在越秀，有脸听广叔的意见

回答:你好，不要用“厚脸皮”这样的字眼，呵呵，就当是更多的交流和纯粹的投资吧，有几点:尽量契合城市发展的大方向，尽量买3套房子，尽量买地铁井盖或者沿线，尽量用总价300-400万元的二手和新物件，目前符合条件的区域只能是老黄埔和番禺:1。老黄埔:沿“御风围+大沙东”双地铁，黄埔雅苑、万科城、和君、黄埔花园2、番禺:沿地铁7号线万博商务段，敏捷、华南新城、康桥县、锦绣香江初步回答了这个问题

提问:广叔你好，想问一下是否值得长期持有，因为是租出去的，不是自己占用的。

回答:你好，英达玉龙公园，一房一厅挂价在320w以上，南山，一房一厅总价没有名校学历支撑，价格也没有涨太多。不过好在附近有在建的地铁12号线，中期看也是好事。如果你买了之后没有增加多少价值，就不需要更换了。如果你已经获得了双倍的增幅，你可以用裂变来替换更好的房子。

提问:你好，广叔。我来自另一个省。我暂时没有配额。我没有多少首付。之前去过坪山的动迁房和惠州，实地考察后在惠阳买了保利阳光城。如果你想买惠州，过渡后再买深圳，就要交80万，借80万，利率6.3左右。最近看了你的分析，感觉像个大坑。我后悔了！我现在该怎么办？房屋交付后是否装修或未安装？如果需要，如何规划资金？请帮我回答，谢谢！

回答:你好，惠州14号延伸线破产后，很多炒作的地铁板块都成了鸡肋，保利阳光城就是其中之一。尤其是峰值贷款利率上涨了40%，更是雪上加霜；但惠州被限制三年，短期内无法出手。目前没有好的对冲方式和政策；建议贷款不用先还，6.3还是可以接受的利率。交房后没必要装修。惠州的房租很低，三年的房租离装修费很远。先拿着，等下一个大趋势来了再扔。

提问:广叔你好，南山蔚蓝海岸三期有一个120多平米的房间，计划投资一个新楼盘。请问目前的情况适合不适合？你需要等吗？我们应该如何选择投资新建筑的地段？谢谢你

回答:你好，蓝色海岸1-4期小区位于邓亮地铁口西侧。小区分四期，124个三期花园贯穿，三期紧挨着北师大小学，有独立花园。整栋楼虽然是2005年以前的小区，但是小区的维护保养的很好，小区设备齐全，有一个大花园，非常适合居家居住。而且，一些高层公寓楼的景观也不错。优点:1。有许多公园、游泳池、网球场、俱乐部和公共设施；2.北师大小学在园区幼儿园门口，初中上学方便。3.低容积率和良好的室内照明。4.附近商业设施完善，还有邓亮地铁站物业。缺点1。这栋楼很旧，社区里大约有50栋楼。蓝色海岸沿途有和海景平台一样的配套设施。花园品质和居住体验不比蓝色海岸差。唯一的区别就是一个度，而且楼有点旧。同样的价格，你可以看看后海大厦、海景街和金庸湾。如果考虑新址，可以关注华润城。

提问:你好，广叔。我觉得深圳的涨幅太高了。我手里只有50万左右。我在深圳没有地方买房。目前只能在深圳海关外买一套20平米的小公寓或者大亚湾的房子。现在很纠结，不知道该怎么选择。请广叔给点建议！

回答:你好。如今，房地产市场在城市和地区之间有很大的差异。不再是2015年的普遍上涨。不能乱买，否则会成为接管人。如果投资家乡的房子，要坚决不买。将来房子比人多。大亚湾这几年忽悠了一批深圳人，打着深圳扩张的旗号。当你真正生活在大亚湾时，你会发现你在两个城市之间来回穿梭。

你目前钱不多，深圳这波上涨结束了。新政策是改空的时间，给你3-5年的上车机会。这两三年，你努力赚钱，争取三年内在深圳买房上车。记住不要买公寓。

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