年初高调征地很爽，年底开盘有争议！紫金9这两天一直在说个不停。

福州楼市，金山板块拥有众多粉丝和强烈的观望情绪。吃瓜者希望有一个龙头市场来支撑金山楼市乃至福州楼市。

就像紫金9一样。今年2月27日，大明城以总价24.6亿元、溢价30%、楼面价超2.2万/㎡拿下金山区楼面价最高的宅地，打造高端豪宅。

经过8个月的打磨，11月15日，紫金9开盘。

297套房入市，平均楼面价3.2万，为46%。

46%去污就像喝了一半的矿泉水，乐观者说还有一半的水；悲观主义者说只剩下一半的水了。

维权人士认为:楼市下行，紫金九号竞得6.8亿元，有高端香、纯商业香、金山香。

怀疑论者说:卖得好的是没有限制的大户型。这个项目被广泛分享。虽然定位为豪宅，但开盘价格只有99%。紫金9号的小目标不可能是和荣鑫谈性价比。

毕竟项目口号是:一座紫金山。

紫金系列著名城市号称主打高端:住宅大门、青铜入户门、阳台栏杆等处全部用铜装饰。

今年10月，在紫金九号营销中心揭牌仪式上，爱马仕、宾利、法拉利等亮相。被带进来，自称是定位福州的“身份坐标”。

从声势浩大到被黑为“不是豪宅”，紫金九号并没有充分展现“顶金山”的自信和心情。

我害怕愤怒。招黑人很正常。

01

没支持金山

著名的城市曾经繁荣。

2015年在上海投了50.76亿元，从几十家房企手中拿下浦东和唐镇两块纯宅地。直播主持人曾大喊“入市有风险，请冷静出价！”

之后，紫金九号让上海外环外的唐镇成为新房价格暴涨6万元/㎡的第一板块，领跑周边板块。

当名城拿下金山板块的“土地王”时，紫金九号被视为名城重返金山楼市的高端项目。大明市金山最后一个项目是2005年建成的江南名城。

金山新址不多，因为稀缺会引起关注。

榕心映月，体现了市场对金山的肯定。

但很多房子刚需买金山，尤其是二手房，可能是由于金山小学的学区或者配套环境。

紫金九号，交通好，广场地块，纯商品房地块，周边的天鹅湾、中庚城、太和宏宇都不是最新作品。

我们期待着让人眼前一亮的“贵脉豪宅”。

更何况金山的豪宅是非卖品。

紫金九号开盘半个月前和11月初，乔蓉外滩3号楼被备案。

132套，最低总价866万，最高超3000万。

数据显示，11月9日至11月15日，乔蓉外滩成交26套，均价42611元每平方米，面积7960平方米。据说要找关系买他们。

地铁2号线、5号线虽然都在1公里以上，但周边建九年老校需要时间，也没有江景，但在市场开放前，大家都以为没什么。豪宅需要展望未来吗？

但紫金九号谈的是豪宅，但定价灵活。中小型单位出售，而大型单位支付溢价。

均价约3.2万，98平的预估价约330万。

紫金九号的高层产品，98平左右，和东北神盘融信岳影的价格差不大。

即使因为豪宅定义了品牌升级，也会吸引一些买家。

紫金9号98平样板间示意图

如果公摊大，对大户型影响很大:2号楼156㎡公摊的27.8%。

紫金九号大户型和156平户型的实际住房面积只有111㎡左右。当然，别人不在乎。

我想起了《让子弹飞》里的那句台词:谁有钱，我就赚。

让我们看看周围的竞争产品。

西侧龙湖天旭:大品牌开发商，全国十大楼盘；最高房价为89%；78平米可做三房，均价2.8万左右。

如果能按照跟着拆迁户享受福利的思路，选择好的产品，获得地段溢价，如果10年后，紫金九号真的能因为“豪宅”的定位，在性价比上碾压龙湖天旭吗？

今年10月28日，建发以6.76亿元竞得金山公园附近2020-49号金山叶寨地块，溢价率6%，可售楼面价约19176元/㎡。

将来会有一个额外的比赛。总的来说，选“郝贵”紫金9号，买周边龙湖还是等剑法臭了再说？

02

无法打破的纪录价格

地价22200元，备案均价32200元，豪宅需要定位。

紫金9号的前期宣传充满了品味、格调和奢华。

毕竟，面粉和面包的成本是存在的。还在坚持豪宅，你敢买吗？

上海和南京的紫金9是“地王”，所以卖起来比邻居还贵。

但是即使保证一定的利润，在网上看内容也会让人担心。

2019年11月的一篇稿件总结了上海唐镇紫金九号。

一期业主担保游泳池。二期业主对绿化环境的反应和当时的销售宣传资料有很大的区别。

福州紫金九号与上海、南京等周边项目相比，并没有获得很高的溢价。你担心盖豪宅吗？

据媒体报道，大明市在2019年错过了土地招标市场，只参与了几个合作项目。在2019年7月的半年度营销条线工作会上，名城的管理方针是“去库存、提质量、降风险、争利润”。

2020年第一年，久违的名城频频发力土拍。

一个长期远离上海土地市场的名城，4个月内接连拿下5块地。

今年2月27日，他获得福州金山地王。

因此，上半年这座名城收购的六块住宅用地已经花费了大约70亿元。要知道，一个名城2019年的营收只有130.43亿元。

所以福州的征地价格对于一个名城来说是很难的，也不敢以创纪录的价格出售。

但是土豪打掉牙齿吞进肚子里，很容易舔到肚子。

03

福州楼市的观望情绪

同一政策研究中心数据:9月福州五区开盘2586套，成交1010套，占比39%。10月开盘695套，成交389套，成交率56%。

福州楼市整体被卡，观望情绪严重。

因此，标杆的一举一动尤为重要。

今年，福州楼市号称三大改善标杆:金山紫金九号、建发杨云，甚至潘桂语映明月。

标杆管理意味着拥有品牌价值。如果有品牌价值，就有合理的定位区间。

没有信心的定价给市场带来了许多想象空。对楼市不利的声音太多了，紫金九号此时就是炮灰。

紫金虽然够硬，“九”离“完美”还差一点。

福州紫金九号渲染图

在之前的宣传中，紫金九号把这扇门作为亮点——34米宽的铜厦门，其居民身份并不明显。

除了紫金九号，一些“豪宅”项目也喜欢聊自家的门。提醒大家，以大门为例，要谨慎，因为在谈门面的时候也要谈产品。门面就像牌坊，需要站起来，站起来。

最近网上有一个热梗，凡尔赛文学的狂欢。

学习是一种以冷静淡泊的语气炫耀财富、示爱的线上风格。

在学习被批评的地方，隐藏在背后的是群体对真理的渴望。

房地产市场也是如此。

只要白马映墅台、乔蓉外滩等改善建筑的“真实面貌”是真品，一大批认可财富和品牌的人就会留下评论，“崇拜”或“我不配看”。

对于其他碟片来说，摆脱沉重的偶像包袱，完善人的设计，不要堆砌“有钱”这样的大词，好好规划产品，讲项目特色，选对目标群体，效果会好很多。